주민동의 꽉 채운 선도지구…“공공기여·주차·가구수 당락좌우”

[이데일리 박지애 기자] 1기 신도시 선도지구로 선정된 3만 6000가구는 대부분이 주민동의율은 꽉 채워온 가운데 ‘공공기여·주차·가구 수’ 등이 당락을 가른 것으로 나타났다.

특히 주민동의율에서도 검증 과정에서 무효표 발생 비율이 적고 공공기여 등 가산점 항목을 최대로 반영한 것이 선정 여부를 결정한 것으로 분석된다.

‘1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과’가 발표된 27일 오후 경기도 고양시 백송마을 1단지에 재건축 동의에 감사하는 플래카드가 걸려 있다. (사진=연합뉴스)

정부는 이들 선도지구들이 오는 2027년 착공을 시작으로 2030년에는 새 아파트에 입주할 수 있도록 사업 진행에 속도를 내겠단 계획이다. 전문가들은 계획대로만 된다면 1기 신도시 선도지구 선정으로 일정부분 수도권 공급부족 문제 해소에 도움이 될 것으로 보는 가운데, 각 지역별 상황에 따라 진행 속도 등에서 차이를 보일 수밖에 없다고 보고 있다.

◇‘주민동의’ 비중 가장 높아…‘공공기여·노후도’ 당락 갈라

27일 국토교통부는 1기 신도시 재건축 선도지구 선정과 관련 가장 큰 배점을 차지한 주민동의율이 결정적 기준으로 작용했고 발표했다. 다만 주민동의 95%를 채워왔더라도 신분증 복사본 누락 등 증거가 불충분하다고 판단되면 배점에서 제외시켰다.

국토부는 앞서 ‘주민 동의 여부’(60점), ‘정주 환경 개선 시급성’(10점), ‘도시기능 활성화 필요성’(10점), ‘단지 규모(정비사업 추진 파급효과)’(20점) 등을 주요 선도지구 평가 기준으로 제시했다. 주민 동의율에 가장 큰 배점을 부여한 이유로 국토부는 재건축에 대한 주민들의 의지가 강해야 속도감 있게 사업을 진행할 수 있기 때문이라고 밝힌 바 있다. 다만 국토부 관계자는 “주민동의율은 차이가 거의 없었지만 서명날인이 없거나 신분증 확인이 안되는 경우 채점 과정에서 점수가 누락 됐기 때문에 점수에 영향을 미쳤다”고 말했다.

1기 신도시 중에서 가장 경쟁이 치열했던 분당의 경우 선도지구를 신청한 전체 34개 구역에서 10개 이상이 주민동의율 배점(60점)에서 만점을 받았다. 이 중에서도 선도지구로 뽑힌 3개 구역은 ‘5% 추가 공공기여, 장수명 주택, 이주대책 지원여부’ 등의 가산점도 사업 계획에 최대로 반영했다. 특히 분당 샛별마을(2843가구)의 경우 3000가구 미만임에도 공공기여, 장수명 주택, 이주대책 관련 가산점을 만점으로 채움으로써 최종 선정이 가능했단 분석이다. 이처럼 공공기여 등을 최대로 늘릴 경우 사업성이 저하되지만, 선도지구로 우선 선정되는 이득이 더 크다는 판단에 주민들의 동의를 이끌어 낸 것으로 풀이된다. 성남시 관계자는 “분당은 2등과 3등은 점수가 같았으며 4등으로 떨어진 단지도 그렇게 큰 차이가 나지 않았다”고 전했다.

분당을 제외한 나머지 지역들도 주민동의율의 배점이 가장 컸던 가운데, 주차대수 등 정주여건과 세대수 등이 당락을 좌우했다.

군포시 관계자는 “주민동의율이 비슷할 경우 전체 세대수와 주차대수 등의 노후한 환경 등을 반영해 판가름이 났다”고 말했다. 부천시 관계자도 “상위 단지들은 주민동의율이 사실 거의 비슷한 상황이었기 때문에 결국 세대수라든가, 주차현황 등에서 판가름이 났다”고 말했다.

향후 분담금 책정 등의 넘어야 할 산이 남아 있지만 일단 선도지구로 선정된 단지의 주민들은 크게 반기는 분위기다. 분당의 시범단지 재건축준비위원장은 “일단 지금까지 시범 우성현대 그리고 건영(소규모 주택 단지) 3개 단지가 잘 유대관계 맺어가면서 무리 없이 진행하고자 한다”고 전했다. 일산의 후곡 10단지 재건축추진위원장도 “우리 통합 단지는 중대형과 소형 평형이 나뉘어 있어 이 부분을 통합정비구역으로 원활하게 묶는 데 집중하고 있다”고 밝혔다.

1기 신도시 선도지구 선정결과 성남 분당 구역(사진=국토교통부)

◇“공급 부족 해소…지역별 진행 속도는 차이 날 것”

이번 선도지구 선정으로 닻을 올린 1기 신도시 10만 가구 재정비 사업과 관련해 전문가들은 계획대로 진행될 경우 공급 부족 해소에 도움이 될 것으로 보고 있다. 다만, 각 지역별 사업성과 주민들의 자산 상태와 적극성, 이주대책 진행 상황 등이 전부 다른 만큼 정부가 계획한 시기에 맞게 일괄적으로 시행되기에는 제약이 많을 것으로 보고 있다.

송승현 도시와 경제 대표는 “1기 신도시 정비사업 등으로 주택공급 계획에 맞게 시기적절하게 공급된다면 공급부족 해소에 도움이 될 것”이라며 “다만 각 지역별로 사업 진행에 있어서는 차이를 보일 수 밖에 없는데, 분당의 경우를 보면 일부 지역은 서울보다 비싸고 분담금 등 납부 능력이 있는 지역과 그렇지 않은 지역 등 다 다르기 때문에 이런 부분에 따라 사업 진행 속도가 달라질 수밖에 없을 것”이라고 내다봤다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “이번 선도지구 선정으로 진행되는 정비사업은 ‘특별정비예정구역별 순차 정비 개념’이 도입되기 때문에 지역 여건이나 단지별 정비사업 추진의 주민 적극성에 따라 정비사업의 속도는 천차만별이 될 것”이라고 전했다.

이에 정부는 1기 신도시 선도지구 구역에게 맞춤형 금융지원을 위해 12조원 규모의 미래도시펀드를 조성해 운영할 계획이다. 내년에 바로 모펀드를 조성해 2026년부터 정비사업 초기사업비부터 조합에 지원을 본격화하겠단 계획이다. 또 통합 정비시의 특화보증을 내년까지 마쳐, 초기사업비부터 자금 조달시 정부가 보증을 설 수 있도록 할 방침이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정비사업 자체가 난관이 많은데, 1기 신도시라는 정부 계획도시를 일괄적으로 정비한 경험이 없는 우리나라에서 더욱 어려움이 클 수밖에 없는 상황”이라며 “그럼에도 이번에 정부가 금융지원, 협력형 정비 등의 대책을 제시한 건 긍정적으로 본다. 무엇보다도 금융적 지원은 사업 진행에 있어서 필수인 상황”이라고 분석했다.