구룡마을 설계공모 당선작 조감도. Ⓒ SH
[프라임경제] 서울 강남 지역 '마지막 판자촌' 개포동 구룡마을이 수려한 자연과 다양한 세대 공존 기반 자연친화적 주거단지로 새롭게 거듭난다.
구룡마을은 1970~1980년대 서울올림픽 개최 등으로 강남권 일대가 개발되자 철거민 등 사회적 소외 계층이 이주하면서 형성된 무허가 판자촌이다. 여러 갈등으로 장기간 개발이 지연되며 주거환경은 낙후되고, 화재·홍수 등 자연재해에 취약하다는 우려가 지속 제기됐다.
서울시가 구룡마을 도시개발사업 추진을 위한 행보에 돌입했다. 오는 2029년 완공 목표로 청년·신혼부부·노년층 등 모든 세대가 공존하는 자연친화 주거단지로 조성한다는 방침이다.
서울시에 따르면, 해당 사업 설계공모 당선작을 공개했다. 설계공모는 '사업시행자' 서울주택도시공사(이하 SH) 주관으로 지난해 말부터 3개월간 진행됐으며, 총 5개 업체가 참가했다.
공모에 당선된 디에이그룹엔지니어링(대표)·행림종합건축사사무소(공동) 컨소시엄은 외부 환경 변화·충격에 흔들리지 않고, 스스로 적응하고 진화하는 새로운 시대 도시모델 '자가면역 도시'를 제안했다. 이들 컨소시엄은 공모 당선으로 공공주택 기본·실시설계권을 획득한다. 설계비는 약 154억원이며, 기간은 24개월이다.
지난 2012년 8월 당시 최초 도시개발구역으로 지정된 구룡마을은 개발 방식 의견 차이 등으로 난항을 겪었다. 하지만 거주민 안전 및 열악한 주거환경 개선을 위해 지속 노력한 끝에 2014년 12월 '공공주도 수용 방식 재추진'을 결정, 다시 본궤도에 올랐다.
이후 2016년 도시개발구역 재지정 및 사업시행자 선정 등을 거쳐 개발 사업에 본격 착수했다. 아울러 토지주 및 무허가 판자촌 거주민과의 보상 협의를 거쳐 2024년 5월 개발계획 변경안이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다.
서울시 관계자는 "SH와 함께 개발이익을 공공으로 환수해 투기 세력을 차단하고, 공공 주도 개발을 통해 열악한 주거 환경과 재해로부터 위협받는 '무허가 판자촌' 구룡마을을 청년·신혼부부·시니어 가구 등이 어우러지는 고품질 주거공간으로 조성할 예정"이라고 설명했다.
서울시는 개발계획 변경 당시(2024년 5월) 주변에 비해 저밀도(160~170%) 개발 계획을 용적률 상향(제2종→ 제3종 일반주거지역) 등 규제 완화를 통해 세대수를 3520세대(기존 2838세대)까지 늘린 바 있다. 이에 따른 전체 3520세대는 기존 거주민 재정착을 위한 임대주택(1107세대)을 포함해 장기전세, 공공분양 등으로 구성될 계획이다.
뿐만 아니라 설계공모 당선작 토지이용계획 근간으로 개발계획을 변경하는 한편, 주택 공급 규모도 3800세대까지 확대될 예정이다.
저출생 대응을 위한 '미리내집'의 경우 600세대 이상 규모 공급 확대 방안을 검토해 신혼(예비)부부 대상으로 안정적 주거환경 조성에 나선다. 이를 통해 경계 없이 다양한 주거문화를 수용하는 새로운 형태 주거 공간으로 조성한다는 전략이다.
나아가 대모산·구룡산 등 주변 환경과 어우러지고 주민 편의를 위한 다양한 편의시설을 갖춘 고품질 자연 친화적 마을로 조성할 계획이다.
서울시 관계자는 "고품격 주거단지에 △공원 △녹지 △의료·연구 및 교육시설 등을 도입해 양재대로로 인해 도심지와 물리적으로 단절된 지역을 주변과 연결된 상생마을로 바꿀 것"이라며 "구역 내에는 초등학교 1개소, 근린공원, 소공원, 주민 편의시설 등 기반 시설도 들어설 예정"이라고 전했다.
구룡마을 도시개발사업은 보상비만 약 1조원에 달한다. 현재 토지 및 지장물 소유자들에 대한 협의보상 절차가 마무리단계에 접어든 만큼 상반기 내 마무리하고, 하반기부턴 부분 철거에 돌입한 계획이다.
2023년 11월30일 공고한 이주 대책에 따라 전체 거주세대 1107세대 가운데 66.5%(736세대)가 이주를 완료했으며, 미이주 세대(371세대; 실거주 206세대) 대상으로 이주를 독려하고 있다.
더불어 거주민 주거 안정성과 신속한 이주를 2023년 5월부터 임시이주 추가 지원 대책을 마련했다. 해당 대책에 의하면, 임시이주 신청자 대상 △임대보증금 전액 면제 △임대료 감면률 확대(40%→60%, 차상위계층·기초생활수급자 100% 감면) 시행하고 있다.
개별 이주 세대를 제외한 나머지 626세대는 구룡마을 인근 송파 헬리오시티 및 디에이치퍼스티어아이파크와 같은 행복주택 등으로 이주를 마쳤다.
서울시는 당선작 주요 컨셉 토대로 도시계획위원회 심의와 관계기관 협의 등을 거쳐 개발계획 변경에 나설 예정이다. 나아가 사업 추진에 필요한 각종 행정절차가 신속 추진되도록 지원한다는 방침이다.
김창규 서울시 균형발전본부장은 "오랫동안 개발이 지연된 구룡마을은 주거환경이 날로 악화되고, 잦은 재난으로 위험에 노출된 만큼 빠른 사업 추진이 필요한 서울시 숙원사업"이라고 강조했다.
그는 이어 "보상·이주 등 관련 절차를 신속 추진해 빠른 시일 양질 주택 물량을 충분히 공급해 해당 지역을 주거·녹지·교육시설을 고루 갖춘 양질 주거환경이 조성될 수 있도록 힘쓰겠다"라고 덧붙였다.
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