가계대출 꺾였는데…서울 집값만 거꾸로 올랐다

정부의 부동산 안정화 방안에도 불구하고 지난 3분기 서울 아파트 거래 가격은  매월 상승했다. 서울 시내 아파트 단지. [직썰]

[직썰 / 손성은 기자] 금융과 부동산을 아우르는 정부의 ‘6·27 대책’ 발표 이후 가계대출 증가 폭은 뚜렷하게 감소했지만 정작 서울과 수도권 집값은 상승세를 이어갔다. 강도 높은 규제는 ‘지금 아니면 집 못 산다’는 심리를 자극해 집값 상승을 유발했다. 6·27 대책은 가계부채라는 지표적 성과는 달성했지만, 근본적 문제인 집값 억제에는 실패한 셈이다.

◇3분기 가계대출 증가 폭 둔화…전분기 절반 수준

한국은행에 따르면 올 3분기 가계대출 잔액은 1845조원으로 전분기 대비 12조원 늘었다. 증가분의 대부분은 주택담보대출(11조6000억원)이었다. 증가 폭은 전분기(23조6000억원) 대비 절반 수준으로 둔화가 뚜렷했다.

지난 6월 27일 정부가 발표한 부동산 안정화 대책과 가계대출 총량제가 가계부채 증가 폭 둔화의 주요 요인이다. 한 은행 관계자는 “6·27 대책은 대출 한도 축소와 다주택자·다세대 주택자에 대한 유동성 공급 제한이 핵심”이라며 “기존에 시행하고 있던 대출 총량 관리와 겹치며 3분기 가계대출 증가 폭이 둔화했다”고 설명했다.

6·27 대책은 금융과 부동산을 아우르는 규제로, 서울과 수도권 집값 상승세를 잡기 위해 시중 유동성 공급을 줄인다는 계획이었다. 가계부채 억제라는 측면에서는 성과를 보였지만, 근본적 문제인 부동산 안정화에는 성과를 내지 못했다.

◇주담대 줄었지만 서울·수도권 집값 지속 상승

6·27 대책의 효과가 반영된 지난 3분기에도 서울과 수도권의 집값 상승세는 계속됐다. 한국부동산원에 따르면 지난 7월 서울 아파트 매매가격은 4주 평균 0.19% 올랐다. 8월에는 0.10%, 9월에는 0.08%를 기록했다. 상승 폭은 둔화했지만 우상향 흐름은 유지됐다. 관련 규제로 서울 아파트 거래량이 감소하는 가운데 나타난 상승세다.

시장에서는 “6·27 대책이 서울과 수도권 잠재 수요를 자극해 집값 상승을 부추겼다”는 분석이 나온다. 한 건설사 관계자는 “서울과 수도권 분양 시장은 자산가들이 주도해 금리 인상이나 대출 한도 축소가 크게 영향을 미치지 않는다”며 “기습적인 부동산 안정화 방안이 향후 추가 규제 강화 분위기를 만들면서 ‘지금 아니면 못 산다’는 인식이 확산된 측면이 있다”고 지적했다.

◇실수요 억제 역부족…공급·거래 포괄하는 종합대책 필요

정부의 가계부채·부동산 안정화 방안의 성패는 10·15 대책이 좌우할 전망이다. 10·15 대책은 투기과열지구·조정대상지역 확대, 대출 규제 강화, 전매제한 및 실거주 의무 강화 등이 핵심으로, 6·27 대책의 후속 안정화 패키지 성격이다. 정부는 ‘규제 강도를 높여 집값을 잡겠다’는 의도가 분명하다.

하지만 시장은 정책 효과의 지속 가능성을 회의적으로 보고 있다. 이미 서울과 수도권은 입주 절벽과 전세 가격 반등으로 이어지고 있기 때문이다. 전세가 상승이 매매 전환 수요를 자극할 수 있어, 10·15 대책만으로 가격 상승 압력을 상쇄하기는 쉽지 않은 구조다.

또 다른 은행 관계자는 “현재까지의 안정화 방안은 가계부채 증가 폭을 억제하는 데는 효과가 있지만 거주 목적의 실수요를 장기간 억누르기는 어렵다”며 “부동산 안정화를 위해서는 정책과 시장 간 괴리를 줄인 정책이 필요하다”고 말했다.

4분기 은행권 가계대출 추이와 서울·수도권 집값 흐름은 정부의 가계부채·부동산 안정화 대책 효과를 가늠할 핵심 지표가 될 전망이다. 가계대출은 안정됐지만 집값 상승이 반복될 경우 정부는 정책 재설계에 나설 필요가 있다. 대출 규제 중심 접근을 넘어 주택 공급, 전세시장, 거래 전반을 포괄하는 종합적 대책이 요구된다.