무주택자는 아직 기회 남았습니다(잭파시 2부)

무주택자는 아직 기회 남았습니다(잭파시 2부)

리얼캐스트 2022-06-24 09:20:00


[리얼캐스트=한민숙 기자] 금리인상, 물가상승 등 경제 여건이 악화되며 부동산 시장이 하락 국면에 돌입한 것 아니냐는 전망이 나오고 있습니다. 약 10년간의 부동산 투자로 100억원 대 자산을 이룬 최경천(잭파시)님도 이와 같은 사이클을 간파, 하락장 대비하고 있다는데요. 그를 만나 지금 시점에 취해야 할 부동산 투자 전략을 들어봤습니다. 


최근에는 강남 오피스텔에 관심을 갖고 있다고요? 

A. 제가 판단해 봤을 때 작년 여름부터 경기도 상위 입지라고 할 수 있는 송도라든지 판교, 광교 이런 부분이 원룸 오피스텔까지도 상승을 하더라고요. 한 50%에서 100% 정도.


근데 제가 봤을 때 그런 지역보다 더 상위 입지이고 우리나라 넘버원 입지라고 할 수 있는 강남권 원룸 오피스텔이 하나도 안 오른 거예요. 거의 한 10년 동안 내려가고만 있더라고요. 그래서 저는 올라갈 수 있을 거라는 판단을 했습니다.


오피스텔 가치를 평가하는 남다른 노하우가 있다고요? 

A. 우리나라에서 공시가격 자체는 사실상 국가에서 정해준 금액이잖아요. 제가 오피스텔 전수조사를 한 몇 천 개를 했었거든요. 그래서 공시가격을 대비해 봤을 때 110%에서 130% 정도 안에 들어오는 물건이라면 매매가격이 물론 이거보다 더 낮은 100%에 사면 더 좋겠지만 그렇게 내놓을 사람이 없어요. 왜냐하면 내가 공시가격 금액대로 바로 내놓을 사람이면 이거 충분히 마진이 되게 높은 거기 때문에 그렇게 잘 내놓지는 않고요.


그래서 샀던 강남에 오피스텔이나 어저께 제가 매수계약을 체결한 게 있는데 명동에 있는 오피스텔이거든요. 그게 지금 한 120% 정도로 만약에 나의 공시가격이 그 물건을 찾아 봤을 때 한 1억 5,000만원이라고 했을 시에는 그게 120%를 잡으면 1억 8,000만원 정도 되거든요. 제가 정확하게 1억 8,000만원 정도에 샀습니다.


또 오피스텔은 주택법에 따른 건물이 아니라 건축법에 따른 근린생활시설이거든요. 그래서 월세를 얼마 받느냐가 제일 중요합니다. 월세를 역산으로 계산해서 매매가를 정하게 되는데 보통 월세 곱하기 250%, 250배를 하면 정확하게 금액자체가 판단이 돼요. 월세 곱하기 250을 하면 그 물건이 5% 정도의 수익률을 나타내는 거거든요. 


저 같은 경우에는 월세 곱하기 250을 했는데 내 매매가보다 훨씬 더 높았다라고 하면 그건 수익률이 5% 이상 되는 수익률이기 때문에 그것까지도 판단을 합니다.


수익률을 5% 기준으로 잡은 이유가 있나?

A. 서울 오피스텔은요 한 2014년에 거의 한 7~8% 정도도 됐었거든요. 근데 2020년에 서울 오피스텔의 수익률이 4.76%였고요. 2021년에 수익률도 똑같이 4.76%였어요. 수익률이 더 이상 떨어지지 않는 거 보니까 여기서 추후에 반등을 하겠다라고 판단한 게 그게 올해였고요.


종부세도 고려해야 하지 않나? 

A. 오피스텔이 종부세에 합쳐지게 되려면 두 가지 기본조건이 필요한데요. 만약에 내 오피스텔의 재산세가 상가 분으로 나왔다라면 12월 종부세에는 합쳐지지 않게 됩니다.


근데 만약에 오피스텔 재산세가 주택분으로 부과되고 있다면 아마도 그 오피스텔 호실은 그 전 주인들이 두 가지 중에 하나를 했을 거예요. 하나는 주택임대사업자를 넣었을 거고요. 또 하나는 재산세 변동신고서라는 걸 통해서 애초에 상가로 나오고 있는 것들을 주택으로 돌린 것일 수 있어요. 


상가분으로 나오는지 주택분으로 나오는지 확인하는 방법은?

A. 매도자 분에게 이 호실이 작년 재산세가 뭐가 나왔는지를 먼저 파악해 달라거나 공인중개사를 통해서 파악해 달라고 확인하세요. 만약에 그 분도 잘 모르겠다라고 하면 그 후에 담당구청 재산세 담당자에게 물어봅니다. 


현재 부동산 상승 사이클이 끝나가고 있다고 생각하나? 

A. 지역별로 상승 사이클, 하락 사이클은 다르다 생각하고요. 지방 같은 경우에는 2015년부터 2019년까지 하락한 지역들이 반등을 한 게 보통이었는데 그러면 2020년부터 반등을 했다고 하면 지금 이제 상승장이 시작한 게 3년밖에 안 돼요. 그래서 아직 상승이 남아있다고 봐야 되고요. 


서울이나 수도권 같은 경우에는 2013년부터 상승한 장이었기 때문에 지금에서는 좀 빠져도 좀 된다라고 하는 생각입니다.


상승 사이클을 5년으로 보는 이유는? 

A. 건설사의 공급과 수요에 대한 부분인 건데 만약에 하락이 엄청 진행되고 나서 그 다음에 바닥을 다진 후에 상승한다라고 가정을 할 시에는 그 해에 아파트 건설사들이 자기가 가진 택지를 가지고 아파트 분양을 못합니다. 


왜 안하냐면 그때 분양을 하면 굉장히 싸게 분양을 해야 돼요. 적어도 시장이 성숙해지려면 2~3년이 필요합니다. 왜냐면 분양이 마감시키는 게 그 사람들의 1순위인 건데 적어도 현재 신축이라든지 준신축이라든지 아니면 구축이라든지 있는 그 수요자들이 분양에 나서려면 자기네 집이 올라줘야 되거든요. 


자기네 집이 오르지도 않았는데 분양가 높은 데서 살 수가 없거든요. 어느 정도 시장의 흐름이 돼서 자기네 집값이 오르면 보통 건설사들이 상승으로 시작한지 2년에서 3년이면 분양을 하기 시작합니다. 그럼 그때 시장이 성숙됐기 때문에 실거주자도 넘어 오게 됐고요.

 

그 다음에 분양도 잘되게 되고요. 또 높은 분양가로 할 수 있거든요. 이후 분양과 완공 시점은 보통 3년 잡잖아요. 그 3년이 이루어지기 때문에 상승이 5~6년 동안 간다라고 하는 게 보통이에요.


앞으로 투자 방향은 어떻게 잡고 있나? 

A. 지금 상황에서는 사실 투자 난이도가 되게 높아요. 취득세가 다주택자들은 12%거든요. 취득세를 12%를 내면 손익분기점이 20%는 돼야 본전인 거예요. 아무리 날고뛰는 사람들도 내가 만약에 20%부터 수익을 먹어야 본전이라는 것은 너무 리스크가 크다 생각하거든요. 그래서 생겨난 투자법이 사실은 1~2년 전부터 유명했던 게 '공시가격 1억원 이하 투자'였고요.


근데 그마저도 2년이 지나갔기 때문에 굉장히 많이 올라왔어요. 공시가격이 1억원이 약간 밑인 거랑 약간 위인 거랑 오히려 공시가격은 더 싸지만 매매가격이 비싼 경우도 지금 되게 많거든요. 그냥 공시가격을 1억원이 조금만 넘었다 하더라도 취득세가 12%가 붙기 때문에 결국 취득세라는 필요경비를 계산했을 시에는 오히려 시장의 상황이 너무 이상하게 변해 버린 거예요.


그래서 공시가격 1억원 이하도 보긴 하겠지만 사실은 그마저도 쉽지 않고 요즘 오피스텔을 사는 것도 12% 취득세 내고는 제가 할 수 없기 때문에 오피스텔은 취득세가 4.6%인데 옛날 같은 경우에는 주택이 1% 취득세일 때는 4.6%도 되게 비싸다 생각했거든요. 근데 지금은 12% 취득세가 됐기 때문에 4.6%는 낼만하다예요. 


그리고 지방의 지금 광역시 같은 경우에는 하락이 되게 급속하게 하고 있는가 있거든요. 세종이나 대전이나 대구 이런 곳들이요. 그래서 광역시인데도 불구하고 소도시보다 더 저평가를 받고 있는 것도 생기고 있어요. 


그래서 그런 부분은 충분히 메리트가 있어서 12%를 내고 나도 수익이 남을 수 있겠다를 보고 있기 때문에 그런 지역들도 유심히 보고 있습니다. 하락이 언제 멈추는지를요.


하락이 끝난다는 건 어떻게 캐치할 수 있나?

A. 방향을 바꾸려면 큰 속도로 가더라도 어느 지점에서는 점차적으로 줄어들기 마련이거든요. 그걸 상승률이라고 보시면 돼요. 만약에 마이너스로 계속 간다면 그 마이너스 상승률 폭이 점차 줄어들 거예요. 바닥을 다지는 지점이 생기고 이 바닥을 다지게 되면 그 지역에 가장 빠른 투자자들이 먼저 들어오기 시작해요. 그리고 전세가와 매매가가 근접하게 되면 거기부터가 들어갈만한 사이클이라고 보시면 돼요 


서울 진입 기회 아직 남았다고 생각하나?

A. 저는 기회가 지금이 아니라 오히려 남아있다라고 생각을 하는데요. 이제 다주택자는 언제 내 물건을 팔아야 가장 비싸게 팔지를 고민하게 될 거에요. 그런데 이 과정에서 시세가 앞으로 하락론이라고 생각을 한다라고 하면 다주택자들이 매물 자체를 급하게 내 놓을 수 있습니다. 


또 상승으로 점친다면 적어도 내년 5월에 양도세 유예가 끝나기 때문에 올해 말이나 또는 내년 초에 한 번 더 급매로 내놔서 거래를 하게끔 할 수 있고요. 만약에 무주택자나 1주택 갈아타기라면 그 때가 가장 좋은 시기라고 판단을 합니다. 

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