종부세 기준 '주택 수→가액' 대전환···50억원 이상은 세 부담 급증

그래픽=홍연택 기자

종합부동산세가 '주택 수' 중심에서 '주택 가액' 중심으로 전면 개편된다. 실거주 1주택자의 기본공제를 확대해 시가 30억원 수준까지는 종부세 부담을 낮추는 대신 초고가 주택과 다주택자의 세 부담은 크게 늘리는 방향이다.

정부는 3일 2026년 세제개편안을 발표하고 종부세 과세체계를 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 전환한다고 밝혔다.

이번 개편의 핵심은 종부세 과세 기준을 주택 수에서 자산가치로 전환한 데 있다. 그동안 동일한 가격의 주택이라도 보유 주택 수에 따라 세율이 달라졌다면 앞으로는 주택 수와 관계없이 자산가치에 맞춰 과세하는 방식으로 바뀐다.

개편은 세율 조정부터 단계적으로 이뤄진다. 3억원 이하, 3억~6억원 구간은 현행 0.5%, 0.7%가 그대로 유지되지만, 6억~12억원 구간은 내년부터 주택 수 구분 없이 1.3%로 통일된다.

12억원 초과 구간에서는 그동안 1·2주택자(1.3~2.7%)와 3주택 이상(2.0~5.0%)으로 나뉘어 있던 세율 중 1·2주택자 세율만 2027년에는 1.5~3.5%로 단계적으로 인상되고, 2028년부터는 주택 수 구분 없이 2.0~5.0%의 단일 누진세율을 적용한다.

이에 따라 종부세 세율은 주택 수와 관계없이 과세표준별 단일 세율체계로 일원화되고, 실거주 1주택자의 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 상향된다. 공정시장가액비율은 현행 60%에서 70%로 조정되며, 3주택 이상 보유자 등은 2028년부터 80%가 적용된다.

정부는 실거주 목적의 1주택자는 보호하는 대신, 초고가 주택과 비거주·다주택 보유자에 대해서는 과세 형평성을 높이겠다는 구상이다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 "거주하는 1세대 1주택 중 30억원 이하는 부담을 줄이고 일정 가액 이상의 주택은 정상화하는 것이 기본 방향"이라고 설명했다.

개편 이후 실거주 1주택자의 경우 공시가격 14억원(시가 약 20억원)까지는 종부세 과세 대상에서 제외된다. 시가 20억~30억원 구간은 세 부담이 줄고, 30억~40억원 구간은 현행과 비슷한 수준을 유지한다. 반면 시가 40억~50억원을 넘어서는 고가주택은 공제·세율 조정이 겹치면서 세 부담이 크게 늘어난다.

정부는 특정 가격대를 정책적으로 설정한 것이 아니라 공정시장가액비율과 세율, 공제 제도를 종합적으로 조정한 결과 40억~50억원 구간부터 세 부담이 커지는 구조가 형성됐다고 설명했다.

실제 세제개편안에 따른 사례별 변화를 보면 10년 거주한 60세 1주택자의 경우 시가 20억원 주택의 종부세는 27만6000원에서 10만8000원으로 감소하고, 시가 30억원 주택도 91만원에서 76만원으로 줄어든다. 반면 같은 조건에서 시가 40억원 주택의 종부세는 262만7000원에서 325만2000원으로, 50억원 주택은 453만9000원에서 978만5000원으로 증가한다. 시가 70억원 주택의 경우 937만7000원에서 3295만7000원으로 약 3.5배 늘어난다.

비거주 1주택자에 대한 세 부담은 더욱 커진다. 정부는 종부세 장기보유공제를 거주공제로 전환하면서 비거주자의 공제 혜택을 축소했다. 이에 따라 60세, 10년 보유했지만 거주하지 않은 1주택자의 경우 시가 20억원 주택의 종부세는 27만6000원에서 152만1000원으로 증가하고, 시가 40억원은 262만7000원에서 1114만2000원으로 늘어난다.

다주택자의 세 부담도 확대된다. 동일한 가격 주택 3채를 보유하고 이 중 한 채에 거주하는 경우, 세 채 합산 시가가 30억원이면 종부세가 현행 313만9000원에서 951만2000원으로 증가한다. 또 세 개 합산 시가 50억원의 경우 1566만7000원에서 3438만5000원으로 늘어난다.

종부세 개편 대상 주택은 전체 공동주택 시장에서 차지하는 비중이 크지 않은 것으로 나타났다. 공시가격 14억원 초과 공동주택은 전국 36만2998가구로 전체 공동주택의 2.29%이며, 2025년 종부세 납세자는 48만577명으로 전체 주택 소유자의 약 3% 수준이다.

정부는 이번 종부세 개편으로 2027년부터 2029년까지 총 2조2000억원의 세수가 증가할 것으로 전망했다. 이 가운데 개인 주택분이 1조2000억원, 법인 주택분이 4000억원, 토지분이 5000억원을 차지할 것으로 추산했다.