최근 여론 안팎에선 정부·국회 등 선출 권력 주도의 집값 안정화 시도를 두고 회의적인 반응이 늘고 있다. 집 가진 가구가 전체 가구의 과반 이상을 차지하고 그 집이 해당 가구 전체 재산의 절반 이상의 비중을 차지하는 상황에서 표심이 곧 생명이나 다름없는 선출 권력이 집값 하락을 유도하는 실효성·진정성 있는 정책을 내놓을 리 만무하다는 주장이 적지 않다. 전문가들 역시 법·정책 영향 보단 수요·공급의 원리 또는 과거 IMF외환위기, 글로벌 금융위기 등과 같은 대외적 요인에 기댈 수밖에 없는 상황이라고 진단했다.
국민 절반 이상 '내 집' 이해관계자, 재산 절반 이상 부동산…집값 하락 정책 과연 가능할까
국가데이터처가 발표한 '2024년 주택소유통계'에 따르면 지난해 기준 전체 가구 대비 주택을 소유한 가구 비율은 전년(56.4%) 대비 0.5%p 증가한 56.9%(11월 1일 기준)였다. 관련 통계가 집계되기 시작한 2015년(56%) 이후 가장 높은 수치다. 같은 기간 전체 주택 소유자는 1597만6000명에 달했다. 1주택자는 1359만9000명, 다주택자는 237만7000명 등이었다. 전체 인구 대비 유주택자 비중은 가구 수 비중과 다소 차이가 있지만 상속·증여 등을 감안했을 때 내 집과 관련된 이해관계자 비중은 주택 소유 '가구' 비중과 더욱 가까운 것으로 평가된다.
주택을 소유한 가구의 경우 전체 재산 중 집(부동산)이 절대적인 비중을 차지하는 것으로 조사됐다. 국가데이터처, 금융감독원, 한국은행 등이 4일 발표한 가계금융복지조사 결과에 따르면 올해 3월 말 기준 우리나라 가구당 평균 자산은 5억6678만원이었다. 이 중 토지나 건물 등이 포함된 실물자산이 4억2988만원에 달했다. 비율로 따지면 무려 75.8%나 되는 수준이다. 반면 예금과 주식 등 금융자산은 1억3690만원으로 전체의 24.2% 수준에 머물렀다.
한국 특유의 부동산 선호 기조는 다른 선진국에 비해서도 월등히 높은 편이다. 한국경제인협회가 송헌재 서울시립대 교수에게 의뢰한 '주요국 가계 자산 구성 비교 및 정책과제' 연구용역 보고서에 따르면 한국 가계의 비금융 자산 비중은 64.5%로 한국·미국·일본·영국 4개국 가운데 가장 높은 수준을 보였다. 미국은 32%, 일본(2023년 기준)은 36.4%, 영국은 51.6% 등이었다. 금융자산 중에선 현금성 자산 비중이 높았다. 지난해 기준 국내 가계의 금융자산 중 현금·예금 비중은 46.3%나 됐다. 증권, 채권, 파생금융상품 등 투자 관련 자산 비중은 24%에 머물렀다.
상황이 이렇다 보니 여론 안팎에선 정부나 국회 주도의 집값 안정화 법·정책에 대한 불신의 목소리가 커지고 있다. 표심이 곧 생명이나 다름없는 선출 권력이 전체 국민 과반 이상의 재산 가치 하락을 일으키는 법·정책을 내놓을 리 없다는 이유에서다. 서울 서초구 S부동산 관계자는 "우리나라 전체 가구의 절반 이상이 유주택자라는 것은 국민 절반 이상이 부동산 자산과 이해관계가 얽혀 있다는 의미와 같다"며 "그들 입장에서 내 재산 가치를 떨어뜨리는 사람이 좋아 보일 리 만무하다"고 귀띔했다.
직장인 김장석 씨(41·남) 역시 "얼마 전 우리나라 사람들의 전체 재산 대비 부동산 재산 비중을 다룬 기사를 읽은 적 있다"며 "그 기사를 보면서 든 생각은 정부나 국회가 집값 안정화 문제에 진정성 있게 접근하지 않을 것이라는 확신이었다"고 운을 뗐다. 이어 "평생 일해서 번 돈으로 산 집 가격을 떨어뜨리겠다는 사람을 누가 찍어주겠나"라며 "아마 정말 진정성 있는 집값 하락 유도 법·정책을 내놓는 사람이 있으면 아마 그 사람은 국민 대다수의 원수가 될 각오를 해야 한다. 정권 주도라면 곧장 레임덕에 내몰릴 수도 있다"고 강조했다.
"선출권력 주도의 집값 하락은 현실 가능성 낮아…시장논리·외부요인 외엔 답 없어"
부동산 전문가들 역시 선출 권력이 내놓는 법·정책으론 지금의 높은 집값을 잡는 데 한계가 있을 수밖에 없다며 수요·공급의 논리나 1997년 IMF외환위기, 2008년 금융위기 등과 같은 외부적 요인이 오히려 집값 하락에 더욱 효과적일 수 있다고 입을 모았다. 그동안 나온 집값 안정화 정책 대부분 오히려 집값 폭등이라는 역효과만 불러일으킨 데 반해 외환위기·금융위기 등의 외부적 요인에 의한 부동산 폭락 사태는 빈번하게 발생했기 때문이다.
부동산업계 등에 따르면 과거 1997년 IMF외환위기 이후 부동산 시장이 폭락했다. 지금은 '불패'라고 불리는 강남 아파트의 경우 기존 대비 30~40% 가량 가격이 떨어졌고 지방이나 수도권 외곽은 반토막 수준까지 폭락했다. 상가나 빌딩 역시 매수자를 찾지 못해 연일 시세가 하락하는 현상이 벌어졌다. 2008년 글로벌 금융위기 직후에도 국내 아파트 매매가격 지수는 2008년 9월부터 이듬해 5월까지 2.47% 하락했다. 당시엔 집값이 높을수록 하락세가 두드려졌는데 서울의 경우 하락률이 3.56%에 달했으며 특히 강남에선 10% 이상 급락하는 사례도 등장했다.
반면 강력한 부동산 규제 정책을 펼친 역대 정부 시절엔 오히려 집값 상승세가 더욱 두드러지게 나타났다. 일례로 과거 노무현정부는 ▲종합부동산세 도입 ▲DTI(총부채상환비율) 도입 ▲재건축초과이익환수제 도입 등 강력한 규제 정책을 줄줄이 내놨다. 그러나 오히려 집권 기간 동안 전국 아파트 시세는 평균 25.5% 가량 상승했고 서울의 경우엔 무려 43%가 올랐다. '노무현정부 시즌2'로 불리는 문재인정부 시기에도 상황은 비슷했다. ▲규제지역 확대 ▲임대차3법 시행 ▲재건축 안전진단 강화 ▲민간택지 분양가상환제 부활 등을 추진했지만 그 시기 전국 아파트 평균 시세(KB시세 기준)는 34.6%, 서울은 51.3% 상승했다.
조주현 건국대 부동산학과 교수는 "유권자의 절반 이상이 주택 소유자이고 이들의 자산 또한 대부분 부동산에 집중돼 있기 때문에 정부나 국회가 집값 하락을 명시적으로 목표로 하는 정책을 내놓을 경우 정치적 부담이 상당할 수밖에 없다"며 "결과적으로 정책은 가격 하락 유도보다는 과열 방지나 시장 안정 수준에서 제한적으로 설계될 수밖에 없다"고 분석했다. 이어 "정책이 시장에 미치는 영향은 분명 존재하지만 집값을 실질적으로 내리는 역할을 하는 데에는 한계가 있다는 점을 인식할 필요가 있다"며 "결국 주택시장은 장기적인 구조요인과 경기·금융 환경 변화가 주도할 뿐 정부 정책은 그 흐름을 보조하거나 과도한 변동성을 완화하는 수준으로 활용된다"고 설명했다.
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