[직썰 2025전망] 서울 집값, 하반기 상승…수도권‧지방 양극화 심화

서울 시내 아파트 모습. [연합뉴스]

수출경기 악화, 대내외 불확실성 확대에 내년도 경제 전망이 어둡습니다. 경제·산업계가 대책을 마련하고 있지만 비상계엄 후폭풍의 여진으로 좀처럼 반등의 모멘텀을 찾지 못하고 있습니다. <직썰> 은 먹구름이 드리운 상황에서 내년 경제·산업계를 둘러싼 이슈와 전망을 분야별로 살펴보고자 합니다. [편집자주]

[직썰 / 손성은 기자] 올해 집값은 하반기 기점으로 서울 등 수도권 지역을 중심으로 오름세가 예상된다.

부동산업계에 따르면 상반기 정부의 대출규제, 주택담보대출 금리 등 영향으로 관망세를 보이다, 하반기부터 수도권을 중심으로 입주물량 부족 현상이 나타나며 집값이 오를 전망이다.

반면 지방 집값은 하락세가 지속돼 서울과윽 양극화는 심화될 수 있다.

◇ 상반기 관망세 유지…하반기 반등

부동산업계는 올해 하반기 집값 반등을 점치고 있다.

주택산업연구원은 ‘2025년 주택시장 전망과 정책방향’ 보고서를 통해 부동산 시장은 중반기 이후부터 해빙될 가능성이 크다”고 전망했다.

부동산업계는 올해 상반기까지는 경기침체와 정부의 대출규제 여파로 지난해 하반기의 관망세가 이어진다고 봤다.

경기침체로 주택 공급과 구매 심리 모두 위축되면서 주택거래량 감소세가 이어진다는 관측이다.

대출금 총액을 축소하는 데 초점을 맞춘 정부의 대출규제도 주택거래량 감소를 부추기는 요인으로 꼽힌다.

하지만 하반기 입주 수요 증가와 은행 대출금리 인하로 반등의 여지가 마련된다고 보고 있다.

부동산 관계자는 “30대 연령층의 입주 수요가 늘어나고 한국은행의 기준금리 인하 예고로 비정상적인 대출금리가 내려갈 가능성이 크다”면서 “이에 따라 주택 거래량이 늘어나면서 집값도 완만하게 오를 가능성이 크다”고 전망했다.

주택산업연구원은 “탄핵과 경기침체, 강력한 대출규제 등 집값 하락 요인이 있다”면서도 “금리 하향 조정과 주택시장 진입인구 증가, 공급부족 누적 등 상승 요인이 더 크다”고 분석했다.

서울 시내 한 부동산에 붙은 전월세 광고 [연합뉴스]

◇ 수도권 중심 집값 상승…서울1.7%↑ 전망

다만 하반기 집값 상승은 서울 등 수도권 중심으로 나타날 전망이다.

주택산업연구원은 올해 전국 주택매매가격 증가율이 전년 대비 0.5% 하락한다고 관측했다.

이 중 서울은 전년 대비 1.7%, 수도권 전체 증가율은 0.8% 오른다고 예상했다.

이는 서울 등 수도권을 중심으로 주택공급 부족 현상으로 집값이 상승할 가능성이 높기 때문이다.

주택산업연구원에 따르면 올해 수도권의 주택 공급부족량은 90만가구에 육박한다.

지난 2020년부터 5년간 주택 수요량에 비해 공급이 부족했고 이미 누적치는 86만가구를 넘어섰다.

지난해 주택 인허가 물량은 38만가구로 2017∼2021년 연간 평균 54만가구 대비 30% 줄었다.

부족한 공급량은 전월세가격과 매매가 동반 상승을 야기한다.

부동산 관계자는 “아파트와 비아파트 입주물량 감소로 전월세가 상승이 예상된다”며 “전세가 상승은 다시 매매가격 상승으로 전이될 가능성 크다”고 분석했다.

서울의 한 단독주택·빌라촌 [연합뉴스]

◇ 서울‧지방 디커플링 심화…거래량‧매매가 감소

서울과 지방의 양극화는 더욱 심화할 전망이다.

인구 감소 현상으로 지방의 주택 거래량이 급격히 감소하면서 서울과의 가격 격차가 벌어지고 있기 때문이다.

지난해 10월 기준 전국 미분양 주택(6만5836가구)의 78.8%(5만1888가구)가 지방의 물량이다.

주택가격 격차도 계속해서 벌어지는 중이다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격 지수는 지난 10월 98.31로 지난 1월 대비 4.23포인트(p) 상승한 반면 지방은 92.62로 1.11p 내렸다.

주택산업연구소는 올해 지방 주택 매매가증가율이 전년 대비 2% 하락한다고 전망했다.

하나금융연구소는 “수도권을 중심으로 수요가 집중된다”며 “지방은 거래 부진으로 가격 상승 여력이 저하된다”고 내다봤다.