정부가 '10·15 부동산 대책'을 발표한 지 2달이 지났지만 수도권 부동산은 여전히 혼란을 이어가고 있다. 서울 전 지역 25개 구는 물론, 경기 남부 12개 지역까지 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정되면서 '삼중 규제'라는 초강도 제재가 적용되었기 때문이다.
문제는 규제의 강도만큼이나 후폭풍도 거세다는 점이다. 규제 지정 이후 일부 지역에서는 주민 반발이 잇따르고 있으며 특히 서울 외곽 지역을 중심으로 형평성 논란이 확산되는 분위기다.
현재 가장 큰 논쟁의 중심에 선 곳은 노원·도봉·강북구로 묶이는 이른바 '노도강' 지역이다. 해당 지역은 규제 지정 요건을 충족하지 못했음에도 불구하고 강남권과 동일한 수준의 규제를 받게 됐다는 주장과 함께 법적 대응 가능성까지 거론되고 있다.
대표 부촌으로 불리는 강남 3구와 용산구는 과거에도 규제의 굴레에서 벗어나지 못했지만, 2023년 이후 빠르게 반등하며 2021년 고점을 넘어선 단지들이 속속 등장했다. 일부 단지는 최고점 대비 10억 원에서 많게는 40억 원에 이르는 시세 차익을 기록한 것으로 알려졌다.
반면 노원구의 경우 다수의 단지가 여전히 2021년 최고가를 회복하지 못한 상태로 일부 아파트는 오히려 가격이 하락한 상태다. 상승률과 체감 회복 속도 면에서 강남권과 큰 차이를 보이는 상황에서 동일한 규제가 적용되자 상대적 박탈감이 더욱 커지고 있다는 분석이다.
실제로 지난 12월 첫째주 서울 아파트 가운데 가장 큰 하락 폭을 기록한 매물은 노원구 중계동에 위치한 '청구 아파트'로 확인됐다.
해당 단지의 41평형(전용 115.47㎡) 1층 세대는 과거 2021년 15억9,000만 원을 기록했으나 최근에는 3억6,000만 원 하락한 12억3,000만 원에 거래됐다.
현장에서는 5천만원 낮춘 매물 많아져
이에 노도강 주민들 사이에서는 "집값이 아직 회복되지도 않았는데 강남과 같은 규제를 받으며 거래만 얼어붙었다"라는 불만이 확산되고 있다. 일부에서는 이번 대책이 이미 정책 효과를 상실한 상태라는 지적도 제기된다.
상계동의 한 부동산 관계자는 "토지거래허가구역 지정 이후 호가가 단기간에 5,000만 원씩 낮아진 매물이 적지 않다"라며 "규제 이전부터 거래가 활발하지 않았는데, 지금은 사실상 시장이 멈춘 상태"라고 전했다.
하지만 정부는 규제 지정 과정에서 개별 단지나 지역의 단기 가격 흐름보다는 권역 단위의 시장 안정이 필요했다는 입장을 고수하고 있다. 지정 요건을 충족했는지 여부보다는 규제가 적용되지 않은 인접 지역으로 수요가 이동하는 ‘풍선효과’를 차단하는 데 초점을 맞췄다는 설명이다.
시장에서는 10·15 부동산 대책이 지역별 온도 차를 충분히 고려하지 못한 채 일괄 적용되면서 정책 효과보다는 갈등과 왜곡을 키우고 있다는 평가가 나온다. 규제의 목적과 실제 시장 반응 사이의 괴리가 향후 부동산 정책의 또 다른 과제로 떠오르고 있다.
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