[부동산세 개편] 반포 84㎡ 1주택 양도세 내년 2.4억→2029년 9.4억(종합)

래미안퍼스티지 양도차익 39억원 가정, 양도세 4배로…중저가는 감소

'반포 자이' 84㎡ 내년 보유세 2천257만원으로 27%↑…고가 비거주는 50∼60% 늘어

보유세 인상·장특공제 축소로 강남 초고가 정밀 타격…'똘똘한 한채' 흔들릴까

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 이번 세제개편안은 그간 정부가 예고한 대로 다주택자는 물론이고 초고가 주택과 비거주 1주택자의 세 부담을 대폭 높인 것이 골자다.

고가의 다주택자는 내년 이후 보유세 부담이 올해보다 3∼4배 늘고, 1주택자여도 초고가 주택은 보유세가 크게 늘면서 보유세 감당이 어려운 직장인이나 은퇴자 등은 장기간 살던 집을 떠나야 하는 '비자발적 엑소더스'가 현실화할 가능성이 커졌다.

양도 차익이 큰 고가주택은 양도소득세 장기보유특별공제 혜택 축소로 2029년 이후 매도 시 양도세 부담까지 서너 배 증가해 보유와 매도 사이에 고민이 클 것으로 보인다.

서울 송파구 일대 아파트 모습 [연합뉴스 자료사진]

◇ 초고가 "수백만원 내고 월세 사는 격"…마래푸 등 한강벨트는 보유세 감소

3일 연합뉴스가 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원에 의뢰해 서울시내 주요 고가 아파트의 보유세를 분석한 결과 내년 공시가격이 올해 수준을 유지한다고 가정해도 내년도 보유세가 20∼30% 이상 오를 전망이다.

서초구 반포동 반포 자이 전용면적 84㎡는 내년 공시가격 변동 없이도 보유세가 2천257만원이 부과되며 올해(약 1천810만원)보다 27%가량 뛸 것으로 추산됐다.

1주택자의 기본공제가 12억원에서 14억원으로 상향되지만 조정대상지역 내에선 1주택자도 공정시장가액비율이 올해 60%에서 내년에 70%로 상향되고, 과세표준 6억∼12억원 구간부터 세율도 일제히 오르기 때문이다.

같은 기준으로 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡는 보유세가 올해 2천227만원에서 내년에는 2천815만원으로 약 28%, 강남구 대치동 래미안 대치팰리스 전용 84㎡는 올해 1천500만원 선에서 내년에는 1천855만원으로 25%가량 증가한다.

만약 내년에 공시가격이 집값 상승과 현실화율 제고 등으로 올해 상승 폭의 절반이 오른다면 보유세 상승률은 50∼60%를 넘는 단지들이 속출할 전망이다. 내년부터는 보유세 세부담 상한도 150%에서 200%로 상향돼 체감 부담이 더 커진다.

이 경우 반포 자이 전용 84㎡의 내년 보유세는 올해보다 24.8% 높은 2천764만원, 대치동 래미안 대치팰리스는 2천356만원으로 올해보다 53∼57%가량 상승한다.

내후년에는 초고가 주택의 세부담이 더 커진다. 1주택자도 과세표준 12억원 초과부터 세율이 현행 3주택 수준인 2.0∼5.0%로 2배 가까이 상향되기 때문이다.

반포 자이 전용 84㎡는 공시가격이 올해와 동일해도 2028년에는 보유세가 2천464만원으로 9% 이상 늘어나고 아크로리버파크 전용 84㎡는 3천214만원으로 14% 이상 증가한다.

용산구 한남더힐 235.31㎡는 공시가격 변동 없이도 내년 보유세가 올해(7천633만원)보다 44% 이상 증가한 1억850만원이 부과되고 내후년에는 1억4천870만원으로 38% 이상 증가한다.

여기에 보유기간 공제가 거주 공제로 전환되고, 공제 한도도 내년 800만원, 2028년 600만원으로 줄어들면서 초고가 주택의 실제 체감 부담액은 더 커질 전망이다.

서울 서초구 반포동의 한 공인중개사는 "초고가 주택 보유자들은 '매달 정부에 수백만원씩 월세 내고 사는 꼴'이라며 걱정이 많다"며 "세부담을 감당하기 힘든 은퇴자 등은 평생 거주하던 터전에서 나가야 하냐며 붊만을 제기한다"고 말했다.

반면 종부세 대상 중에서도 공시가격 20억원 미만의 거주 1주택자는 공제한도 상향(12억→14억원) 효과로 내년도 보유세 부담이 감소하는 단지들이 많을 전망이다. 주로 한강벨트 일대 전용 84㎡ 아파트가 혜택을 본다.

마포구 래미안푸르지오 전용 84㎡는 올해 공시가격이 17억5천200만원으로, 내년 공시가격 동결 시 보유세가 올해 416만원에서 내년에는 411만원선으로 소폭 감소한다.

영등포구 당산동 래미안4차 전용 84㎡와 강동구 고덕동 래미안힐스테이트고덕 전용 84㎡는 올해 공시가격이 13억6천만∼13억7천만원 선으로, 내년에 종부세 대상에서 제외되면서 보유세 부담이 올해보다 11∼12%가량 감소한다.

서울 강남구의 한 부동산중개업소 모습. [연합뉴스 자료사진]

◇ 고가 비거주1주택자 보유세 50∼60%↑…대치은마·잠실주공 2주택자는 80% 급증

내년부터 직장·학업·부모봉양 등 정부가 인정하는 사유가 아니라면 비거주 1주택자도 세금 증가를 각오해야 한다. 예컨대 은퇴 가구가 생계를 위해 자신은 전세로 거주하면서 보유하고 있는 1주택을 임대하고 있었다면 기본공제 금액이 종전 12억원에서 9억원으로 축소되는 것이다.

분석 결과 비거주 1주택자의 강남권 주요 단지는 공시가격 변동 없이도 보유세 부담이 올해보다 50∼60% 이상 늘어날 것으로 추산됐다.

반포 자이 전용 84㎡가 거주 사실이 없다고 가정할 경우 내년 보유세는 2천812만원으로 올해보다 55% 이상 뛴다. 거주했을 때 보유세(2천257만원)보다 555만원(24.6%) 많은 것이다.

공시가격 20억원 선인 마포구 아현동 래미안 푸르지오 전용 84㎡도 올해 보유세가 416만원인데 거주 1주택자의 보유세가 줄어드는 것과 달리 비거주 1주택자는 내년 보유세가 617만원으로 올해보다 53% 이상 뛴다. 거주자의 보유세(411만원)보다 50% 더 많다.

다주택자의 세부담은 문재인 정부 수준을 뛰어넘을 것이라는 관측이다. 집값이 크게 오른데다 3주택자 이상의 경우 공정시장가액비율이 현행 60%에서 2028년 이후에는 80%까지 오르고, 기본공제도 축소되기 때문이다.

강남구 대치동 은마 전용 84㎡와 송파구 잠실 주공5단지 전용 82㎡ 2주택 보유자는 올해 두 아파트 합산 보유세가 4천487만원이지만, 내년에는 2배 가까운 8천100만원 선으로 80% 이상 증가한다.

2028년에는 공시가격 변동 없이도 보유세가 1억450만원 선으로 늘어난다.

서울 한강벨트 일대 아파트 모습 [연합뉴스 자료사진]

◇ 장특공제 최대 10억 한도, 양도차익 클수록 손해…강남권 장기 거주 1주택 타격

앞으로 초고가 주택은 보유세뿐만 아니라 집을 팔 때 양도세 부담도 급격하게 커진다.

장기보유특별공제의 보유 공제가 사라지고 거주 공제로 통합돼 비거주자의 양도세 부담이 커지는 것은 물론, 장기 거주자들도 공제 한도가 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원으로 축소되면서다.

특히 1주택자가 고가주택을 10년 이상 장기간 보유 및 거주하고 양도차익이 클수록 타격을 받는 구조여서 강남권 장기 1주택자의 고민이 커질 전망이다.

우병탁 전문위원의 분석에 따라 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 주택을 10년 전 16억원에 매수해 10년 거주 후 56억원에 매도한다고 가정해보자.

이 경우 내년까지 팔면 1주택 비과세 혜택과 장특공제(80%) 혜택을 모두 적용받아 취득세와 중개수수료 등 경비를 제외하고 2억4천185만원의 양도세가 부과된다.

그러나 동일한 금액으로 2028년에 매도한다고 가정할 경우 양도세는 4억4천985만원으로 86% 증가하고 2029년에 팔면 9억4천500만원 선으로 291% 증가한다.

양도차익 38억9천만원에 대해 내년까지는 공제 한도가 없지만 2028년에는 20억원, 2029년에는 10억원으로 한도가 줄면서 양도차익의 변화가 없어도 2년 만에 양도세가 4배 가까이 불어나는 것이다.

이에 따라 앞으로 초고가 주택을 보유한 은퇴자 등 고령층을 중심으로 주택 매도 수요가 크게 증가할 것이라는 관측이 나온다.

반면 양도가액 30억원 이하 1가구1주택은 10년 이상 거주 시 양도세 기본공제가 종전 250만원에서 2천500만원으로 상향되면서 세부담이 감소한다.

서울 성동구 왕십리 텐즈힐 전용 84㎡는 10년 전 6억5천만원에 취득해 10년 거주 후 13억원에 매도할 경우 올해 팔면 양도세가 2천540만원 선인데 내년부터는 양도세가 1천680만원 선으로 줄어든다,

다주택자는 이미 5월 10일부터 양도세 중과가 시행된 만큼 세율 측면에선 중과세율이 한시적으로 완화되는 내년과 내후년에 매도하는 것이 유리하다.

시장에선 이번 세제개편으로 정부가 타깃으로 삼은 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 사라질지 주목하고 있다.

익명을 원한 한 전문가는 "일단 강남 등 초고가 주택 시장은 집주인들이 보유와 매도를 놓고 고민하면서 내년까지 대혼란이 예상된다"며 "강남 등은 보유세나 양도세 등 절세 매물이 늘 수 있지만 개편안의 수혜지역이 된 한강벨트 쪽으로는 오히려 수요자들이 몰릴 수 있다"고 전망했다.

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