[리얼캐스트=한민숙 기자] 금리인상, 물가상승 등 경제 여건이 악화되며 부동산 시장이 하락 국면에 돌입한 것 아니냐는 전망이 나오고 있습니다. 약 10년간의 부동산 투자로 100억원 대 자산을 이룬 최경천(잭파시)님도 이와 같은 사이클을 간파, 하락장 대비하고 있다는데요. 그를 만나 지금 시점에 취해야 할 부동산 투자 전략을 들어봤습니다.
A. 제가 판단해 봤을 때 작년 여름부터 경기도 상위 입지라고 할 수 있는 송도라든지 판교, 광교 이런 부분이 원룸 오피스텔까지도 상승을 하더라고요. 한 50%에서 100% 정도.
근데 제가 봤을 때 그런 지역보다 더 상위 입지이고 우리나라 넘버원 입지라고 할 수 있는 강남권 원룸 오피스텔이 하나도 안 오른 거예요. 거의 한 10년 동안 내려가고만 있더라고요. 그래서 저는 올라갈 수 있을 거라는 판단을 했습니다.
A. 우리나라에서 공시가격 자체는 사실상 국가에서 정해준 금액이잖아요. 제가 오피스텔 전수조사를 한 몇 천 개를 했었거든요. 그래서 공시가격을 대비해 봤을 때 110%에서 130% 정도 안에 들어오는 물건이라면 매매가격이 물론 이거보다 더 낮은 100%에 사면 더 좋겠지만 그렇게 내놓을 사람이 없어요. 왜냐하면 내가 공시가격 금액대로 바로 내놓을 사람이면 이거 충분히 마진이 되게 높은 거기 때문에 그렇게 잘 내놓지는 않고요.
그래서 샀던 강남에 오피스텔이나 어저께 제가 매수계약을 체결한 게 있는데 명동에 있는 오피스텔이거든요. 그게 지금 한 120% 정도로 만약에 나의 공시가격이 그 물건을 찾아 봤을 때 한 1억 5,000만원이라고 했을 시에는 그게 120%를 잡으면 1억 8,000만원 정도 되거든요. 제가 정확하게 1억 8,000만원 정도에 샀습니다.
또 오피스텔은 주택법에 따른 건물이 아니라 건축법에 따른 근린생활시설이거든요. 그래서 월세를 얼마 받느냐가 제일 중요합니다. 월세를 역산으로 계산해서 매매가를 정하게 되는데 보통 월세 곱하기 250%, 250배를 하면 정확하게 금액자체가 판단이 돼요. 월세 곱하기 250을 하면 그 물건이 5% 정도의 수익률을 나타내는 거거든요.
저 같은 경우에는 월세 곱하기 250을 했는데 내 매매가보다 훨씬 더 높았다라고 하면 그건 수익률이 5% 이상 되는 수익률이기 때문에 그것까지도 판단을 합니다.
A. 서울 오피스텔은요 한 2014년에 거의 한 7~8% 정도도 됐었거든요. 근데 2020년에 서울 오피스텔의 수익률이 4.76%였고요. 2021년에 수익률도 똑같이 4.76%였어요. 수익률이 더 이상 떨어지지 않는 거 보니까 여기서 추후에 반등을 하겠다라고 판단한 게 그게 올해였고요.
A. 오피스텔이 종부세에 합쳐지게 되려면 두 가지 기본조건이 필요한데요. 만약에 내 오피스텔의 재산세가 상가 분으로 나왔다라면 12월 종부세에는 합쳐지지 않게 됩니다.
근데 만약에 오피스텔 재산세가 주택분으로 부과되고 있다면 아마도 그 오피스텔 호실은 그 전 주인들이 두 가지 중에 하나를 했을 거예요. 하나는 주택임대사업자를 넣었을 거고요. 또 하나는 재산세 변동신고서라는 걸 통해서 애초에 상가로 나오고 있는 것들을 주택으로 돌린 것일 수 있어요.
A. 매도자 분에게 이 호실이 작년 재산세가 뭐가 나왔는지를 먼저 파악해 달라거나 공인중개사를 통해서 파악해 달라고 확인하세요. 만약에 그 분도 잘 모르겠다라고 하면 그 후에 담당구청 재산세 담당자에게 물어봅니다.
A. 지역별로 상승 사이클, 하락 사이클은 다르다 생각하고요. 지방 같은 경우에는 2015년부터 2019년까지 하락한 지역들이 반등을 한 게 보통이었는데 그러면 2020년부터 반등을 했다고 하면 지금 이제 상승장이 시작한 게 3년밖에 안 돼요. 그래서 아직 상승이 남아있다고 봐야 되고요.
서울이나 수도권 같은 경우에는 2013년부터 상승한 장이었기 때문에 지금에서는 좀 빠져도 좀 된다라고 하는 생각입니다.
A. 건설사의 공급과 수요에 대한 부분인 건데 만약에 하락이 엄청 진행되고 나서 그 다음에 바닥을 다진 후에 상승한다라고 가정을 할 시에는 그 해에 아파트 건설사들이 자기가 가진 택지를 가지고 아파트 분양을 못합니다.
왜 안하냐면 그때 분양을 하면 굉장히 싸게 분양을 해야 돼요. 적어도 시장이 성숙해지려면 2~3년이 필요합니다. 왜냐면 분양이 마감시키는 게 그 사람들의 1순위인 건데 적어도 현재 신축이라든지 준신축이라든지 아니면 구축이라든지 있는 그 수요자들이 분양에 나서려면 자기네 집이 올라줘야 되거든요.
자기네 집이 오르지도 않았는데 분양가 높은 데서 살 수가 없거든요. 어느 정도 시장의 흐름이 돼서 자기네 집값이 오르면 보통 건설사들이 상승으로 시작한지 2년에서 3년이면 분양을 하기 시작합니다. 그럼 그때 시장이 성숙됐기 때문에 실거주자도 넘어 오게 됐고요.
그 다음에 분양도 잘되게 되고요. 또 높은 분양가로 할 수 있거든요. 이후 분양과 완공 시점은 보통 3년 잡잖아요. 그 3년이 이루어지기 때문에 상승이 5~6년 동안 간다라고 하는 게 보통이에요.
A. 지금 상황에서는 사실 투자 난이도가 되게 높아요. 취득세가 다주택자들은 12%거든요. 취득세를 12%를 내면 손익분기점이 20%는 돼야 본전인 거예요. 아무리 날고뛰는 사람들도 내가 만약에 20%부터 수익을 먹어야 본전이라는 것은 너무 리스크가 크다 생각하거든요. 그래서 생겨난 투자법이 사실은 1~2년 전부터 유명했던 게 '공시가격 1억원 이하 투자'였고요.
근데 그마저도 2년이 지나갔기 때문에 굉장히 많이 올라왔어요. 공시가격이 1억원이 약간 밑인 거랑 약간 위인 거랑 오히려 공시가격은 더 싸지만 매매가격이 비싼 경우도 지금 되게 많거든요. 그냥 공시가격을 1억원이 조금만 넘었다 하더라도 취득세가 12%가 붙기 때문에 결국 취득세라는 필요경비를 계산했을 시에는 오히려 시장의 상황이 너무 이상하게 변해 버린 거예요.
그래서 공시가격 1억원 이하도 보긴 하겠지만 사실은 그마저도 쉽지 않고 요즘 오피스텔을 사는 것도 12% 취득세 내고는 제가 할 수 없기 때문에 오피스텔은 취득세가 4.6%인데 옛날 같은 경우에는 주택이 1% 취득세일 때는 4.6%도 되게 비싸다 생각했거든요. 근데 지금은 12% 취득세가 됐기 때문에 4.6%는 낼만하다예요.
그리고 지방의 지금 광역시 같은 경우에는 하락이 되게 급속하게 하고 있는가 있거든요. 세종이나 대전이나 대구 이런 곳들이요. 그래서 광역시인데도 불구하고 소도시보다 더 저평가를 받고 있는 것도 생기고 있어요.
그래서 그런 부분은 충분히 메리트가 있어서 12%를 내고 나도 수익이 남을 수 있겠다를 보고 있기 때문에 그런 지역들도 유심히 보고 있습니다. 하락이 언제 멈추는지를요.
A. 방향을 바꾸려면 큰 속도로 가더라도 어느 지점에서는 점차적으로 줄어들기 마련이거든요. 그걸 상승률이라고 보시면 돼요. 만약에 마이너스로 계속 간다면 그 마이너스 상승률 폭이 점차 줄어들 거예요. 바닥을 다지는 지점이 생기고 이 바닥을 다지게 되면 그 지역에 가장 빠른 투자자들이 먼저 들어오기 시작해요. 그리고 전세가와 매매가가 근접하게 되면 거기부터가 들어갈만한 사이클이라고 보시면 돼요
A. 저는 기회가 지금이 아니라 오히려 남아있다라고 생각을 하는데요. 이제 다주택자는 언제 내 물건을 팔아야 가장 비싸게 팔지를 고민하게 될 거에요. 그런데 이 과정에서 시세가 앞으로 하락론이라고 생각을 한다라고 하면 다주택자들이 매물 자체를 급하게 내 놓을 수 있습니다.
또 상승으로 점친다면 적어도 내년 5월에 양도세 유예가 끝나기 때문에 올해 말이나 또는 내년 초에 한 번 더 급매로 내놔서 거래를 하게끔 할 수 있고요. 만약에 무주택자나 1주택 갈아타기라면 그 때가 가장 좋은 시기라고 판단을 합니다.
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