인천의 준주거지역이 당초 취지인 상업·업무 기능을 갖춘 복합용도지역이 아닌 사실상 오피스텔 등이 들어선 고밀도의 주거지역으로 전락하고 있다. 지역 안팎에선 인천시가 준주거지역의 체계적인 개발밀도 관리가 필요하다는 지적이 나온다.
11일 인천시 등에 따르면 인천의 준주거지역은 약 20.53㎢로 전체 주거지역 124.42㎢의 16.5%에 이른다. 준주거지역은 주거 기능을 중심으로 상업·업무 기능을 보완하기 위한 용도지역이다. 군·구별로는 송도국제도시가 있는 연수구가 7.21㎢로 가장 넓고 미추홀구(3.16㎢)·부평구(2.03㎢)·남동구(1.96㎢) 등의 순이다.
그러나 인천의 준주거지역이 당초 취지와 달리 고밀도 주거지역으로 전락하고 있다. 시가 준주거지역에 오피스텔 등의 건축물에 한해서 용적률을 최대 500%로 적용할 수 있는 ‘용도용적제’를 적용하면서 오피스텔 등의 주거기능만 집중했기 때문이다.
통상 아파트(공동주택)는 용적률이 최대 300%이지만, 준주거지역에서 주거용 오피스텔을 지으면 비주거용도 연면적 50% 이상을 적용받아 최대 용적률은 420%에 이른다. 아파트보다 더욱 고밀도로 지어지는 셈이다. 이로 인해 당초 취지인 복합용도의 기능은 살리지 못하고, 준주거지역의 기반시설 부족과 난개발을 만들어내고 있다.
현재 인천의 준주거지역 규모(20.53㎢)는 다른 특·광역시인 서울(13.94㎢)와 대구(15.37㎢)·부산(10.99㎢), 울산(6.31㎢)·광주(5.45㎢)·대전(3.55㎢)보다 넓다. 이들은 오피스텔을 주거용도로 분류하고 밀도 제한에 나서고 있기 때문이다. 광주시는 준주거·준공업지역의 공동주택과 오피스텔 부분을 용적률 250% 이하로 제한하고 있고, 대구시는 공동주택 250%·주거복합건축물 300% 이하로 관리하고 있다.
안내영 인천연구원 도시공간연구부 연구위원은 “준주거지역에 우후죽순 오피스텔 등이 들어서면서 인구 밀도는 높아지는 데 기반시설 등이 뒤따르지 않으면서 문제가 생길 수 있다”고 말했다. 이어 “용도용적제에서는 오피스텔을 실질적인 주거용도로 관리하고, 도시계획과 지구단위계획을 연계한 계획적 개발을 통해 난개발을 방지해야 한다”고 덧붙였다.
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