하지만 8·3 세제개편안이 나오면서 계획에 제동이 걸렸다. 집을 팔거나 새로 사는 것도 아닌데 자가를 전세 놓는 순간 ‘비거주 1주택자’가 돼 세 부담이 커지기 때문이다. A씨는 “투자를 하려는 것도 아닌데 갑작스러운 세제개편 때문에 이사까지 고민해야 한다”며 “거주 이전의 자유뿐 아니라 커리어와 인생 계획까지 제약받는 기분”이라고 토로했다.
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11일 부동산 업계에 따르면 이번 세제개편안은 같은 1주택자라도 실제 거주 여부에 따라 세 부담을 달리하도록 설계됐다. 종합부동산세의 경우 거주용 1주택 기본공제는 현행 공시가격 12억원에서 14억원으로 높이는 반면 비거주 1주택은 9억원으로 낮춘다. 종부세 세액공제 역시 장기 ‘보유’보다 ‘거주’를 우대하는 방향으로 바뀐다.
양도세도 마찬가지다. 현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%를 각각 적용해 최대 80%까지 공제하지만, 개편 이후에는 장기거주소득공제로 바꿔 실제 거주기간에 연 8%를 적용하는 구조로 전환된다.
단, 정부는 △취학(고등·대학교) △직장 변경·전근 △장기간 치료·요양 △학교폭력 피해에 따른 전학 △취학 또는 근무상의 현편으로 인한 국외거주 △60세 이상 직계존속 동거봉양 등 불가피한 사유로 이사하는 경우에는 최대 3년을 거주기간으로 인정하는 예외를 마련했다.
문제는 실제 삶에서 발생하는 다양한 주거 이동이 예외조항에 모두 담기지 않았다는 점이다. 특히 육아는 별도의 예외 사유로 명시돼 있지 않다. 맞벌이 부부가 영유아를 돌봐줄 부모 가까이 이사하는 경우가 ‘그 밖에 유사한 부득이한 사유’로 인정될지 현재로서는 명확하지 않다.
예외 사유에 해당하더라도 추가 요건이 있다. 주거 이전일 현재 해당 주택에 1년 이상 계속 거주하고 있어야 하며 ‘다른 시·군’으로 옮겨야 한다. A씨는 1년 이상 거주 요건은 충족하지만 양천구에서 강동구로 옮기는 같은 서울 내 이동인 만큼 현행 개편안대로라면 이 예외를 적용받기 어렵다.
결국 투기와 무관하게 직장·육아 등 생애주기에 따라 자신의 집을 임대하고 다른 집에서 전월세로 생활하는 1주택자까지 ‘비거주’라는 하나의 잣대로 묶일 수 있다는 지적이다. 실거주자 보호라는 정책 취지와 별개로 정상적인 주거 이동까지 세금이 제약하는 부작용이 나타날 수 있다는 것이다.
비거주 1주택자가 세 부담을 피해 실거주로 전환하면 기존 세입자가 다시 전월세 시장으로 밀려나 임대차 수요를 자극할 수 있다는 우려도 나온다. 이 같은 우려는 이날 국회 국토교통위원회 전체회의에서도 제기됐다. 특히 정부·여당 내부에서도 비거주 1주택 과세 강화가 임대차시장에 예상치 못한 충격을 줄 수 있다는 지적이 나왔다.
강득구 더불어민주당 의원은 “비거주 1주택을 규제하게 되면 소유자는 그 주택에 실거주하거나 매도해야 한다”며 “어느 경우든 기존 전월세 세입자는 집을 비워야 하는 상황이 온다”고 말했다. 이어 “기존 세입자가 시장으로 나오면 전월세 수요가 늘고 가격도 올라갈 수밖에 없다”며 전셋값 상승 가능성에 대한 세밀한 대응을 주문했다.
야당은 세제와 기존 부동산 규제가 서로 충돌한다는 점을 파고들었다. 김정재 국민의힘 의원은 비거주 1주택자와 다주택자의 매물을 시장에 내놓도록 유도하면서 정작 토지거래허가제와 실거주 의무 등으로 매수자의 진입은 제한하고 있다고 비판했다. 정부는 이 같은 지적을 고려해 세제개편안 보완 여부를 검토할 방침이다.
전문가들은 불가피한 비거주까지 불이익을 받지 않도록 기준을 촘촘히 짜야 한다고 강조한다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “비거주 주택에 보유세와 거래세 부담을 함께 높이려면 왜 그렇게 과세해야 하는지 명확한 설명이 뒷받침돼야 한다”며 “불가피하게 자신의 집에 살지 못하는 사유 역시 실제 주거 형태를 반영해 세밀하게 설계할 필요가 있다”고 말했다.
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