최근 정부 부동산 정책의 패러다임 전환의 필요성을 주장하는 목소리가 등장해 주목된다. 강남3구, 서울 타 지역, 수도권, 전국 등으로 이어지는 집값 서열화 구조를 인정하고 오로지 강남3구(강남, 서초, 송파)에만 적용 가능한 '핀셋 정책'을 고민해야 한다는 주장이다. 집값 1등 지역의 가격 하락에 집중하면 나머지 지역은 자연스레 낮아질 수밖에 없어 성난 부동산 민심도 가라않을 것이라는 설명이다. 특히 이러한 방식은 강남 지역에 정치적 부채가 거의 없는 현 정부에서만 가능하다는 점에서 정권 재창출의 해법으로도 평가되고 있다.
점점 공고해지는 집값 서열…"대입과 마찬가지로 집값도 1등 낮아지면 나머진 동반 하락"
KT그룹 산하 부동산종합회사 KT에스테이트가 2024년 12월 기준 KB부동산 데이터를 토대로 전국 시도별 아파트 3.3㎡(평) 당 평균 가격을 조사한 결과에 따르면 3.3㎡ 당 매매가격이 4000만원을 넘긴 곳은 서울이 유일했다. 당시 서울의 3.3㎡ 당 매매 가격은 4992만9000원이었다. 나아가 부동산 정보 플랫폼 '다방'이 국토교통부 실거래가를 바탕으로 지난 2014~2024년까지 서울시 아파트 10년치 매매거래를 분석한 결과에 따르면 서울 25개 자치구 중 평균 평당가(3.3㎡)가 가장 높은 지역은 서초구로 금액은 9285만원에 달했다. 이어 강남구(9145만원), 용산구(7477만원), 송파구(6762만원) 등의 순이었다.
다수의 전문가들에 따르면 부동산 시세 역시 수요와 공급의 원칙이라는 시장 논리에 의해 형성된다는 점에서 결국 집값은 해당 지역의 인기(수요) 수준으로 봐도 무방하다. 이는 대한민국 부동산은 인기(수요)가 가장 높은 지역의 집값이 떨어지면 자연스레 나머지 지역의 집값도 하락할 수밖에 없는 '서열 구조'가 고착화 돼 있음을 방증하는 대목이다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "가격이 동일하다고 가정하고 강남과 비강남을 선택하라고 하면 길 가던 사람 아무나 붙잡고 물어봐도 대답은 같을 것이다"며 "결국 강남 집값이 떨어지면 나머지 지역은 같이 떨어질 수밖에 없다"고 단언했다.
상황이 이렇다 보니 여론 일각에선 정부 부동산 정책의 패러다임을 '선택과 집중'으로 전환해야 한다는 목소리가 고개를 들고 있다. 정부의 모든 역량을 강남3구에 쏟아 부어 집값을 떨어뜨리는데 성공한다면 종국엔 전국의 집값이 순차적으로 하락하는 효과가 나타날 것이라는 주장이다. 서울 서초구 소재 H부동산 관계자는 "얼마 전 발표된 세재개편 내용은 사실상 '강남 규제'나 다름없는데 이를 더 강화하고 규제 회피, 투기 수요, 절세를 빙자한 세금 회피 등에 대한 통제·감시 역량을 강남3구에 집중하는 대신 다른 대출, 재건축 등의 규제 수위를 낮추면 자연스럽게 집값 하락 효과를 유도할 수 있을 것으로 보인다"며 "강남 집값 떨어지면 대한민국 집값 다 떨어진다고 보면 된다"고 강조했다.
실제로 다주택자 규제 대상만 보더라도 전국에서 강남3구에 가장 많이 몰려 있는 것으로 나타났다. 이연희 더불어민주당 의원실을 통해 국가데이터처의 '서울시 25개 자치구별 소유물건수별 주택소유자 수 및 비중'을 분석해 본 결과, 지난 2024년 기준 서울에서 주택을 2건 이상 보유한 인구가 가장 많은 곳은 송파구(2만9710명)였다. 이어 강남구(2만8470명), 서초구(2만1702명) 등의 순이었다. 또한 홍정훈 한국도시연구소 책임연구원이 국가데이터처의 '2024년 주택소유통계'에서 서울 아파트를 보유한 다주택자를 분석한 결과, 이들이 서울의 주요 입지(강남·서초·송파·마포·성동·용산·동작·양천구)에 실거주 외 목적으로 보유한 주택은 최대 2만1457채에 달했다. 이 중 1만1657채는 강남3구에 분포돼 있었다. 투자 목적으로 의심되는 '똘똘한 한 채' 수요가 강남3구에 유독 많이 몰려 있다는 의미다.
"규제는 강남만, 규제 완화는 전부…민주당만 가능한 일, 정권 재창출 열쇠 될 수도"
정치권 일각에선 이른바 '강남 집값과의 전쟁'은 강남 지역에 정치적 부채가 거의 없는 현 정부만이 가능한 일이라는 점에서 '정권 재창출의 해법'이라는 시각도 나온다. 특정 지역 집값 하락에 집중하면 해당 지역 주민의 반감을 살 수밖에 없는데 현 정부·여당 입장에서 이미 강남3구는 '험지'이기 때문에 잃을 게 적을 뿐 아니라 만약 전략이 먹혀 전국 집값이 하락하면 전국적 인지도는 더욱 높아질 수 있다는 설명이다. 전국적 인지도는 전국 단위 선거인 대통령 선거 승패와 직결되는 핵심 요인이다.
실제로 역대 지방선거나 국회의원 선거 결과를 보면 민주당 입장에서 강남3구는 사실상 불모지나 다름없었다. 중앙선거관리위원회에 따르면 지금까지 총 9회 치러진 지방선거에서 민주당 소속 후보가 서초구청장에 당선된 사례는 전무했다. 강남구와 송파구의 경우도 2018년 단 한 차례에 불과했다. 이들 세 지역의 현역 구청장은 전부 국민의힘 소속이다. 국회의원도 상황은 비슷했다. 2000년 이후 치러진 총선(16대 이후)에서 민주당 후보가 서초구 지역 국회의원에 당선된 사례는 없다. 강남구에선 전현희 더불어민주당 의원의 20대 총선 '강남구 을' 지역구 당선 한 차례뿐이다. 그나마 송파구에선 민주당 소속 남인순 의원이 '송파구 병' 지역구에서 세 차례 연속 당선되며 체면을 지켰다.
대통령 선거나 서울시장 선거에서도 강남3구 만큼은 민주당 외면 현상이 뚜렷하게 나타났다. 일례로 지난 대선에서 이재명 대통령은 서울 전체에선 승리했지만 유독 서초, 강남, 송파에선 상대 후보보다 낮은 득표율을 기록했다. 윤석열 전 대통령의 불법 비상계엄으로 치저지게 된 조기 대선이었음에도 강남구, 서초구에서 국민의힘 소속 후보가 얻은 지지율은 과반을 훌쩍 넘었다. 또한 지난 6월 치러진 지방선거에서도 강남3구 민심은 국민의힘 소속인 오세훈 시장 쪽으로 크게 기울었다. 익명을 요구한 한 국회의원실 관계자는 "현재 강남3구는 대구·경북에 버금가는 국민의힘 텃밭이라고 봐도 무방하다"며 "반대로 민주당에게는 정치적으로 큰 메리트가 없는 지역이라고 볼 수 있다"고 강조했다.
부동산 분야 전문가들은 '집값 서열화'는 전 국민, 즉 주택 수요자들 모두가 공감하는 사실인 만큼 이를 정책 방향에 활용한다면 예상 밖의 수혜를 기대할 수 있다고 입을 모았다. 국민적 반발이 큰 규제의 범위를 집값 파급효과가 가장 큰 지역에 한정시키는 '핀셋' 형태로 바꿔 긍정적 민심 확보와 집값 안정화 효과를 동시에 누리는 게 효과적이라는 설명이다. 장희순 강원대학교 부동산학과 교수는 "강남3구는 우리나라 주택시장의 기준 가격을 형성하는 상징성과 파급력이 큰 지역인 만큼 정책 효과도 다른 지역보다 크게 나타날 가능성이 있다"며 "국민이 체감할 수 있는 수준의 집값 안정에 성공한다면 정부 지지율이나 국정 운영에 대한 긍정적 평가를 이끌어낼 수 있다"고 말했다.
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