중구 을지로에 위치한 신한L타워./사진=신한알파리츠 제공
27일 NH투자증권은 GS건설 서초타워 매입가액은 2200억원, 자본환원율(Cap Rate) 4.9%로 연간 증분은 108억원, 씨티스퀘어 우선주 투자금액과 수익률은 각각 830억원, 6.38%로 수수료 등을 제외한 연간 영업이익 증분은 32억원으로 추정(영업이익률 60% 가정)된다고 분석했다.
이은상 NH투자증권 연구원은 "LTV 60%, 평균 차입금리 4.5%를 가정할 때 연간 금융비용 증가분은 82억원으로 예상된다"며 "배당가능이익 증가는 58억원, 이를 유상증자 후 주식 수로 나누면 주당 배당은 연간 48원 상승할 것"이라고 전망했다.
이어 "위 두 건의 자산은 모두 자리츠를 통해 편입됐으며, 모리츠 별도 재무제표에 반영되는 시점은 각각 2025년 3월과 2025년 9월"이라며 "금리 인하가 시작되는 시기에 양호한 수익률을 보여주며, 서울의 주요 입지에 위치한 오피스라는 점을 고려할 때 긍정적"이라고 평가했다.
신한알파리츠는 그레이츠 판교(구 크래프톤 타워), 그레이츠 청계(구 대일빌딩), 신한L타워, 트윈시티 남산 등 구분소유 자산을 포함해 11개의 오피스 자산을 보유하고 있다. 건물 환경 및 시설 개선 통해 적극적으로 임대수익을 개선하는 전략과 자산 매각을 통해 차익 실현 및 특별배당 지급 전략을 구사하고 있다.
이 연구원은 "신한알파리츠는 지난 2년간의 고금리 시기에도 우수한 수익률을 가진 자산에 지속해서 투자해왔으며, 기존 자산 매각을 통해 특별배당을 지급하는 등 타사 대비 자산관리회사(AMC)로서 두드러진 역량을 보여줬다"고 평가했다.
그러면서 "내년에는 자산평가이익을 배당가능이익에서 제외하는 시행령의 개정이 예정돼 있어, 자산 가치가 약 20% 상승한 동사는 수혜를 입을 것으로 예상된다"고 덧붙였다.
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