멈췄던 ‘연계형 정비사업’ 숨통…가격·분양 빗장 해제

건설현장 모습. [제미나이·임나래 기자]

[직썰 / 임나래 기자] 공공지원민간임대 연계형 정비사업(연계형 정비사업)에 일반분양이 허용되고 시세 재조사 요건이 완화되면서, 중단됐던 정비사업에 다시 동력이 붙을 전망이다. 다만 조합의 분담금 부담과 부동산시장 침체라는 현실적 제약이 여전한 만큼 사업 재개 여부는 후속 조치에 좌우될 수 있다.

◇연계형 사업 중단 원인, ‘사업성 한계’ 완화 기대

연계형 정비사업은 조합이 짓는 일반분양 물량을 리츠(REITs)가 모두 매입해 임대주택으로 공급하는 방식이다. 미분양 리스크를 덜 수 있지만 분양가 조정 폭이 좁아 사업성에 제약이 컸다.

이번 개편으로 이러한 구조적 한계가 일부 해소됐다. ‘전량 리츠 매각’에서 벗어나 일부 물량의 일반분양이 가능해지면서 수익 구조가 유연해졌고, 사업시행인가 이후 건설공사비지수가 20% 이상 오르면 시세 재조사도 할 수 있게 됐다.

2018년 이후 연계형 정비사업을 포기하고 일반 정비사업으로 전환했던 사례들이 재검토될 수 있는 환경이 조성되면서, 멈춰 있던 재정비 움직임도 다시 살아날 조짐을 보이고 있다.

◇건설업계, 사업 재개 기대감 vs 분담금 장벽

건설업계는 제도 개선으로 사업성이 일정 부분 회복될 것이라는 기대와 함께, 분담금 부담이라는 구조적 문제는 여전히 남아 있다는 판단을 동시에 내놓고 있다.

한 건설업계 관계자는 “일반분양 허용으로 분양가에 따라 수익과 공사비를 보다 유연하게 조정할 수 있어, 그동안 공사비와 분담금 문제로 멈춰 있던 사업들이 움직일 여지가 생겼다”고 말했다. 다만 “일반분양 물량이 늘어날수록 분양 성과에 따른 변동성이 커질 수 있다”며 시장 리스크를 지적했다.

또 다른 업계 관계자는 “정비사업 지연의 핵심 원인은 조합의 분담금 부담인데, 얼어붙은 시장 상황에서 이번 조치만으로 사업이 본격적으로 재개되기는 쉽지 않다”며 “결국 조합원 분담금 문제 해소가 우선돼야 한다”고 강조했다.

◇제도 정비는 신호탄…결과는 후속 절차에 달려

연계형 정비사업의 구조적 제약이 완화된 것은 긍정적 신호지만, 제도 개선이 현장에서 사업 속도로 이어지기까지는 여러 과제가 남아있다.

업계 관계자는 “정비사업은 조합의 재정 여력, 분양시장 흐름, 금융 규제 등이 종합적으로 작용하는 만큼 이번 조치가 사업 재개로 이어지려면 시장 신뢰 회복과 추가 지원책이 필요하다”고 말했다.

결국 제도 개편은 출발선일 뿐이다. 조합·건설사·정부 간 협의 구조를 강화하고 사업 과정 전반의 불확실성을 줄이는 후속 대책이 병행돼야 정비사업의 속도를 높이고 실제 성과로 연결될 수 있다.