이재명 정부 출범 이후 주택담보대출 규제가 강화되면서 부동산 시장에서는 이전과 다른 양상의 '영끌' 흐름이 포착되고 있다.
은행에서 전통적인 주담대를 받는 대신, 주식 매각 자금과 각종 비주담대성 금융상품을 결합해 서울 핵심 지역 아파트 매입에 나서는 사례가 늘어나고 있어서다.
최근에는 국내외 증시에서 보유 주식을 정리한 뒤 예금담보대출, 자동차담보대출, 사내대출 등 우회 대출을 총동원하는 방식까지 등장했다.
시장에서는 이를 변동성이 큰 금융자산과 상대적으로 안정적인 부동산 자산을 연계해 기대 수익을 극대화하려는 전략으로 해석하고 있다.
정부가 '코스피 5000 달성'과 '주택시장 안정'을 동시에 정책 목표로 내세우며 주담대 규제를 강화하고 있지만, 자금 이동의 경로가 바뀌고 있다는 점에서 정책 효과를 둘러싼 논의도 이어지는 분위기다.
실제 국토교통부가 국회에 제출한 주택 구입 자금조달계획서를 분석한 결과, 올해 6~9월 사이 주식과 채권을 처분해 마련한 부동산 매입 자금은 1조7167억 원에 달했다. 이는 2년 전 같은 기간(7240억 원)과 비교해 두 배 이상 증가한 규모다.
김상훈 국민의힘 의원실에 따르면 올해 1~10월 서울 주택 거래액은 총 91조4804억 원으로 집계됐으며, 이 가운데 주식·채권 매각 자금이 차지하는 비중은 3.38%, 금액으로는 3조905억 원에 이르렀다.
심지어 주식 매각만으로는 자금이 부족한 경우 차담대나 예담대, 사내대출 등을 활용해 부족분을 채우는 '우회 영끌'까지 늘어나는 모습이다. 이들 대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 대상에서 제외되는 경우가 많아 규제의 사각지대로 작용하고 있다는 지적도 나온다.
10억 이상 금융 자산가, 향후 주식 전망이 더 좋아
다만 이러한 움직임과는 별개로, 고액 자산가들의 중장기 투자 인식은 다소 다른 방향을 가리키고 있다. 금융자산 10억 원 이상을 보유한 부자들은 여전히 부동산에 대한 관심을 유지하면서도 미래 고수익 자산으로는 주식에 더 무게를 두고 있는 것으로 나타났다.
KB금융그룹이 14일 공개한 ‘2025 한국 부자 보고서’에 따르면 향후 1년 이내 단기 고수익 투자처로 '주식'을 선택한 응답자는 55.0%로 과반을 넘겼다.
KB금융은 이에 대해 인공지능(AI) 기술을 중심으로 한 성장 기대와 글로벌 경기 회복 가능성이 주식시장에 대한 수익 전망을 높이고 있다고 설명했다.
중장기 관점인 향후 3~5년을 내다본 고수익 투자처 조사에서 주식은 49.8%의 선택을 받아, 지난해 1위였던 ‘거주용 주택’을 제치고 가장 높은 응답률을 기록했다. 이는 전년 대비 14.3%포인트 증가한 수치다.
KB금융은 "AI 기술 혁신과 글로벌 유동성 개선, 정부 정책에 대한 기대감 등 주식시장에 우호적인 환경이 단기 현상에 그치지 않고 중장기적으로 지속될 것이라는 인식이 확산되고 있다"라고 분석했다.
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