사당 우·극·신 리모델링 사업이 조합 설립 이후 마침내 본격화에 돌입한 모습이다. ⓒ 프라임경제
[프라임경제]
국내 최대 규모 리모델링 사업지로 꼽히는 '우·극·신(우성2·3, 극동, 신동아4차)' 리모델링 사업이 본격화되는 모습이다. 그간 우·극·신은 코로나19 여파로 주민 설명회 등을 통한 의견 수렴과 주민 이해도를 높이는 데 어려움을 겪기도 했다. 하지만 지난 8월 우성2·3단지와 극동아파트가 조합 설립 요건(동의율 66.7%)을 확보, 지난 8일 리모델링 조합 집행부가 공식 출범하면서 새로운 국면을 맞이하고 있다.
서울 동작구 사당동에 위치한 우·극·신은 지난 1993년 준공된 △우성2단지 △우성3단지 △극동 △신동아4차 총 4384세대에 달하는 대단지다. 향후 리모델링을 통해 5045세대 매머드급 단지로 탈바꿈되며, 사업비는 무려 1조5000여억원으로 추산되고 있다. 여기에 입지적 강점을 포함해 각종 호재들도 확보한 만큼 가치는 날로 치솟을 것이란 게 업계 시선이다.
이런 우수한 조건들을 두루 갖춘 우·극·신에 대한 건설사들 구애 역시 만만치 않은 상황. 실제 추진위원회 단계부터 대형 건설사들은 단지 내 현수막을 내걸고 사전 물밑 작업에 돌입한 바 있다. 최근 개최된 조합 설립 총회에도 다수 건설사가 현장을 방문해 축하인사를 전했다는 후문이다.
이에 본지는 신이나 이수극동·우성2·3아파트 리모델링 주택 조합장을 만나 우극신의 뛰어난 사업성과 미래 가치에 대해 이야기를 나눠봤다.
-현재까지 사업 추진 현황은.
"주거 환경 개선을 위해 지난 2020년 1월 우·극·신 통합 리모델링 추진위원회가 출범했다. 그해 10월3일 조합 집행부 설립을 위한 동의서를 징구했으며, 지난 8월 우성2·3단지와 극동아파트가 조합 설립 요건(66.7%)을 충족시켰다.
마침내 지난 5일 조합 설립 총회를 개최하면서 조합 집행부(조합장·감사 3인·이사 15인·대의원 30인)가 모습을 드러냈다. 당시 창립 총회 개최에 요구되는 의사 및 의결 정족수를 모두 충족했고, 리모델링 사업 결의의 건 등 상정된 13개 안건도 모두 원안 가결됐다.
우·극·신 리모델링 조합 설립 총회 현장. ⓒ 조합 집행부
다만, 이번 조합 설립에 있어 신동아4차는 빠지게 됐다. 사실 우성2·3단지와 극동아파트는 105번지, 신동아4차는 105-1번지 두 개 필지로 나눠졌다. 주택법상 한 개 필지는 하나의 주택단지로 보고, 주택단지마다 각각의 조합이 만들어져야 한다. 이로 인해 신동아4차는 추후 조합을 따로 설립해 우성2·3단지, 극동아파트와 공동 리모델링을 진행할 예정이다."
-재건축이 아닌 리모델링 사업을 추진하게 된 배경은.
"사실 리모델링과 재건축을 두고 어떤 방식을 선택해야 할지 주민들 사이에서도 많은 이야기가 오고 갔다.
현재 우·극·신 용적률은 248%에 달한다. 즉, 서울시 3종 일반주거지역의 250%를 거의 사용하고 있는 상황이다. 만일 재건축을 통해 300%까지 용적률이 상향되더라도 임대주택, 기부채납 등을 제외할시 일반분양 세대를 충분히 확보할 수 없다는 결론에 다다랐다. 사업성은 저하되고 조합원 분담금은 증가하는 것이다.
하지만 리모델링을 추진할 경우 약 500세대 일반분양 확보가 가능한 만큼 재건축 대비 사업성이 높을 것으로 판단했다."
-그간 사업 진행에 있어 애로사항이 있었다면.
"4384세대에 달하는 대단지인 만큼 주민들이 한 자리에 모이는 것이 쉽지 않았다. 결국 의견 수렴부터 시작해 물리적인 애로사항이 상당했다. 또 코로나19 여파로 리모델링 사업을 알리기 위한 주민 설명회를 충분히 개최하지 못해 리모델링에 대한 주민들 이해를 높이는 데 어려움이 있었다."
-우·극·신 가치를 설명한다면.
"서울 지하철 4·7호선(총신대입구역·이수역)이 가깝다. 강북과 강남, 여의도 중심에 위치한 만큼 3대업무지구 이동도 편리하다. 또 정보사 부지와 과천 지식정보타운에서 공급하는 일자리로 직주근접 메리트 역시 충분하다. 학군의 경우 삼익초를 비롯해 △사당중 △경문고 △서문여고 등이 자리 잡고 있다. 향후 방배동에 모습을 드러낼 '사당역 복합환승센터'와도 인접해 인프라는 더욱 개선될 전망이다.
이처럼 우수한 입지를 갖췄지만, 단지 노후화 등으로 인해 가치를 충분히 인정받지 못했다. 하지만 국내 최대 규모 리모델링 사업지인 만큼 높은 사업성과 상징성을 갖췄다. 향후 리모델링을 통해 탄생하는 서울 중심 5000여세대 신축 대단지는 단순한 주거지를 넘어 '랜드마크'로서 자리매김할 것으로 확신한다."
-시공사 구애가 많았을 것 같은데.
"높은 사업성과 입지적인 강점까지 갖춘 만큼 추진위원회 초기 단계부터 꾸준히 건설사들의 러브콜을 받았다. 실제 당시 대형 건설사들이 단지에 현수막을 내걸고 설명회도 개최하는 등 관심을 표하기도 했다.
우·극·신은 우수한 사업성을 탑재해 다수 건설사로부터 관심을 받고 있다. ⓒ 프라임경제
특히 최근 개최됐던 조합 설립 총회에도 △현대건설(000720) △현대엔지니어링 △포스코건설 △GS건설(006360) △한화(000880) 건설부문이 참석해 주민들에게 축하인사를 전했다.
아직 결정된 건 없지만 결국 주민 대다수가 만족할 만한 제안서를 마련하는 건설사가 최종 시공사가 될 것으로 예상된다."
-현재 부동산 시장 침체로 인해 도시정비사업 역시 불황을 마주하고 있다. 우·극·신은 영향이 있을지.
"재건축·재개발·리모델링 등 모든 정비사업에서 수익성에 가장 영향을 미치는 시점은 이주·착공·분양이다. 상승장도 하락장도 영원하지 않기에 하락장에서 정비사업을 시작해 상승장에 이주·착공·분양을 맞이하는 것이 조합에 가장 큰 이득을 줄 수 있다.
우성2·3단지와 극동아파트의 경우 2026년에 이주·착공·분양을 예상하고 있어 현재 부동산 시장 분위기보단 당시 상황이 중요하다. '영원한 하락장은 없다'라는 점을 감안할시 전망이 밝다고 볼 수 있다.
조합 집행부는 세계 경제, 국내 부동산 상황, 금리, 인플레이션 등 다양한 상황을 면밀하게 살피고 분석해 가장 중요한 이주·착공·분양 시점을 조절해 나갈 것이다."
-마지막으로 하고 싶은 말은.
"올해까지 조합 설립 인가를 획득한 후 내년 초 시공사 입찰 공고를 실시할 것이다. 상반기 중 시공사 입찰 총회 개최를 전망하고 있다.
우·극·신 일대. ⓒ 조합 집행부
'바른 리모델링, 빠른 리모델링'으로 주민들이 하루빨리 새로운 주거 환경을 누릴 수 있도록 하는 것이 조합장으로서 최종 목표다. 서울에서 손꼽히는 대단지로써 뛰어난 입지, 친환경적인 주변 환경, 높은 수준의 신축 프리미엄을 통한 가치 상승과 삶의 질 향상을 조합원들에게 약속드리는 바다."
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