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재건축 사업성이 비교적 높은 것으로 평가받는 분당과 평촌신도시는 선도지구 선정 구역을 중심으로 부동산 가격이 추가 상승할 여력이 있다는 전망이 나오는 가운데, 일산 등 다른 지역은 낮은 재건축 사업성과 이에 따른 사업 지연 우려가 커 단기간에 유의미한 집값 상승을 기대하기 어려울 것이라는 관측이 잇따른다.
27일 부동산업계에 따르면 분당은 선도지구 발표를 앞두고 선도지구 지정이 유력한 단지들이 매매가격 신고가를 기록하는 등 과열된 분위기가 나타났다. 이처럼 재건축 기대감이 이미 집값에 반영됐기 때문에 당분간 큰 폭의 상승은 기대하기 어렵지만, 다가오는 조정장에도 가격방어 효과가 있고 향후 사업 진행 경과에 따라 집값이 더욱 오를 수 있다는 게 전문가의 설명이다.
송승현 도시와경제 대표는 “현시점에서 분당 선도 지구로 선정된 곳을 매입해도 큰 차익을 기대하기는 어려울 것”이라면서도 “다만 인근 단지들은 인프라 개선 등 간접적인 수혜로 좀더 오를 가능성이 있어 이를 노린 수요가 향할 것”이라고 말했다.
반면 일산, 중동, 산본 등은 선도지구 지정 여부가 집값에 미칠 영향이 크지 않을 것이란 관측이 대체적이다. 특히 일산은 2031년까지 인근에 7만여 가구 주택공급 계획이 있어 재건축이 추진되면 공급과잉 현상이 발생하고 오히려 집값이 떨어질 수도 있다는 우려가 나온다.
송 대표는 “기준 용적률 등을 종합적으로 고려해보면 재건축으로 수익을 내기 어려워 보이는 데다 지역 주민들이 강남·분당처럼 고소득자 위주로 구성된 것도 아니어서 분담금을 내는 데도 한계가 있을 것”이라며 “사업 진행 과정에서 어려움을 겪을 수밖에 없고 그만큼 시장에 재건축 기대감이 반영되기도 어려울 것”이라고 설명했다.
아울러 부동산업계는 재건축이 본격화되면 일대 전셋값도 덩달아 뛸 것으로 보고 있다. 정비사업이 순차적으로 진행되더라도 상당수의 가구가 한꺼번에 이주할 수밖에 없는 데다 해당 지역 내에서 옮기려는 경향이 크기 때문이다.
특히 이주를 시작하는 2026년부터 주택공급 감소세가 본격화할 것이란 전망도 인근 전셋값 급등 전망을 뒷받침한다. 앞서 국토교통부는 유휴부지를 이용한 이주주택 건설, 신도시 내 영구임대 재건축, 매입임대 확보 등을 통해 부족한 물량을 전월세 시장에 공급하겠다는 구상을 내세웠으나 현실성이 떨어진다는 지적이 제기된다.
이러한 우려와 관련해 이상주 국토부 국토도시실장은 “내달 중 관계기관과 협의한 이주대책과 광역교통개선방안을 발표할 계획”이라며 “이번에 선정된 선도지구가 신도시 정비의 모범사례가 될 수 있도록 착공, 이주, 입주까지 막힘없이 추진되도록 적극 지원할 것”이라고 강조했다.
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