올해 HUG가 자체 예측한 적자규모는 3조9911억원이다. 지난해(3조85982억원)에 이어 2년 연속 4조원에 가까운 대규모 적자가 불가피한 상황이다.
전세사기는 HUG 적자의 가장 큰 원인으로 지목된다. HUG에 따르면 올해 1∼10월 HUG가 집주인 대신 세입자에게 전세금을 대신 돌려준 대위변제액은 3조3271억원에 달한다. 원래는 경매 등 절차를 통해 자금을 회수해야 하는데, 전세사기 주택 대부분이 HUG가 대위변제한 전세보증금보다 매매가가 떨어진 상황이어서 이마저도 여의치 않은 상황이다.
더 큰 문제는 적자로 인해 HUG의 자본금 축소가 불가피하다는 것이다. 자본금이 줄어들면 이를 기반으로 실행하고 있는 전세보증과 분양보증, PF(프로젝트 파이낸싱) 보증 등이 한도 부족으로 중단될 수밖에 없다.
HUG의 보증한도는 직전년도 자기자본의 90배다. 올해 1분기 기준 HUG의 자기자본금은 6조8000억으로 예상적자를 반영하면 2조8000억원 수준으로 쪼그라들게 된다. 이 경우 보증한도가 252조원 규모로 줄어들 수밖에 없다. 현재 HUG에서 발행한 전체 보증금액은 약 630조원이다.
HUG는 보증한도가 막히는 상황을 피하기 위한 조치를 취하고 있다. 지난 21일 총 7000억원 규모의 신종자본증권을 발행한 것이 대표적이다. 신종자본증권은 30년 만기의 반영구채로 채권이지만 자본으로 분류된다.
든든전세는 부채를 해소하기 위한 조치다. 든든전세는 전세보증사고가 난 주택을 HUG가 직접 매입해 다시 전세를 주는 제도다. 전세보증사고로 발생한 대위변제액은 부채로 계상되지만 주택을 매입하게 되면 현금성 자산으로 분류돼 장부상으로 부채가 줄어드는 효과가 있다.
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상황이 더 나아지지 않는 경우에 취할 후속조치로는 '정부수혈'과 '만기연장거부'가 있다. 정부수혈은 정부가 HUG에 자금을 수혈해 부채를 해결하고 자본금을 확충해주는 것이다. 만기연장거부 조치의 경우 HUG가 보증하고 있는 분양보증이나 PF보증 중 미분양이나 사업지연을 이유로 보증 만기가 지난 현장에 대해 만기를 연장하지 않는 조치다. 전자는 보증한도를 늘리는 것이고, 후자는 발행보증금액을 줄이는 효과가 있다.
다만 두 가지 조치 모두 정부 입장에서는 상당한 부담이다. 정부는 올해 초 이미 HUG에 4조원가량의 자금을 수혈했다. 더 이상의 수혈은 전세사기범이 일으킨 손실을 국민 세금으로 막는다는 정치적 비판을 불러올 수 있다. 만기연장거부의 경우 해당 현장의 건설사와 수분양자들에게 막대한 부담이 될 수 있다.
정부와 HUG에게 가장 좋은 상황은 부동산 시장이 적정한 수준으로 살아나는 것이다. 부동산 시장의 활성화로 매매가가 오르고 분양률이 높아지면 전세사기와 보증한도 동맥경화가 자연스레 해결될 수 있기 때문이다.
업계관계자는 "이대로 가면 지방사업을 중심으로 건설사들이 줄도산하거나, 정부가 무리하게 자금을 수혈할 수밖에 없다"면서 "부동산시장이 살아나면 새로 전세를 주거나 매매를 통해 자금을 회수하는 식으로 전세사기 문제를 해결할 수 있고, 분양률이 오르면 지방사업도 정리가 되면서 PF정체현상이 해소될 수 있을 것"이라고 했다.
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