[리얼캐스트= 박지혜 기자] 단군 이래 최대 재건축이라 불리는 서울 강동구 둔촌주공 아파트가 두 달째 공사 중단이라는 사상 초유의 사태를 맞고 있습니다.
2003년부터 20년의 긴 시간 동안 재건축 사업을 진행해온 만큼 둔촌주공 재건축이 부동산시장에서 왜 이슈인지, 앞으로 공사 중단의 문제를 해결할 새로운 실마리가 있을지 샅샅이 파헤쳐보겠습니다.
단군 이래 최대 재건축 '둔촌주공'
둔촌주공 재건축은 기존 5,930가구를 최고 35층 83개동, 1만2,032가구 규모의 ‘올림픽파크 포레온’으로 올리는 사업으로, 우리나라에서 시행된 재건축 단지 중 가장 큰 규모여서 단군 이래 최대 재건축이라는 수식어가 따라다녔습니다.
수십 년을 기다려온 '둔촌주공'... 공사 왜 중단됐나?
하지만 지난 4월 공정률이 52% 수준인 상황에서 공사는 중단됐습니다.
이러한 공사 중단 사태의 중심에는 공사비 증액 문제가 뿌리 깊게 자리하고 있습니다. 2년 전인 2020년 6월로 거슬러 올라가 볼까요?
당시 재건축 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 조합 집행부는 가구 수 및 상가 건물을 늘리면서 물가 인상 등으로 공사비를 5,586억원 증액하는 변경 계약을 했습니다.
공사 중단이란 초유의 사태... 갈등의 가장 큰 쟁점 ‘공사비 증액’
이렇게 계약이 끝나 문제가 없을 줄 알았건만, 지난해 5월 출범한 새 조합 집행부가 터무니없이 비싸단 이유로 해당 계약에 대한 무효 확인 소송을 제기하면서 상황은 급변하게 됩니다.
결국 일반 분양은 미뤄졌고, 지금껏 외상 공사를 하던 시공사업단도 금융 비용 부담을 못 이기고, 공사 중단이라는 카드를 꺼내게 됩니다. 그리고 지난 4월 15일 건설 장비와 인력을 철수했는데요.
이러한 공사비 증액 계약의 유효성을 놓고 시공사업단과 새 조합 집행부는 여전히 팽팽한 대립 각을 세우고 있습니다.
공사 중단이란 초유의 사태... 또 다른 갈등의 쟁점 ‘대출 상환’
이러한 가운데 사업비 대출을 누가 갚을지도 의견이 엇갈리고 있습니다. 7,000억원에 달하는 사업비 대출 만기가 8월 23일로 얼마 안 남은 상황인데요.
사업비 대출에 연대 보증을 선 시공단이 대위변제와 상환을 책임져야 한다는 게 조합의 주장이지만, 시공단은 대위변제 후 조합에 구상권을 청구할 것이라고 맞서고 있습니다.
이렇게 되면 그 피해는 고스란히 조합원들에게 돌아갈 수 밖에 없습니다. 실제로 공사 중단으로 인한 손실액에다 대출 만기가 임박하면서 조합원 부담은 가시화되고 있습니다.
공사중단 손실액에 대출 만기까지 임박... 둔촌주공 조합원 부담 눈덩이
현재 공사 중단에 따른 추정 손실액은 1조6,000억원이며, 이를 토대로 조합원 1인당 피해액은 약 2억7,000만원에 달합니다. 게다가 대출 만기 후 감당해야 하는 이자 비용이 추가되면 조합원 부담은 날마다 눈덩이처럼 불어나게 됩니다.
상환 액수가 조합원 1인당 6억원을 넘어설 정도로 불어난다는 예측까지 나오고 있는데요.
대출 못 갚는다면 어떻게 될까?
최악의 경우 토지 자체가 경매로 넘어갈 수도 있습니다. 만약 아무도 돈을 갚지 않는다면, 대출 금융사 단체인 대주단이 토지에 설정한 근저당을 근거로 사업은 경매에 부쳐지게 됩니다.
대주단이 소송을 통해 연대보증인인 시공단에 돈을 청구, 시공단이 대위변제 후 조합에 구상권을 청구했을 때 조합이 돈을 갚지 못하면 집을 뺏기는 조합원들이 나올 수도 있다는 이야기입니다.
따라서 내년 8월로 예정됐던 입주 시기도 예측할 수 없게 됐습니다. 부동산 커뮤니티 등에선 공사가 다시 재개돼도 입주까지 최소 3년은 걸릴 것으로 보고 있는데요.
실제 유명 커뮤니티에는 “현 조합이 물러나고 무조건 항복해야 25년 상반기 입주 봅니다. 그렇지 않으면 더 늘어나는 거고...” “원래 입주 예정이 2023년 8월, 현재까지 늦어진 게 1년, 조합 해임 및 신신조합 탄생까지 6개월 다시 셋팅 하는데 3개월 하면 최소 2025년 5월 봅니다. 최소로요” “올해 협의하고 일반 분양하면 24년도 입주가능. 미루면 미룰수록 답 없어지는 거죠” 등의 글들이 올라와 있습니다.
최종 중재안으로 협상 타결 기대… 재건축 정상화될까
하루 빨리 내부 갈등을 봉합할 수 있는 대안이 시급 한데요.
이에 서울시가 최종 중재안을 마련 중입니다. 결렬됐던 1차 중재안 이후 재건축 정상화의 마지막 기회로 기대가 모아지고 있습니다. 조합과 시공단이 최종 중재안을 조건 없이 수용할 지가 협상 타결의 중요한 관건이 될 전망입니다.
둔촌주공은 조합원만 6,000명에 달하는 최대 규모의 재건축 사업입니다. 규모가 큰 만큼 시간이 늦어질수록 조합원 뿐만 아니라 분양시장에도 악영향을 미칠 수 있습니다.
따라서 이번 사태를 되풀이하지 않으려면 정비사업의 신속성을 강화해야 한다는 게 전문가들의 조언입니다. 규제를 풀고 투명성을 강화할 수 있는 시스템을 마련해야 한다는 것입니다.
공사 중단이라는 파행을 맞은 둔촌주공이 내홍을 매듭짓고, 국내 최대 규모의 아파트로 거듭날 수 있을지 지켜봐야겠습니다.
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