대출규제에 멀어진 내 집 마련… '200조' 전세대출, 집주인 신용 본다

전세자금 대출 잔액은 2016년 이후 가파르게 증가하며 2021년 180조까지 불었고 200조원 돌파를 앞두고 있다. 사진은 20일 서울의 한 대학가 알림판에 게시된 원 /사진=뉴스1

금융당국이 200조원에 육박한 전세자금대출 관리를 위해 대출 심사에 집주인의 보증금 반환 능력을 고려하는 방안을 검토하고 있다. 전세사기 발생 가능성을 줄이고 전세대출 규모를 줄일 것이란 기대다.

21일 금융권에 따르면 전세대출에 은행권 신용평가 도입을 검토하고 있다. 은행이 전세대출을 내줄 때 임차인뿐 아니라 임대인의 신용을 확인해 전세자금 반환 능력이 있는지 판단할 수 있도록 자체 신용평가 시스템(CSS)을 활용하도록 하는 방안이다.

기존 전세대출은 대출금이 임차인을 거치지 않고 신용도 확인이 되지 않은 임대인에게 들어가 전세 사기나 역전세 피해에 노출되기 쉽다는 지적을 받았다. 통상 전세대출은 주택도시보증공사(HUG) 등 전세금의 90% 이상을 보증해 주는 보증기관을 끼고 진행하기 때문에 은행 입장에선 임대인의 신용도를 살펴보지 않았다.

보증기관은 대상 물건의 위험성과 임차인의 이자 지급 능력 등만 확인하니 임대인에게 전세사기 전력이 있어도 대출 과정에서 이들을 걸러내기가 어려웠다. 때문에 금융당국은 사각지대에 놓여 있던 임대인 반환 능력에 대한 관리·감독을 강화할 것으로 보고 있다.

금융권에 따르면 2012년 23조원에 불과했던 전세자금 대출 잔액은 2016년 이후 가파르게 증가하며 2019년 100조원을 돌파했다. 2021년 말에는 180조원까지 불었고 200조원 돌파를 앞두고 있다.

금융당국은 전세대출의 적정한 규모를 따져보는 작업도 추진할 계획이다. 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 3대 보증기관의 연간 보증 공급 계획이 사실상 전세대출의 신규 공급량 총액을 결정하는 구조로 이들의 연간 공급 계획과 적정 보증 규모 등을 살펴볼 예정이다.

금융당국 관계자는 "임대인이 상환능력에 비해 과도하게 전세금을 요구하는 것이 가계 부채의 원인이 되고 있다"며 "임대인의 전세자금 반환 능력을 확인하고 전세대출을 실행하면 임차인이 적정 수준의 전세금을 요구할 수 있고 전셋값 안정 효과도 있을 것"이라고 말했다.

한편 금융당국의 가계대출 규제에 전셋값 상승세가 이어지고 있다. 최근 가을 이사철을 맞아 전세를 찾는 수요는 꾸준한 반면 집값 상승을 기대한 심리에 매물이 줄어들면서 전셋값은 강보합세를 유지하고 있다.

한국부동산원에 따르면 10월 셋째 주 서울의 전셋값 상승률은 0.1%로 전주(0.1%) 대비 비슷한 수준의 상승세를 나타내며 74주 연속 올랐다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 의하면 지난 18일 기준 서울 아파트 전세 매물은 총 3만1309건으로 3개월 전 3만2646건 대비 4.1% 감소했다.