총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행과 함께 주요 은행이 급증하는 가계대출 관리를 위해대출 문턱을 일제히 높이면서 차주들의 고민이 깊어지고 있다. 은행별로 실수요자 예외 규정을 두고 있는 만큼 각 요건을 잘 살펴봐야 하고, 디딤돌, 버팀목 대출 등 정책성 대출을 활용하는 방법도 있다. 또 대출 한도를 높이려면 당분간 변동형보다는 혼합형 또는 주기형 금리 상품이 유리하다.
2단계 스트레스 DSR 시행… 수도권 대출 규제 강화
한 시중은행 시뮬레이션 결과 스트레스 DSR 2단계 조치를 적용해 다른 대출이 없는 연봉 1억원의 직장인이 수도권에서 만기 30년, 원리금 균등 상환 조건으로 변동형(코픽스 6개월) 주택담보대출을 받을 경우 대출 한도를 산출하면 최대 5억 6.800만원이다.
이 대출자가 스트레스 DSR 1단계에서 40년 만기 수도권 주담대를 받았다면 최대 6억 9,400만원까지 빌릴 수 있었다. 대출 한도가 1억 2,600만원 줄어든 셈이다.
스트레스 DSR 2단계 시행으로 대출 금리가 연 4.97%(은행 금리 4.59%+스트레스 가산금리 0.38%포인트)에서 5.20%(은행 금리 4.0%·스트레스 금리 1.20%포인트)로 오르면서 갚아야 할 원리금이 늘고 이에 따라 대출 한도가 낮아진 결과다.
같은 조건으로 연 소득 7,000만원 차주의 대출 한도는 4억 8,500만원에서 3억 9,800만원으로 8,700만원 감소한다. 연 소득 5,000만원 차주의 한도 축소 폭은 6,300만원(3억 4,700만원-2억 8,400만원)이다.
스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 기간 중 금리 상승으로 원리금 상환 부담이 상승할 가능성까지를 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출 한도를 산출하는 제도다. 스트레스 금리가 반영되면 연간 이자 비용이 늘어나면서 DSR이 높아지고 산출되는 대출한도는 기존보다 줄어든다.
정부는 올해 2월 은행권 주택담보대출을 대상으로 기본 스트레스 금리의 25%를 적용하는 1단계 조치를 도입했고, 지난 9월부터는 은행 주택담보대출과 신용대출, 2금융권 주택담보대출에 스트레스 금리의 50%를 적용하는 2단계 조치가 시행됐다. 내년 7월부터는 전 금융권 가계대출을 대상으로 스트레스 금리가 100% 적용된다.
스트레스 금리는 과거 5년 중 가장 높았던 수준의 월별 가계대출 가중평균금리(한국은행 발표)와 현시점 금리를 비교해서 결정한다. 다만 금리 변동기의 과다 또는 과소 추정 경향을 보완하기 위해 최소 1.5%포인트에서 최대 3%포인트를 적용한다.
지난 8월 말까지 적용되는 스트레스 금리는 하한금리 1.5%에 25%를 적용한 0.38%(소수점 셋째 자리에서 반올림)였지만, 9월부터는 50%인 0.75%로 높아졌다. 서울·수도권 은행권 주담대의 경우 스트레스 금리가 1.2%포인트로 상향 적용된다.
내년부터 은행별 DSR 관리계획 수립·이행…
실수요자라면 정책 대출 활용도 방법
대출 만기가 길면 매년 갚아야 하는 원리금이 줄어들면서 DSR을 축소해 대출 한도가 늘어나는 효과가 있다. 하지만 최근 주요 시중은행에서는 최장 40~50년에 달하던 주담대 만기를 30년으로 줄이는 조치를 시행하고 있다. 만기가 10년~20년 짧아질 경우 연간 상환 원리금이 늘어나면서 대출 한도는 줄어들게 된다.
KB국민은행은 8월 말부터 최장 50년(만 34세 이하)이었던 주담대 기간을 수도권 소재 주택에 한해 30년으로 일괄 축소했다. 신한은행과 우리은행도 9월 초부터 주담대 최장 기간을 기존 50년에서 30년으로 줄였다.
은행들은 금융당국의 가계대출 관리 강화 기조에 맞춰 대출 한도를 줄이거나 유주택자의 대출을 제한하는 등 자체 규제를 잇달아 내놨다. 다만 “대출 실수요까지 제약하지 않도록 세심하게 관리해 달라”는 금융당국의 주문에 실수요자에 대한 예외 규정도 마련했다. 실수요자들은 결혼이나 상속, 이직 등 은행별 예외 요건을 살펴볼 필요가 있다.
국민은행은 1주택 세대의 수도권 신규 구입 목적 주담대를 막았지만 이사, 갈아타기 등 실수요자를 위해 기존 보유 주택 처분조건부 주담대는 취급한다. 이 경우 기존 주택 매도계약서와 계약금 수령 증빙서류를 필수로 첨부해야 한다.
대출 실행일 기준 6개월 이내 결혼 예정자나 대출 신청 시점에서 2년 이내 주택을 일부 또는 전부 상속받는 경우에도 대출을 받을 수 있다. 최대 1억원으로 한도를 제한한 생활안정자금 주담대도 집주인이 전세보증금을 돌려주기 위해 빌리는 경우엔 연간 1억원을 넘을 수 있도록 했다. 임대차계약서 등을 제출해야 한다.
신한은행은 주택 신규 구입 목적의 주담대를 무주택 세대에만 취급한다. 기존 1주택자의 주택 처분 조건부 주담대와 일정 기간 이자만 갚다가 추후 원금과 이자를 함께 상환하는 거치식 주담대 취급도 중단했다. 신규 주택 구입 목적 주담대 실행 당일에 기존 보유 주택을 매도하는 조건으로 주택 매수 계약을 체결한 경우에는 대출이 가능하다. 보유 주택 매도계약서와 구입 주택 매수계약서를 제출해야 한다.
신용대출도 최대 연 소득으로 한도를 제한했지만 본인 결혼이나 직계가족 사망, 자녀 출산 등의 경우 연 소득의 150%(최대 1억원)까지 받을 수 있도록 했다. 임차보증금 반환목적 생활안정자금 주담대의 경우 연간 1억원 한도를 초과해 취급한다.
우리은행은 수도권에 주택을 추가로 구입하기 위한 목적의 대출을 전면 중단한다. 전세자금대출도 전 세대원 모두 주택을 소유하지 않은 무주택자에만 취급한다. 결혼 예정자와 대출 신청 시점으로부터 2년 이내에 주택을 일부 또는 전부 상속받은 경우엔 주담대와 전세대출을 받을 수 있다.
결혼예정자의 경우 부모 등 세대 구성원이 주택을 소유한 경우 대출이 제한된다. ▲직장변경 ▲자녀교육 ▲질병치료 ▲부모봉양 ▲이혼(소송) ▲분양권·입주권 보유 ▲분양권 취득 등의 요건에 해당하면 증빙자료를 제출 시 전세대출을 받을 수 있다. 분양권이나 입주권 보유자는 주택 소유자로 간주한다.
실수요자라면 정책 대출 상품을 활용하는 방법도 있다. 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출 등 정책성 대출의 경우 일반 주담대에 비해 상대적으로 금리 조건이 유리한 데다 DSR 규제를 적용받지 않는다. 정책대출과 신용대출을 같이 받으려면 DSR이 적용되는 신용대출을 먼저 받는 게 한도에 유리하다. 정책대출을 먼저 받은 뒤 신용대출을 받으면 DSR 산정 시 정책대출이 포함된다.
주담대 금리를 선택할 땐 당분간 혼합형·주기형 상품이 변동형보다 한도에 유리하다. 변동형 주담대의 경우 스트레스 가산금리가 100%, 혼합형(5년 고정)은 60% 반영되지만 5년 주기형은 30%, 10년 주기형은 20%만 반영된다.
※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 10월호>'에 게재된 기사입니다.
글 한아란 기자 aran@fntimes.com
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