책임준공확약만 하면 한남4구역 '공사중단' 막을 수 있나[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 한남4구역이 시공사 선정을 앞두고 있다. 최근 자잿값 상승과 부동산 경기 침체로 재개발·재건축 사업지에서도 시공사들이 출혈 경쟁을 피하는 분위기다. 지난해 기준으로 정비사업지 57곳 중 46곳이 경쟁입찰이 아닌 수의계약으로 시공사를 선정했다. 재개발·재건축 조합이 시공사를 선정하는 경우 반드시 경쟁입찰을 거쳐야 하지만, 2회 이상 유찰되면 수의계약으로 시공사를 선정할 수 있도록 돼 있다.

한남4구역 수주전에 나선 삼성물산(위)과 현대건설 조감도.(사진=각사)

그러나 한남뉴타운 중에서도 가장 사업성이 높다고 평가받던 한남4구역의 경우에는 달랐다. 삼성물산과 현대건설이 한남4구역 시공권을 따내기 위해 적극적으로 경쟁하는 모습이다.

그중 조합에서 요구한 입찰조건에 책임준공확약이 포함되면서 이를 둘러싼 논의가 이어졌다. 책임준공확약은 시공사가 천재지변 등 불가항력적인 사유가 발생한 경우를 제외하고 약정한 공사기간 내에 공사를 완료할 것을 약정하는 것이다. 시공사는 공사도급계약에 따른 공사대금을 받지 못하면 공사를 중단할 수 있지만, 책임준공확약이 이루어졌다면 공사를 임의로 중단하기 어렵다. 시공사는 조합에 사업비를 빌려주는 금융기관에게 책임준공확약서를 제출하고, 천재지변 등 불가항력적인 사유가 없는데도 시공사가 공사를 중단하면 시공사는 금융기관에 대해 손해배상책임을 부담한다. 이때 손해액은 금융기관이 조합으로부터 회수하지 못한 잔존 채무다.

최근 자잿값 급등으로 재개발·재건축 사업지에서 공사가 중단되는 사례가 많았다. 공사비 분쟁으로 인해 정비구역지정부터 입주까지 소요되는 평균 기간이 기존에는 13년이었지만 이제는 15년으로 2년이나 늘어났다. 보통 시공사는 조합원이 모두 이주한 후에 공사비 증액을 요구한다. 조합은 공사도급계약상 공사비를 증액해 지급할 의무가 없다고 하더라도, 공사 중단시 이주비 금융비용 등이 기하급수적으로 늘어날 수 있어 시공사의 공사비 증액 요구에 일정 부분 응할 수밖에 없는 처지다.

이런 이유로 한남4구역의 경우에도 시공사를 선정하면서 갑작스런 공사 중단이나 지연을 예방하기 위해 시공사에게 책임준공확약을 요구했던 것이다. 그러나 책임준공확약만 하면 시공사가 도중에 공사를 중단하는 것을 완벽히 막을 수 있을까?

김예림 변호사.

책임준공확약서는 원칙적으로 시공사가 정해진 공사기간 내에 공사를 완료하도록 돼 있기는 하나, 천재지변 등 불가항력적인 예외 사유가 있는 경우에는 예외적으로 시공사가 공사기간을 지키지 못해도 면책이 된다. 그동안 법원은 천재지변 등 불가항력적인 사유에 관하여 사안별로 달리 판단해왔다. IMF 사태로 자재수급이 원활치 못해 공사기간을 지키지 못한 사안에서 불가항력적인 사유에 해당하지 않는 것으로 봤지만, 정상 범위를 넘어선 자연재해의 경우에는 대부분 불가항력적인 사유로 봤다. 책임준공확약서에 최대한 불가항력적 사유에 관해 구체적으로 정해두어야 불필요한 분쟁을 줄일 수 있다.