부동산 위기지만 결국 오른다, 싼 곳은 선점찬스

부동산 위기지만 결국 오른다, 싼 곳은 선점찬스

리얼캐스트 2022-12-06 10:00:00

3고(고물가·고금리·고환율)…복합위기의 시대  
 
[리얼캐스트= 박지혜 기자] 모든 일에는 상승과 하락이 반복되기 마련입니다. 외환시장도 그렇습니다. 지난 13년 6개월 동안 하락세가 없던 달러당 원화값이 최근 1,400원 선을 밑돌고 있습니다.

우리나라 역사상 달러당 원화값이 1,400원 아래로 내려간 시기는 1997~1998년 국제통화기금(IMF) 외환위기와 2008~2009년 글로벌 금융위기에 이어 이번이 세 번째입니다. 두 차례 경제위기 당시만큼 원화값이 하락하면서 외환시장엔 긴장감과 위기감이 고조되고 있습니다.

게다가 최근에는 7번째 기준금리 인상도 있었습니다. 한국은행 금융통화위원회에 따르면, 지난 11월 24일 통화정책방향회의를 열고 기준금리를 연 3%에서 3.25%로 0.25%포인트 인상했는데요. 기준금리가 이 정도 수준으로 높아진 건 2012년 6월 이후 10년 5개월 만입니다. 

이 같은 고물가·고금리·고환율이란 복합위기 속에 경제 성장 전망까지 꺾이며 내년 역시 올해만큼 힘든 한 해가 될 것이라는 예측이 많은데요.

상승과 하락의 부동산시장… 하락장이나 반등 기대감 높아 
 
가파른 금리 인상에 경기 침체가 이어지면서 경고등이 켜진 곳은 또 있습니다. 바로 부동산시장입니다. 집값 하락, 거래 감소, 공급 왜곡, 금융 리스크 등의 악재가 부동산시장을 덮쳤습니다.

전문가들은 현 부동산시장 상황을 IMF 외환위기나 글로벌 금융위기 때와 같다고 보고 있는데요. 당시 부동산시장은 하방 압력을 크게 받으면서 4년 정도 집값이 폭락하는 패턴을 보인 바 있습니다.

현재 부동산시장도 비슷한 흐름을 보이고 있습니다. 상승과 하락을 반복하다가 올해를 기점으로 1년째 하락장을 이어가고 있는데요. 

그래프를 한번 보겠습니다. 지난 1997년 IMF와 2008년 글로벌 금융위기, 2020년 코로나 바이러스에 따른 국내외 경기 악화 등만 봐도 주택시장에 큰 전환점들이 10년 주기로 생기고 있습니다. 상황이 이렇다 보니 부동산시장에 위기감이 감도는 것인데요. 

하지만 한편에선 돌아올 상승장에 대한 기대감도 높습니다. 과거에도 이러한 위기들을 겪으며 부동산시장에 변곡이 확실히 드러났지만 결과적으로는 가파른 반등에 성공했기 때문입니다. 실제로 지난 1997년 IMF 사태 이후 1998년 4월 서울 아파트값은 -4.72% 하락했지만 이후 조금씩 상승장을 보이면서 2002년 1월에는 6.49%까지 상승하게 됩니다. 

10년 동안 시장이 호황을 이어가다 2008년 세계 금융위기와 함께 저축은행 사태가 발생하면서 2010년부터 다시 침체기를 겪게 되는데요. 실제로 이 기간 아파트값은 △2010년 7월 -0.525% △2011년 7월 -0.162% △2012년 9월 -0.65% △2013년 8월 -0.287% 등으로 하락했습니다. 하지만 2014년 9월부터는 다시 아파트 값이 플러스로 전환돼 0.31%까지 상승곡선을 그리게 됩니다.

이처럼 아파트 가격이 등락을 반복하면서 올해의 경우 마이너스 변동률을 기록하고 있지만 10년 주기설에 따라 반등 기대감은 점점 더 커지고 있습니다. 실제로 최근 규제 완화에다 거래 활성화 대책 등이 나오면서 반등하는 시점이 예상보다 더 빠를 것이라는 희소식도 들리는데요. 

이런 예상으로 미뤄볼 때, 수도권보다 집값이 먼저 떨어진 지방 지역부터 반등할 가능성이 높습니다. 이에 실수요 및 투자 수요들은 상승장이 왔을 때 올라타기 위해 발 빠르게 옥석을 가리고 있습니다.

불확실한 시장일수록 가격 메리트 중요 

그렇다면 이들은 어떤 곳을 선호할까요? 여전히 입지, 대도시, 대단지, 브랜드, 상품성 등 여러 장점들을 갖춘 단지들의 인기가 높은데요. 이들 단지는 집값 부침이 있더라도 결국은 상승하기 마련이기 때문입니다. 

이처럼 다양한 장점이 결합된 새 아파트는 유망 투자처로서도 많은 사람들이 주목하고 있습니다.

하지만 현재 부동산시장은 경기 부진과 투자 한파로 대외적인 불확실성이 큰 상황입니다. 실제로 시장에선 돈맥경화(자금 회전 속도가 떨어지는 현상)가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

레고랜드발(發) 사태 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF·특정 사업의 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 것) 리스크가 확산되며, 금융시장은 물론 부동산시장에도 유동성 경색이 심화된 것인데요. 

이에 건설사들의 수주 전략도 보수적으로 바뀌면서 공급에 신중한 모습을 보이고 있습니다. 

쉽사리 자금을 조달하기 어려운 것은 수요자들도 마찬가지입니다. 금리 인상으로 자금 조달 부담이 가중되자 수요자들은 이제 가격 메리트를 가장 중요하게 따지기 시작했습니다. 내 집 마련은 물론 투자에 있어서도 가격 부담을 최소화한 단지 위주로 관심이 쏠리고 있습니다. 

저렴한 가격으로 경쟁력 높인 신규 분양 단지 주목 
 
따라서 분양가 상한제를 적용하거나 중도금 무이자 혜택을 적용한 신규 분양 단지가 눈길을 끌고 있습니다.

최근 원자재 가격 및 인건비 상승 등으로 분양가가 오르면서 가격경쟁력을 갖춘 신규 분양 단지에 관심이 쏠리고 있는 것인데요. 대표적으로 분양가 상한제 적용 아파트가 있습니다.

분양가 상한제는 공공택지 내 분양 또는 주택가격 상승 우려가 있는 국토부에 지정한 지역에서 공급하는 주택의 분양가에 상한을 적용하는 제도를 말하는데요. 따라서 인근 시세 대비 합리적인 분양가라는 점에서 수요자들이 몰리고 있습니다.

하락장에도 타격이 크지 않고 향후 가격 상승을 노려볼 수 있는 단지라는 점에서 분양가 상한제가 적용되는 가격 경쟁력이 높은 새 아파트는 큰 인기를 얻고 있습니다.

이러한 단지들은 미분양도 빠르게 해소되는 모습입니다. 일례로 지난 10월 충남개발공사가 충남 아산에서 분양한 ‘e편한세상 탕정 퍼스트드림’의 경우 1순위 청약 접수 결과 893가구 모집에 1,506건이 접수되며 미분양을 기록했지만 분양가 상한제 단지로 주목 받아 893가구 대부분 분양이 이뤄지며 무순위 청약에서 완판이 예상되고 있습니다.  

이들 단지는 하락장이 과거와 유사한 흐름을 보인다고 예상했을 때, 앞으로 3년 뒤 반등할 것이란 기대감이 높습니다. 분양에서 입주까지 대략 3년 정도 소요되는 만큼 최근 분양한 단지들의 입주 시점과 상승장이 맞물릴 가능성이 높아 주목해 볼만 한 것입니다.

개발호재, 일자리 풍부한 음성…. 미래가치 알아본 수요들 신규 단지로 몰려  
 
녹록지 않은 부동산시장 속에서 정부는 대출규제 완화, 청약제도 개편, 규제지역 해제, 보유세 부담 완화 등 정부는 갖가지 규제를 풀며 부동산시장 연착륙에 집중하고 있습니다. 

물론 그럼에도 시장 침체기가 당분간은 이어지겠지만 이처럼 조금씩 반등을 위한 움직임들이 포착되고 있는 만큼 앞으로 선점할 지역을 미리 파악해두는 것도 중요해 보이는데요. 

예를 들어, 산업단지 조성 등 다양한 개발호재가 있거나 대도시 인프라를 공유할 수 있는 지역들이 그렇습니다. 이런 곳들은 인구 유입이 꾸준해 상대적으로 상승장에 진입할 가능성이 높을 뿐 아니라 투자수요에게도 좋은 투자처로 꼽힙니다.

대표적으로 산업단지 조성이 활발해 외지 투자가 이어지고 있는 곳이 충북 음성군입니다. 음성군 아파트를 매매하는 3명 중 1명은 외지인 투자자로 꼽히는데요. 실제로 음성에 조성 완료된 산업단지는 16곳에 달하며, 향후 7곳이 추가로 들어설 예정이라 지역 경제 규모도 커지고 있습니다. 

음성 지역 내 총생산(GRDP)도 2019년 기준 8조1689억원으로 충북도 GRDP의 11.7%를 담당하고 있으며, 이는 시(市) 지역인 충주(8조916억원)와 제천(3조2644억원)을 앞서는 수치입니다. 아울러 2020년에 2조224억원, 지난해에는 4조3,000억원에 달하는 투자유치 성과도 거뒀는데요.

이처럼 기업과 산업단지가 몰리는 수경지(수도권 경계 지역)면서 일자리가 풍부한 음성에는 분양중인 새 아파트에 지역민과 외지인 수요의 높은 관심이 이어지고 있습니다. 단연 돋보이는 곳이 음성기업복합도시 B4블록에 들어서는 ‘음성 우미린 풀하우스’입니다. 전용면적 84~111㎡ 총 1,019가구 대단지인데요.

우선 공공택지에 들어서는 단지여서 분양가 상한제 적용을 받습니다. 따라서 경쟁력 있는 가격에 새 아파트를 분양 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 게다가 1차 계약금 1,000만원 정액제에 중도금 무이자 혜택을 제공해 자금 부담을 덜었다는 점도 눈여겨봐야 합니다. 

쾌속 교통인프라도 갖췄습니다. 충북혁신도시를 잇는 21번 국도로 한 번에 진입 가능하고, 대금로가 인접해 산업단지 이동이 쉬운 직주근접 입지인데요. 중부고속도로와 평택~제천고속도로를 통한 수도권 접근성도 좋습니다. 

뿐만 아니라 단지 바로 앞에 학교용지(계획) 및 상업용지(계획)가 예정돼 있고, 아파트가 속속 입주를 앞둬 5,000여 가구 대규모 주거 밀집지역으로 거듭날 전망인데요.

남향위주에 판상형 4베이 설계로 상품성도 돋보입니다. 여기에 음성 최초로 유아풀과 샤워장을 갖춘 단지 내 실내수영장이 설계되며, 피트니스클럽, 실내골프연습장, 독서실, 작은 도서관 등의 커뮤니티시설이 도입될 예정이라 다양한 수요자에게 관심을 받고 있습니다. 

부동산 관계자는 “부동산시장이 조정기일지라도 다양한 산업단지 조성 및 기업 투자 등이 잇따르는 음성은 투자수요가 뒷받침되고 있다. 여기에 음성은 수도권과 인접한 지리적 이점을 갖춘데다, 교통 인프라까지 우수해 중부권의 새로운 산업 거점으로 거듭나고 있는 만큼 미래가치가 높다. 분양가 상한제 적용으로 가격 메리트도 높아 지역 내 수요는 물론 외지 투자수요까지 높은 관심이 쏠린다”고 말했습니다. 

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