[리얼캐스트=김영환 기자] 무주택자들의 계산이 복잡해지고 있습니다. 기존에는 로또 분양을 기다려서 조상신의 가호를 받아 당첨되는게 가장 유리했는데요. 앞으로는 마냥 기다릴 수도 없게 됐습니다. 하반기부터는 분양가 상승이 본격화 되면서 로또 분양 단지도 많이 줄어들 전망이기 때문입니다.
첫 번째 원인은 건설원자재 가격 상승입니다. 건설원가 자체가 큰 폭으로 상승하고 있어 분양가 상승은 피할 수 없을 전망입니다.
한국건설기술연구원 자료에 따르면 올해 4월 기준 건설공사비지수는 143.71P까지 치솟았습니다. 지난해 같은 달에는 128P였는데요. 고작 1년 사이에 12.27% 오른 셈입니다. 지난해 4월에는 3.3㎡당 500만원으로 지을 수 있었던 아파트도 이제는 61만원이 더 든다는 얘기입니다. 34평 기준으로 1억 7천만원의 비용이 1억 9,085만원으로 2천만원 이상 훌쩍 늘어납니다.
건설현장에서는 이제 진지하게 셧다운까지 고려해야 할 수준입니다. 유연탄이 오르니까 시멘트도 오르고, 시멘트가 오르니까 레미콘도 오르고, 여기에 골조공사에 들어가는 고장력철근도 오르는데 인건비까지 가파르게 오르고 있으니 공사를 해봐야 손해만 늘기 때문입니다.
실제로 착공 실적부터 대폭 감소했습니다. 국토부 자료에 따르면 올해 들어 4월까지 총 11만 8천여 가구가 착공에 들어갔는데, 지난해 같은 기간에 비해 32% 줄어든 물량입니다. 향후 공급부족까지 예상되는 대목입니다.
이런 상황에선 분양가상한제도 힘을 쓸 수가 없습니다. 현행 분양가상한제의 전신은 원가연동제로, 건설원가(택지비+건축비) 이상으로 분양가를 책정할 수 없게 제한하는 방식입니다. 원가 자체가 오르면 분양가도 오를 수 밖에 없습니다.
분양가상한제 자체도 약간 손질됩니다. 최근 정부는 6∙21 대책을 통해 분양가상한제 개편을 예고했습니다. 여기에 HUG의 고분양가 심사제도에 자재비 가산제도를 신규 도입하는 등의 내용도 담겼습니다.
전반적으로 분양가에 미치는 영향이 있는 내용들인데요. 국토부에 따르면 하반기 중 최대 4%의 분양가 상승이 예상되는 정도입니다. 개편의 폭 자체는 크지 않지만 4%면 수분양자 입장에선 상당한 부담이 될 수 있죠. 기존 제도에서 분양가가 5억원이었던 아파트가 5억 2천만원으로 오르는 셈이니까요.
특히 이번 개편은 민간택지, 즉 정비사업에 관련된 내용이라 서울 등 도심지역의 향후 공급물량에 영향이 있습니다. 도심 내 정비사업 물량을 기다리고 계시던 분들에게는 반갑지만은 않은 소식일 겁니다.
결국 청약시장에 머무르는 무주택자는 두 가지 선택을 고민하게 됩니다. 계속해서 로또 분양을 기다리거나, 당장 가능한 범위에서 청약을 넣어 당첨을 노리는 것입니다. 전자는 불확실하지만 기대효과는 크고, 후자는 기대효과가 상대적으로 적지만 불확실성이 해소된다는 장점이 있습니다.
지금 상황에는 후자의 설득력이 더 높아집니다. 공급자들은 출혈을 감수하면서 분양하지 않으니 로또 분양 단지의 공급은 줄어들고, 그만큼 경쟁도 치열해집니다. 이미 로또 분양 단지는 수백대 1의 경쟁률이 기본이죠.
반면 일정 부분 프리미엄을 포기하고 청약시장에서 빠르게 탈출한 수분양자는 그만큼 빨리 불확실성을 해소할 수 있습니다. 중도금과 잔금에 대한 고민만 해결하면 됩니다.
이 경우에는 향후 상승할 공사비에 대한 고민은 하지 않아도 된다는 점이 특히 좋습니다. 어떤 정비사업이든 시공사를 선정할 때는 물가변동 배제특약이 거의 반드시 들어가기 때문입니다. 시공사가 도산해 버리는 최악의 상황이 아닌 이상에야 수분양자가 추가로 부담해야 할 부분이 늘지는 않습니다.
덕분에 현재 청약시장에서는 보다 확실한 기회를 노리는 분들도 늘고 있습니다. 입지도 좋고 분양가도 낮은 로또 단지는 당첨되기도 어렵고, 기회도 적으니 ‘입지가 좋은 대신 시세차익은 약간 적은 곳’이 대안으로 떠오르고 있죠. 입지가 괜찮은 만큼 시세 안정성은 뛰어날 것이고, 시세차익이 없는 것도 아니니 합리적인 선택이라고 하겠습니다.
대표적인 단지가 바로 인덕원자이 SK VIEW입니다. 의왕시 내손다구역 재개발로 지어지는 총 2,633가구 규모의 대단지인데요. 분양가상한제가 적용되지는 않았지만 안양·평촌생활권 일대 유망 단지로 주목을 받고 있습니다. 게다가 전용면적 39㎡ 17가구 49㎡ 366가구 59㎡ 191가구 등 59㎡ 이하 물량이 574가구로 무주택자 특히 1,2인 가구 및 신혼부부가 접근하기 좋은 환경입니다.
이 단지는 프리미엄도 기대해볼 수 있습니다. 고분양가 관리지역이라 주변 시세 대비 90% 수준으로 분양가가 억제되기 때문이죠. 이건 곧 시세의 10% 수준의 안전마진을 예상할 수 있다는 얘기이기도 합니다.
현재 해당 지역의 전용 59㎡ 시세는 9~10억원 정도입니다. 입주 13년차에 접어든 인덕원센트럴자이 전용 59㎡ 6월 기준 시세가 9억~9억 8천만원(KB시세)이죠. 여기서 10%면 약 1억원 수준입니다. 실제로 3월 안양생활권에 공급된 안양역푸르지오더샵은 전용 59㎡를 7억 4~5천만원에 공급했습니다. 2억원 이상의 격차가 있습니다. 여기에 새 아파트 프리미엄까지 더하면 이런 단지는 분상제 대상이 아니라고 넘기기엔 좀 아깝지 않을까 싶습니다.
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