서울 아파트 거래 62% 급감…오피스텔은 오히려 늘었다

남산에서 내려다본 아파트 단지 전경. [직썰]

[직썰 / 임나래 기자] 10·15 부동산 대책 발표 이후 서울 주택시장에서 아파트와 오피스텔의 거래 흐름이 뚜렷하게 엇갈리고 있다. 규제지역 확대와 금융 규제 강화의 영향을 직접 받은 아파트 거래는 급감한 반면, 규제 적용에서 상대적으로 자유로운 오피스텔은 거래가 오히려 늘며 대체 수요의 이동 가능성을 보여주고 있다.

15일 직방의 서울 주택 매매 거래를 분석에 따르면 서울 아파트 매매 거래량은 대책 이전 1만4038건에서 대책 이후 5367건으로 약 62% 감소했다. 대출 규제 강화와 함께 토지거래허가구역 확대, 규제지역 지정이 겹치며 투자성 매수가 위축되고 실수요 중심의 거래만 남은 영향이다.

반면 오피스텔 매매 거래는 같은 기간 1001건에서 1322건으로 약 32% 증가했다. 정책 규제의 초점이 아파트에 맞춰지면서 오피스텔이 상대적으로 규제 영향권 밖에서 수요를 흡수했다.

지역별로 보면 거래 증가율과 실제 거래 규모는 서로 다른 양상을 보였다. 증가율 기준으로는 동작구(233%), 서대문구(120%), 노원·성북구(100%) 등에서 두드러졌고 거래량은 강남구(128건), 영등포구(122건), 마포구(119건), 송파구(117건) 등 주요 업무지구와 도심권 오피스텔 밀집 지역에 집중됐다.

전용면적별로는 중·소형 중심의 거래 구조가 유지됐다. 대책 이후 오피스텔이 아파트의 대체 주거지로 부각되며 중대형 수요 확대 가능성도 거론됐으나 실제 거래는 40㎡ 미만과 40~60㎡ 미만이 가장 높은 비중을 차지했다.

85㎡ 초과 대형 오피스텔은 거래 증가세가 뚜렷하지 않았다. 실거주와 임대수익을 함께 고려하는 수요 특성상 중·소형 선호가 유지됐다.

가격은 거래량 변화와 달리 큰 변동 없이 안정적인 흐름을 보였다. 서울 오피스텔 평균 거래가격은 대책 이전 3억3397만원에서 대책 이후 3억3865만원으로 소폭 상승하는 데 그쳤고 중앙값 역시 2억1900만원에서 2억1000만원으로 큰 변화가 없었다. 이는 거래 증가가 고가 단지에 집중되기보다 비교적 접근 가능한 가격대 전반으로 분산된 영향이다.

단기적으로는 규제 차이에 따른 수요 분산 효과가 작용했지만 가격이 뚜렷한 상승세를 보이지 않아 투자 수요가 본격적으로 확대되기에는 구조적 제약이 존재해 이번 오피스텔 거래 증가세가 중장기 흐름으로 이어질지는 지켜볼 필요가 있다.

오피스텔은 금리 수준, 임대시장 여건, 대출 환경 변화에 민감하게 반응하는 상품인 만큼 향후 시장 방향성은 외부 변수에 따라 달라질 전망이다.