초과이익 8000만원 미만시 부담금 부담 ‘제로’
장기보유시 최대 70% 감면, 고령자 납부 유예 등
고금리·공사비 급등…재건축 사업성 저조, 조합원 부담 여전
“시장 침체기, 재초환법 개정안 영향 미미할 듯”
개정된 재건축초과이익환수법이 본격 시행된다. 종전보다 재건축 추진에 따른 비용 부담이 대폭 줄겠지만, 공사비가 급등한 데다 고금리가 이어지고 있어 재건축이 활성화되긴 힘들 것으로 예상된다.
26일 정비업계 등에 따르면 오는 27일부터 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’(재초환법) 개정안이 시행됨에 따라 재건축 초과이익 부담금 면제 기준이 완화된다.
앞으로 부과되는 초과이익 부담금 면제 기준은 기존 3000만원에서 8000만원으로 대폭 상향 조정된다. 또 부과 구간은 2000만원에서 5000만원으로 완화된다. 재건축 부담금 부과 개시 시점은 ‘조합 설립 추진위원회 승인일’에서 ‘조합설립인가일’로 조정했다.
장기 보유한 1주택자에 대한 혜택도 확대된다. 보유 기간에 따라 ▲6~10년은 10~40% ▲10~15년 50% ▲15~20년 60% ▲20년 이상 70% 등 부담금의 최대 70%까지 감경받을 수 있다.
상속·혼인 등으로 인한 일시적 2주택자나 투기과열지구(서울 강남3구·용산)를 제외한 지역에 공시가격 3억원 이하 저가주택을 보유한 2주택자는 부담금 산정시 1주택자로 인정받을 수 있다. 60세 이상 고령자는 주택 처분시까지 부담금 납부도 유예할 수 있다.
국토부는 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄고, 평균 부담액이 8800만원 정도에서 4800만원 수준으로 절반가량 줄어들 것으로 추산했다.
정비사업 최대 걸림돌 중 하나인 재건축초과이익환수제가 이처럼 크게 완화될 예정이지만, 시장은 잠잠하다.
부동산경기 침체로 집값은 주춤한 데다 자잿값이 치솟아 공사비는 대폭 인상됐다. 분양시장도 얼어붙었다. 재초환 문턱이 낮아지더라도 시장 불확실성이 크고, 재건축 사업성 자체가 떨어지면서 조합원들의 분담금 부담은 여전히 만만치 않다.
서울 강남구 ‘개포한신’의 경우 조합원 분양가가 3.3㎡당 6000만원을 넘어서면서 향후 재초환 부담금까지 고려해 현금청산을 고민하는 조합원들이 생겨났다.
지방도 마찬가지다. 부산 수영구 ‘삼익비치타운’은 조합원 분양가가 3.3㎡당 4500만원 수준이다. 조합에 따르면 전용 84㎡ 평균 분양가는 17억935만원으로 추산되는데, 현재 84㎡를 보유한 조합원이 향후 동일 평형으로 옮기려면 분담금으로 6억8000만원 이상을 내야한단 계산이다.
전문가들은 정부의 제도 개선만으로 시장 분위기가 반전되긴 힘든 실정이라고 입을 모은다. 올해 금리 인하가 가시화되면 일부 사업 활성화에 보탬은 되겠지만, 자잿값 급등에 따른 공사비 이슈는 정부가 제도를 손질해서 해소할 수 있는 문제가 아니란 견해다.
조주현 건국대 부동산학과 교수는 “어느 정도 시장에 자극을 주느냐의 문제인데, 최근 시장이 좀 많이 위축돼 있고, 공급이 걱정되는 상황이어서 실제 개정안이 시행되더라도 당장 임팩트를 주긴 힘들다”며 “재건축 자체가 시간이 걸리는 사업이기 때문에 앞으로 시장 상황이 달라지는 것을 보고 추가적인 완화 방안을 고민해 봐야 할 것”이라고 말했다.
이어 “정부 규제 외에도 공사비가 많이 올랐고, 금리가 높은 수준을 유지하고 있다. 이는 정부가 인위적으로 제도를 손질해서 통제할 수 있는 범위 밖의 문제”라며 “기준금리 문제는 시간이 지나면 해결이 되겠지만, 자잿값이 아직 높은 수준이어서 제도적으로 뭘 하더라도 달라질 수 있는 상황이 아니다. 재초환법만으로 재건축이 활기를 되찾긴 힘들다”고 덧붙였다.
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