[프라임경제] 서울주택도시공사(이하 SH공사)가 '뛰는 강남 집값 잡겠다'고 시작한 판교 신도시 개발사업 방식을 분석, SH 개발 방식을 적용한 모의실험 결과를 발표했다.
SH도시연구원에 따르면 모의실험 결과, 판교 신도시 공동주택 개발에서 LH가 얻은 수익과 자산가치 상승분은 11조5000억원이다. 택지 판매 및 아파트 분양에 따른 사업이익 5조4000억원과 국민임대주택(4개 단지) 자산가치 상승분 6조1000억원으로 예상한 것이다.
반면 판교 신도시 아파트 수분양자 추정 시세차익은 23조4000억원이다. 판교 개발이익 전체 수익 54.4%를 수분양자들이 가져간 것이다.
판교 신도시 공동주택 개발로 인한 주체별 개발이익. Ⓒ SH 공사
이런 판교 신도시에 SH 개발 방식을 적용할 경우 공공 수익과 자산가치 상승은 LH 방식과 비교해 2.1배 증가할 것으로 분석되고 있다.
SH공사가 추진하는 '골드타운 방식'은 LH방식과 달리 공공택지 중 공동주택 용지를 매각하지 않고, 건물만 분양 백년주택(토지임대부 분양주택)과 장기공공임대 위주로 임대주택을 공급하는 것이다.
현재 마곡 등에서 실시한 서울방식은 △공공(민간)분양 50% △공공임대 50%(국민임대 30%·장기전세 20%)다. 향후 추진할 골드타운 방식은 △건물만분양 50% △장기전세 50%를 공급한다는 전략이다.
LH방식과 SH(골드타운)방식 차이. Ⓒ SH 공사
판교 신도시에 사업별 주택배분 비율을 적용해 분석하면, 공공수익과 자산가치 상승은 △서울 방식 18조8000억원 △골드타운 방식 23조9000억원으로 추정된다. 특히 골드타운 방식의 경우 건물만 분양주택을 공급함에 따라 수분양자 시세차익을 최소화하고, 9조5000억원 가량 가격 안정 효과가 있는 것으로 기대된다.
SH도시연구원은 분석 결과와 관련해 "공적자산(수용방식)을 활용한 신도시 등 공공개발은 공공이 토지를 보유할 수 있는 골드타운 방식이 △집값 안정화 △공공성 확보 △공공 자산가치 상승 측면에서 유리하다"라고 개발 방식 혁신 필요성을 강조했다.
사업방식에 따른 주체별 이익. Ⓒ SH 공사
토지보상·수용을 통한 개발사업은 개발이익 사유화를 최소화하는 것이 바람직하다는 주장이다.
이런 측면에 있어 골드타운 방식은 '건물만 분양주택 효과'로 주택가격 거품을 제거하는 동시에 공공 소유 토지의 자산가치 증가는 극대화할 것이라는 게 SH공사 입장이다. 나아가 공공 소유 토지는 미래세대를 위한 다양한 사업 기초자원으로 활용할 수도 있기 때문이다.
김헌동 SH공사 사장은 "서울 집값을 잡고자 추진하고 있는 3기 신도시는 과거 신도시 실패를 답습하지 말아야 한다"라며 "3기 신도시 사업에 SH도 공동 참여 또는 SH(골드타운) 개발 방식을 적용해야 한다"라고 주장했다.
Copyright ⓒ 프라임경제 무단 전재 및 재배포 금지
