| 서울=한스경제 한나연 기자 | 정부가 종합부동산세와 양도소득세 개편을 통해 초고가 주택과 비거주 1주택자의 세 부담을 높이면서 서울 주택시장에 어떤 변화가 나타날지 관심이 쏠리고 있다. 절세 목적의 매물이 늘어날 것이라는 전망과 함께 정책 변화 가능성을 기대하며 매도를 미루는 '버티기'가 이어질 수 있다는 분석도 나온다. 일각에서는 세 부담이 임대료로 전가돼 전월세 시장이 불안해질 수 있다는 우려도 제기되는 등 시장 전망은 엇갈리고 있다.
지난 3일 재정경제부가 발표한 '2026년 세제개편안'에 따르면 내년부터 시가 20억 원을 넘는 실거주 1주택자도 종부세 과세 대상에 포함되며, 시가 32억 원부터는 세율까지 인상되는 등 전반적인 세 부담이 커진다. 실거주자 기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 높이는 반면 비거주자는 9억 원으로 낮추고 공정시장가액비율도 60%에서 70%로 끌어올려, 거주 여부에 따른 세 부담 격차가 빠르게 벌어질 전망이다.
종부세율도 단계적으로 강화된다. 내년부터 과세표준 6억원 초과~12억원 이하 구간 세율은 1.0%에서 1.3%로 인상되고, 12억원 초과 구간에는 1·2주택자 기준 1.5~3.5%의 세율이 적용된다. 2028년부터는 주택 수와 관계없이 과표 12억원 초과 구간에 2~5%의 세율을 적용하는 방식으로 통합된다. 양도세 장기보유특별공제는 2028년부터 보유 공제율을 축소하고, 2029년부터는 보유 공제를 폐지해 거주기간만 인정한다. 공제액도 2028년 20억원, 2029년부터는 10억원으로 제한된다.
정부는 이번 개편을 통해 초고가 주택에 집중됐던 세제 혜택을 조정하고 실거주 중심의 과세체계를 구축한다는 방침이다. 종부세와 양도세 부담이 동시에 커지는 만큼 시장에서는 제도 시행 전에 절세 목적의 매물이 일부 출회될 가능성이 제기된다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "세법 개정안이 발표된 시점과 보유세 과세기준일 직전인 내년 5월 말, 양도세 부담이 커지기 직전인 내년 말까지 절세 목적의 매물이 일정 부분 나올 수 있다"며 "고령자와 다주택자, 임대사업자를 중심으로 매물 증가 가능성이 있다"고 말했다.
정부가 다주택자의 양도세 중과를 2027~2028년 한시적으로 완화한 것도 같은 맥락이다. 보유세 강화와 함께 매도 유인을 높여 시장에 매물을 유도하려는 취지다. 다만 단기적으로는 절세 목적의 매물이 늘어날 수 있으나, 향후 정책 연장이나 제도 변경 가능성을 기대하며 매도를 미루거나 증여를 선택하는 사례가 늘어날 수 있다는 분석도 나온다. 한시 완화 기간이 길어질 경우 관망세가 짙어지면서 매물 출회 효과 역시 제한될 수 있다는 것이다.
이번 세제 개편이 '똘똘한 한 채' 선호를 약화시키기보다 새로운 가격대의 선호를 만들 수 있다는 전망도 제기된다. 초고가 주택 대신 세 부담이 상대적으로 적은 가격대의 주택으로 수요가 이동하는 이른바 '덜 똘똘한 한 채' 현상이 나타날 수 있다는 분석이다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "본격적인 세제 개편 시행 전인 2027년이 매도하기 가장 유리한 시기가 될 수 있다"며 "다주택자의 퇴로가 일부 열리는 만큼 서울 중하위권과 수도권 비규제지역에서도 매물 증가 가능성이 있다"고 내다봤다.
반면 세제 개편만으로 시장 흐름이 크게 달라지기는 어렵다는 시각도 적지 않다. 강남권과 한강변 등 선호 지역은 공급이 제한적이고 교육·교통 등 입지 경쟁력이 여전히 절대적인 만큼 세 부담보다 자산가치가 더 크게 작용할 수 있다는 이유에서다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "투자 목적의 보유자라면 제도 개편 전에 매도를 검토할 수 있겠지만, 실거주 목적의 1주택자는 세 부담만으로 주택을 처분할 유인은 크지 않다"며 "일부 매물이 시장에 나올 수는 있겠지만 거래 위축과 맞물려 전체 시장에 미치는 영향은 제한적일 가능성이 있다"고 말했다.
전월세 시장에 미칠 영향도 변수다. 비거주 1주택자의 세 부담이 커질 경우 일부 임대인이 세 부담을 임대료에 반영하거나 직접 거주를 선택하면서 임대 물량이 줄어들 가능성이 있다는 분석이다. 공급 부족이 이어지는 상황에서 전월세 가격 상승 압력으로 이어질 수 있다는 우려도 나온다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "늘어난 보유세 부담이 월세나 반전세 형태로 일부 전가될 가능성이 있다"며 "종부세 개편은 거래량보다 보유 방식과 임대 시장 구조에 더 큰 영향을 미칠 가능성이 크다"고 전망했다.
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