“월세 깎아줄게 전입신고 하지마”…위장거주 막을 수 있나

[이데일리 김형환 기자] 정부가 세제개편안을 통해 비거주 1주택자의 세 부담을 높이고 실거주자 혜택을 강화하는 개편을 추진하며 위장 실거주 우려가 제기된다. 집주인이 소유 주택에 주민등록을 그대로 둔 채 세입자를 들이는 등 꼼수가 나올 수 있다는 것이다. 위장전입을 막아내기 위해서는 막대한 인력이 투입, 조사가 이뤄져야 하지만 현 구조로는 부족하다는 지적도 나온다.

서울 서초구 부동산 중개업소의 모습. (사진=노진환 기자)

5일 관가에 따르면 지난 3일 발표된 부동산 세제 기준은 ‘실거주’를 중심으로 개편됐다. 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)의 경우 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 1주택자는 보유와 거주에 연 4%씩 10년 한도로 최대 80%대 공제가 적용된다. 2029년부터는 보유 공제를 없애고 연 8%를 적용, 최대 80%를 공제할 수 있게 한다. 종합부동산세 역시 비거주 1주택자의 경우 기본공제금액을 9억원으로 낮췄다. 비거주 1주택자들을 겨냥한 정책이다.

이를 두고 일각에서는 위장전입 등 꼼수가 빗발칠 수 있다는 우려가 제기된다. 월세 세입자에게 전입신고를 하지 않고 이를 조건으로 월세를 깎아주는 방식이다. 대신 자신이 전입신고를 한 뒤 실거주 요건을 채우는 것이다. 실제로 오피스텔을 월세로 제공하고 전입신고를 하지 않도록 하는 관행이 횡행했다. 오피스텔의 경우 건축법상 업무시설이지만 주거용으로 사용하면 세법상 주택으로 판단될 수 있기 때문이다. 당장 세입자들 입장에서 월세를 깎을 수 있어 불리한 방법이 아니었다.

전입신고한 집을 비워두고 실거주 기간을 채우는 방식도 하나의 꼼수로 부각된다. 비거주 1주택자들 중 당장 실거주가 어려울 경우 이 같은 방법을 쓸 가능성이 제기된다. 종합부동산세에서 1주택 기본공제가 실거주자는 14억원, 비거주자는 9억원으로 차등화됐다. 시가 50억원 주택의 경우 1가구 1주택자(10년 거주)의 경우 978만 5000원이지만 비거주 1주택자는 1970만 3000원에 달한다. 게다가 장특공제에서 양도세 절감액 등을 고려할 때 임대 수익보다 전입신고로 실거주 기간을 채우는 게 유리하다는 판단을 내릴 수 있다.

3년간 비거주 기간을 거주기간으로 인정하는 부득이한 사유를 두고도 뒷말이 나온다. 이번 개편안에 사유로 △고등학교·대학교 취학 △직장의 변경·전근 등 △질병의 치료 또는 요양 △학교폭력 피해로 인한 전학 △해외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 형편으로 인한 출국 △60세 이상 직계존속 동거봉양을 위한 합가 △위와 유사한 사유로서 부득이한 사유로 인정되는 경우 등이다. 가족회사 등을 통해 형식적으로 근무지를 변경하거나 부모 봉양 등을 이유로 위장전입하는 경우 잡아내기 어려운 것이 현실이다.

국세청은 단순 서류상 주민등록뿐만 아니라 전기와 수도·가스 등 사용량, 차량 등록, 공동현관 출입 등 실생활 자료를 교차 검증할 수 있지만 단순 국세청 인력으로는 이를 막기 쉽지 않다는 우려가 제기된다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “고가주택 2년 실거주를 못 채워서 손해보는 금액 자체가 몇십억이 되니 위장전입이 심화될 수 있다”며 “인력 등의 한계로 전수조사하는 것은 무리일 것”이라고 강조했다.

전문가들은 세제 개편안에 맞춰 위장전입 등을 검증하기 위한 시스템을 구축해야 한다고 강조했다. 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 “현재의 인력으로는 가가호호 방문해 위장전입을 잡아내는 것은 사실상 불가능”이라며 “예컨대 위장전입에 대해서 신고할 경우 보상금을 지급하는 제도 등을 고민해봐야 한다”고 제언했다.