아파트 시장의 규제가 강화되면서 대체 주거 상품인 ‘주거용 오피스텔’로 수요가 빠르게 이동하고 있다. 최근 정부가 10·15 부동산 대책을 시행한 이후 서울과 수도권 전역에서 아파트 대출 규제가 다시 촘촘해지자, 규제 사각지대에 놓인 오피스텔이 새로운 ‘피난처’로 떠오른 것이다.
부동산 업계에 따르면 지난 10월 서울 오피스텔 매매 건수는 1100건을 넘어섰다. 올해 여름 내내 800건대에 머물던 거래량이 불과 한 달 만에 큰 폭으로 증가한 셈이다. 한 중개업소 관계자는 “아파트는 대출이 거의 묶이다시피 한 반면, 오피스텔은 LTV 70% 적용이 가능해 자금 부담이 훨씬 적다”며 “청약·세금 규제에서도 비교적 자유롭다 보니 투자자뿐 아니라 실수요자도 대거 몰리고 있다”고 설명했다.
전국 통계 흐름도 비슷하다. 올해 상반기 전국 오피스텔 매매는 3년 만에 다시 2만 건을 돌파했다. 신축 아파트 가격이 오름세를 이어가고 청약 경쟁률이 치솟으면서 ‘아파트 대신 선택 가능한 합리적 대안’으로 오피스텔이 부상했다는 분석이다.
실제로 최근 공급되는 주거형 오피스텔은 바닥난방, 대형 수납공간, 발코니 확장, 커뮤니티 시설 등을 갖추며 아파트와 크게 다르지 않은 상품성을 내세우고 있다. 수익성도 무시하기 어렵다.
전국 오피스텔 임대수익률은 올해 3분기 4.7%대로 조사됐다. 2021년 공급 폭증의 영향으로 떨어졌던 수익률이 꾸준히 반등하는 모습이다. 정부 대출 규제로 전세 공급이 감소하면서 월세 수요가 늘어난 것이 수익률을 끌어올린 주요 요인으로 꼽힌다. ‘전세의 월세화’가 가속되면서 오피스텔 투자 매력도 덩달아 높아진 것이다.
다만 수요와 달리 공급은 빠르게 줄고 있어 향후 가격 흐름에 변수가 될 전망이다. 전국 오피스텔 입주 예정 물량은 2026년에 약 1만1000여 호로 떨어질 것으로 예상된다. 2019년 역대 최대 공급량의 10% 수준에 불과한 기록적인 ‘입주 절벽’이다. 고금리 장기화로 건설사들이 분양을 연기하거나 사업을 축소한 영향이 2~3년 시차를 두고 나타나는 것으로 해석된다.
전문가들은 공급 부족이 장기화될 경우 오피스텔 가격이 추가 상승할 가능성을 배제하기 어렵다고 보고 있다. 다만 오피스텔이 건축법상 비주택이라는 구조적 한계도 분명하다고 지적한다. 재건축이 사실상 불가능하고 장기적 시세 상승 폭은 아파트 대비 제한적이어서 ‘완전한 대체재’로 보기에는 무리가 있다는 것이다.
한 도시정비 분야 관계자는 “아파트 규제가 강화된 여파로 신축 오피스텔에 반사수요가 몰리고 있지만, 공급이 충분히 이어지지 않으면 가격 불안이 다시 나타날 수 있다”며 “투기 수요가 과열될 경우 오피스텔 역시 규제 대상이 될 가능성이 있어 시장을 냉정하게 바라볼 필요가 있다”고 말했다.
아파트 시장 과열과 규제 강화 속에서 오피스텔이 ‘틈새 상품’ 이상의 위상을 얻고 있지만, 공급 축소가 이어질 경우 향후 시장 변동성은 더욱 커질 전망이다.
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