베일에 감춰진 '단군 이래 최대 재개발 지역' 한남뉴타운이 점차 모습을 드러내고 있다. © 프라임경제
[프라임경제] 베일에 감춰진 '단군 이래 최대 재개발 지역' 한남뉴타운이 점차 모습을 드러내고 있다. 이런 상황에서 뉴타운 내 유일하게 정비구역이 해제된 1구역 역시 보다 나아진 미래를 위해 공공재개발 사업을 추진하면서 이들 행보에 대한 업계 시선이 집중되고 있다.
한남1구역 재개발은 서울 용산구 이태원동 일대 면적 5만3350㎡에 지하 4층~지상 25층 10개동 약 1000가구를 조성하는 사업이다. 다른 구역과 마찬가지로 2003년 한남뉴타운으로 지정됐지만, 일부 반대 여파로 2017년 정비구역에서 해제된 이후 별다른 행보를 보이지 않고 있다.
업계 관계자는 "정비구역 해제 당시 한남1구역 입지 특성상 동의서 징구에 많은 시간이 소요됐다"라며 "구역 대부분이 이태원 관광특구와 겹쳐 상권이 발달된 동시에 용산구청 뒤 주택가마저 상태가 양호하고, 임대도 잘 이뤄져 정비사업 동의가 쉽지 않았다"라고 회상했다.
한남뉴타운 지정 직후 1구역 재개발 추진위원회(이하 1구역 추진위) 설립 동의율은 51%에 그쳤다. 조합원수가 상대적으로 많은 3구역 추진위 설립 동의율조차 56.43%였다는 점을 감안, 재개발을 향한 주민 의지가 그리 높지 않았다.
오히려 정비구역 지정 이후 발생한 행정적 변화로 인해 일부 주민들은 재개발로 인한 경제적 타격까지 우려되기도 했다.
업계에 따르면, 2007년 용산구청 주변으로 소방도로가 개설되면서 인근 주택들에게 '상가 용도 변경'이라는 상황이 벌어졌다. 즉 주택 소유자 신분이 하루아침에 건물주로 바뀐 것이다. 2016년에는 '베트남 테마거리 조성사업'으로 인해 독립 상권이 구축되면서 건물·주택 가격 상승세가 이어지기도 했다.
한남 1구역 인근 공인중개사는 "주택·건물 소유주 입장에서는 재개발 사업으로 영업에 지장이 생기면 수익이 줄어드는 구조"라며 "더군다나 이들 소유주들이 구역 중앙에 위치하고 있어 사업 추진 자체가 곤란한 상황"이라고 설명했다.
그는 이어 "2017년 당시에도 정비사업 필요성을 느끼지 못한 주민 반발로 결국 '정비구역 해제'라는 결론에 도달한 것"이라고 덧붙였다.
물론 정비구역 해제 이후에도 추진위 등을 포함한 다수 주민들은 '뉴타운 내에서도 우수한 미래 가치'를 바탕으로 재개발을 향한 의지를 굳건히 이어가고 있다.
"대부분 구릉지로 이뤄진 다른 구역과 달리 1구역은 '평지'다. 또 신분당선 동빙고역(가칭)이 예정된 역사를 도보로 이용 가능한 '미래 역세권'이다. 여기에 이태원 중심 관광특구 지역과 겹치는 '우수한 상권', 그리고 주거·상업용지로 복합 개발되고 있는 '인근 유엔사 부지' 등도 호재다" - 한남1구역 주민
1구역 추진위는 이런 주민 호응에 힘입어 개발 방식을 서울 공공재개발사업 '신속통합기획(이하 신통기획)'으로 선회해 사업을 추진하고 있다. 구역 내 외교부 소유 부지 동의 문제로 잠시 제동이 걸리긴 했지만, 추가 보완 후 재차 수시 공모에 도전한다는 방침이다.
한남1구역 추진준비위원회 외관. © 프라임경제
신통기획 공모 신청시 정부부처 등 국유부지 땅이 있을 경우 필지별로 찬반 여부를 표기해야 한다. 한남1구역의 경우 당시 주민동의율(76%)이 사업 신청 요건(50%)을 충족하자 구역 내 4075㎡ 상당 부지를 소유한 외교부 동의 없이 신청한 게 화근으로 작용한 것이다. 실제 이로 인해 선정위원회 상정 자체가 보류됐다.
민동범 1구역 추진위원장은 "용산구청 및 외교부와의 협의 등 사업 추진 노력을 이어가고 있지만, 서울시에서 승인이 나지 않아 사업이 지체되고 있다"라며 "더군다나 1구역은 정비구역이 아닐 뿐더러 조합도 설립되지 않아 외교부에서조차 확답을 내놓지 못하고 있다"라고 하소연했다.
그나마 최근 국토교통부가 발표한 '민생토론회 후속 규제개선 조치'가 1구역에게 호재로 작용할 것으로 기대되고 있다.
해당 조치에 따르면, 향후 재건축·재개발 등 정비사업 추진 과정에서 정비구역 내 국공유지가 포함된 경우 국공유지 재산관리청 명시적 반대가 없으면 '사업 동의'로 간주한다. 이는 이전 판례 법리를 법제화한 것으로, 조합설립 요건 충족(재개발 면적 1/2 이상 동의) 등에 발생하는 애로사항을 해소하기 위해 마련됐다.
관련 업계에서는 해당 조치 '첫 수혜 지역'으로 한남1구역을 꼽고 있다. 입법사항이 아니라는 점에서 곧장 시행할 수 있어 외교부가 정식적으로 '반대 입장'을 표명하지 않을 경우 국공유지 포함 논란은 자연스럽게 해소되기 때문이다.
다만 추진위 측은 신통기획을 추진하는 서울시가 이와 관련해 공식 입장을 명확히 밝히지 않았다는 점에서 사업 추진에 대한 자신감을 확연히 드러내지 못하고 있다.
과연 한남뉴타운 '미운오리새끼' 1구역이 주민들 반발 및 외교부 보유 부지 문제 등을 잘 해결하고 보다 나은 미래로의 첫 발걸음을 시작할 수 있을지 이들 행보에 대한 귀추가 주목되고 있다.
Copyright ⓒ 프라임경제 무단 전재 및 재배포 금지
