16일 한국부동산원에 따르면 11월 전국주택가격동향조사 결과 지난달 서울 주택종합 전세가격 상승률은 0.51%로, 전월 0.44%와 비교해 상승폭이 커졌다. 연립·단독주택을 제외한 아파트 전셋값은 0.63%로 상승률이 더 높았다.
자치구별로는 서초구가 1.24%로 가장 많이 뛰었고 송파구(1.2%), 강동구(0.83%), 양천구(0.82%), 영등포구(0.71%), 용산구(0.69%) 등의 순이었다
정부의 부동산 규제로 매매 시장에 진입하지 못한 수요자들이 임대차 시장으로 유입되면서 전세가격은 오름세를 나타내고 있는 것으로 풀이된다.
특히 실거주 의무가 부과되는 토지거래허가구역이 서울 전역으로 확대되면서 전세매물이 감소하는 점도 가격 불안을 키우는 요소로 작용하고 있다. 대출 규제 등으로 매수 심리가 위축되면서 이들 수요가 여전히 전세 시장에 남아 있는 상황에서 매물이 줄어드니 가격이 오른다는 분석이다.
여기에 계약갱신청구권과 전월세상한제로 인해 최장 4년간 전셋값이 묶였던 매물이 시장에 나오는 점도 전셋값을 밀어 올리는 요인으로 꼽힌다. 그동안 전세 보증금을 올릴 수 없던 집주인들이 4년 치 보증금을 올리고 있기 때문이다.
이런 상황에서 전세 물건이 빠르게 감소하며 실수요자의 고충은 더 커질 것으로 보인다. 이미 시중 전세 물건은 꾸준히 감소하고 있다.
부동산 플랫폼업체 아실에 따르면 올해 초 3만 건을 웃돌던 서울 전세 물건은 최근 2만4000건 수준으로 약 23%가 줄었다. 갭투자(전세 끼고 매수)에 활용되는 소유권 이전 조건부 전세대출 금지, 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 의무 부여 등의 영향으로 기존에 '전세 공급자' 역할을 하던 갭투자자와 다주택자 등의 물건이 크게 줄었기 때문이다.
여기에 아파트 매매가도 올라 내 집 마련이 어려워진 임차인이 계약 갱신을 선택하는 사례가 늘어 '전세 잠김' 현상도 나타나고 있다.
이에 일각에서는 규제 상황이 지속될 경우 내년 봄에는 2020년 '패닉 전세' 수준의 전세대란이 일어날 수 있다는 우려도 제기된다. 통상 전세 매물은 이사철인 연말에 크게 늘었다가 이후 감소하는 모습을 보였는데 내년부터 서울 아파트 입주 물량이 급격히 줄어들면서 신규 전세 공급을 기대하기 어려운 상황이기 때문이다.
부동산 데이터 전문기업인 프롭티어의 통계를 보면, 수도권 내 아파트 입주 물량은 올해 약 13만 가구에서 내년에는 8만3600여 가구로 35% 넘게 급감할 전망이다.
지역별로 내년 서울 아파트 입주 물량은 1만6575가구에 그칠 것으로 전망된다. 2027년 역시 1만5464가구만이 입주해 2년 연속 올해 3만5000여 가구의 절반 수준에서 입주가 진행될 전망이다. 경기 내 아파트 입주 규모 역시 올해 약 6만9000가구 수준에서 내년 5만5000여 가구로 감소할 것으로 추산된다.
고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "2020년 전세난 당시에는 전월세상한제와 계약갱신청구권제 시행, 입주 절벽이 한꺼번에 맞물리며 전세 매물이 급감하는 등 전세시장의 불안이 매우 심했다"며 "전월세시장은 공급과 수요 불균형이 커지면서 가격 불안감이 높아질 수 있다"고 말했다.
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