최근 폭등하는 수도권 집값을 잡기 위한 사회적 논의가 한창인 가운데 일각에서 문제에 대한 새로운 접근 방식과 해법이 제시돼 주목된다. 수도권 집값 폭등의 원인을 수도권-지방 간 인구 순환구조의 문제로 보고 기존 수도권에 거주하는 고령자들을 지방으로 유도할 수 있는 파격적인 대책만 내놓아도 집값 안정화 효과를 누릴 수 있을 것이라는 주장이 제기됐다. 과거 30~40년 전 상경한 당시의 지방 청년들이 은퇴하고 자식까지 다 키웠는데도 제자리에 눌러않는 반면 지방 청년들은 꾸준히 유입되다 보니 결국 수요와 공급의 불균형에 따른 집값 폭등으로 이어졌다는 설명이다. 이러한 주장은 수요 또는 공급에만 쏠려 있는 문제 해결의 접근 방식과는 차이점을 보이는데다 가시적인 정책 효과도 곧장 기대가 가능하다는 점에서 상당한 설득력을 얻고 있다.
예나 지금이나 변함없는 수도권 러시, 수십 년 전 청년들은 은퇴 후에도 여전히 요지부동
국가데이터처 등에 따르면 전체 인구에서 수도권으로 분류되는 서울·인천·경기 인구가 차지하는 비중은 통계 확인이 가능한 1970년 이후 꾸준히 늘었다. 1971년 이후 10년 단위로 비중을 보면(인천은 1981년부터 집계) ▲1971년 서울 17.29%, 경기 10.46% ▲1981년 서울 22.72%, 경기 10.01%, 인천 3.4% ▲1991년 서울 24.16%, 경기 15.54%, 인천 4.57% ▲2001년 서울 21.3%, 경기 19.95%, 인천 5.39% ▲2011년 서울 20.17%, 경기 23.68%, 인천 5.52% ▲2021년 서울 18.37%, 경기 26.29%, 인천 5.70% 등이었다. 같은 기간 지역 별 인구밀도(명/㎢)는 ▲1971년 서울 6207명, 경기 3703명 ▲1981년 서울 1만4532명, 경기 356명, 인천 6534명 ▲1991년 서울 1만446명, 경기 584명, 인천 5902명 ▲2001년 서울 1만6652명, 경기 932명, 인천 2603명 ▲2011년 서울 1만6643명, 경기 1163명, 인천 2668명 ▲2021년 서울 1만5709, 경기 1335명, 인천 2766명 등으로 집계됐다.
서울의 인구 비중은 1971년부터 1991년까지 폭발적으로 증가했으며 90년대 이후 소폭 하락했다. 반명 경기 인구 비중은 1971년부터 1991년까진 소폭 증가하는데 그쳤으나 90년대 이후부터 2020년대까지 급격한 상승세를 보였다. 경기도의 인구 밀도가 90년대 이후 폭등 수준의 상승률을 보였다는 점에서 90년대 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시 개발, 2000년대 판교·동탄·위례·광교·운정 등 2기 신도시 개발 등이 결정적 영향을 미친 것으로 분석됐다. 인천의 경우 청라·송도·검단 등의 대규모 개발 사업 실시 시기와 인구 증가 시기가 일치했다. 이 기간 전체 인구에서 수도권 인구의 비중은 1971년 27.75%에서 2021년 50.36%로 급격하게 늘었다. 1970년대 이후 지방에서 수도권으로 유입되는 인구는 꾸준히 늘고 잇는 반면 수도권에서 지방으로 이전하는 인구는 거의 전무하다시피 하다는 방증이다. 또한 서울에 거주하다 이주하더라도 지방이 아닌 경기나 인천 등 수도권 간 이동에 머무르고 있음이 통계 결과로 입증됐다.
문제는 생활수준 향상, 의료 기술의 발달 등에 따른 고령화 여파로 자연 감소마저 급격하게 둔화됐다는 사실이다. 과거 70~90년대 취업이나 다른 먹고 살길을 찾기 위해 지방에서 수도권으로 이주한 이들은 이미 은퇴 시기가 훌쩍 넘어 제대로 된 경제활동이 어려운 나이에 진입했지만 여전히 수도권을 떠나지 않고 있다. 국가데이터처 등에 따르면 1971년 수도권의 65세 인구 비중은 서울 1.8%, 경기 3.2%, 인천 2.3% 등에 불과했다. 그러나 2021년에는 그 비중이 서울 16.2%, 경기 13.5%, 인천 14.3% 등으로 치솟았다. 적게는 4배에서 많게는 9배까지 급증한 것이다. 앞으로는 상승 속도가 더욱 빨라질 것으로 전망된다. 지역 별 고령(65세 이상) 인구 전망치는 ▲2031년 서울 24.9%, 경기 22.7%, 인천 24.4% ▲2041년 서울 32.1%, 경기 31.3%, 인천 33% ▲2051년 서울 36.9%, 경기 37.1%, 인천 38.8% 등이었다. 청년 인구 유입이 단절되다 시피 한 지방에 비해서는 상황이 낫지만 이 역시 안심할 상황은 아니다. 특정 지역 내 연령대 별 인구 구성은 저출산, 고령화 등과 같은 자연적 요인과 인구 유입·유출 등에 따른 사회적 요인의 영향을 받는다.
수요 억제는 부작용 수두룩, 공급은 하세월…수도권 노인 지방갈 때 파격 혜택 준다면?
상황이 이렇다 보니 여론 안팎에선 우리 사회 최대 화두인 수도권 집값 폭등 문제 해결을 위해서는 과거 지방에서 서울로 유입된 인구가 은퇴 후 또는 자녀 교육을 마친 후 다시 지방으로 떠나게끔 만드는 강력한 유도 장치가 효과적일 것이라는 주장에 힘이 실리고 있다. 저출산 여파로 수도권 유입 청년 인구수는 꾸준히 줄어들 수밖에 없는 만큼 고령 인구의 유출이 일정 부분만 생겨나더라도 집값이 안정될 수 있다는 이론이다. 국가데이터처에 따르면 1971년만 해도 우리나라 출생아수는 100만6645명에 달했으나 지난해에는 25만4457명으로 뚝 떨어졌다. 또 청년층(19~34세)의 수도권 순이동자수는 2020년 9400명을 기록한 이후 4년 연속 하락해 2024년엔 6100명까지 줄었다. 여전히 청년층의 수도권 쏠림이 심각하지만 절대적인 인구 수는 점차 감소하고 있는 것이다. 순이동자수는 순유입 인구에서 순유출 인구를 뺀 값이다.
전문가들 사이에선 수도권 거주 고령층의 지방 이전을 유도할 수 있는 파격적인 대책이 시급하다는 반응이 나온다. 지방 이주 고령층의 증여세 완화 혜택, 지방 이주 고령층이 수도권 주택을 매도할 경우 파격적인 양도세 인하 혜택, 고령층 전문 치료를 위한 의료시설 확충 등이 대표적인 대책으로 언급됐다. 이들 대책의 경우 풍선효과만 양산하는 수요 억제 중심의 방식이나 오랜 기간이 걸리는 공급 중심 방식에 비해 비교적 부작용 없이 짧은 시간에 효과를 낼 수 있다는 점이 강점으로 지목됐다. 아울러 수도권에 거주하는 고령층의 경우 어느 정도 노후 준비가 돼 있거나 수도권 자산 매각 덕에 소비 여력도 상당한 만큼 청년 자영업자 유입 등 지역 고령화를 막을 수 있는 부수적인 효과도 기대해 볼만 하다고 전문가들은 평가했다.
조주현 건국대 부동산학과 교수는 "우리나라 주택시장의 문제는 수도권으로 인구가 계속 유입되는 반면 다시 지방으로 이동하는 순환 구조가 거의 작동하지 않는다는 점이다"며 "공급 확대도 중요하지만 수요 자체를 분산시키는 정책도 함께 추진해야 집값 안정 효과를 기대할 수 있다"고 말했다. 이어 "이미 수도권에 터전을 잡고 생활하는 사람들이 많은 만큼 단순한 지원책 만으로는 지방 이전을 유도하기 어렵다"며 "실질적인 효과를 내려면 지방으로 이주하는 고령층을 대상으로 파격적인 증여세 완화나 양도소득세 인하 같은 강력한 세제 혜택이 필요하다"고 설명했다. 또한 "고령층은 의료와 복지 여건을 가장 중요하게 고려하는 만큼 수도권 수준의 의료·복지 인프라를 지방에도 충분히 갖춰야 자발적인 이전이 가능할 것이다"고 덧붙였다.
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