[센머니=현요셉 기자] 광주광역시 광산구 월계동에 건설된 고급 주상복합 주거단지 ‘라펜트힐’이 분양 시장의 뜨거운 감자로 떠올랐다. 지하 3층~지상 22층, 2개 동, 총 72가구 규모로 조성된 이 단지는 전용면적 201㎡ 68가구, 241㎡ 2가구, 244㎡ 펜트하우스 2가구로 구성되어 있다. 그린도시개발이 시행하고 현대건설이 시공을 맡았으며, 신한자산신탁이 수탁자로 참여한 프로젝트다.
최초 분양 당시 전용 201㎡의 분양가는 20억 3,100만~23억 9,900만 원, 전용 241㎡는 25억 5,100만 원, 전용 244㎡ 펜트하우스는 38억 원대에 책정되었다. 시공사인 현대건설은 서울 강남의 최고급 주거시설인 ‘에테르노 청담’과 ‘PH129’의 시공 이력을 적극적으로 내세우며, 라펜트힐을 광주·전남 지역을 대표하는 고품격 하이엔드 주거단지로 홍보했다. 대형 테라스, 가구별 전용 엘리베이터 홀, 외산 주방 및 욕실 자재 적용 등 고급화 설계를 강조하며 고소득층을 주요 타깃으로 삼았다.
그러나 부동산 경기 침체와 금융 규제 강화가 장기화되면서 최초 분양가는 독이 되어 돌아왔다. 입주가 시작된 이후에도 단지 내 상당수 가구가 미분양 상태로 남게 되자, 사업 주체 측은 미분양 물량을 소진하기 위해 공식 분양가 대비 30% 이상 할인된 가격(가구당 약 7억~8억 원 차감)으로 신규 계약을 체결하기 시작했다. 앞서 보도된 타 매체(조선비즈)의 기사가 주로 분양률 부풀리기 정황에 초점을 맞추었다면, 본 센머니 취재진의 취재 결과 핵심 본질은 할인분양 행위 자체와 이에 따른 기존 정상가 수분양자들의 심각한 재산상 손해, 그리고 분양 시장 전반에 팽배한 모럴헤저드와 사기 분양 구조에 있다.
▲ 정상가 수분양자들의 재산상 피해와 제보자 B씨의 증언
가장 심각한 문제는 분양 초기 정상 가격을 모두 지불하고 계약을 체결한 기존 입주자 및 계약자들이다. 이미 입주가 완료되었거나 잔금을 납부한 상태에서 동일한 단지 내 가구가 7억~8억 원이나 낮은 가격에 공급되면서, 단지 전체의 실거래가 형성에 치명적인 하락 압력이 발생하고 있다. 이는 단순한 자산 가치의 하락을 넘어, 정가 구매자들의 재산권을 심각하게 침해하는 결과를 초래했다.
집단소송에 참여 중인 제보자 B씨의 증언에 따르면, 계약 당시 분양 담당자들은 단지의 분양이 이미 거의 완료된 것처럼 소개하며 조기 계약을 강력히 권유했다. B씨는 분양 관계자로부터 "전체 가구의 60~70%가 이미 분양되었기 때문에 계약을 미루면 선호하는 동·호수를 선점하기 어렵다"는 취지의 설명을 지속적으로 들었다고 밝혔다.
그러나 실제 현장의 상황은 전혀 달랐다. 기존 계약자 측이 추산한 2022년 분양 당시의 실제 분양률은 10~20% 수준에 불과했다. 더욱이 취재 과정에서 확보된 현대건설의 2025년 내부 자료에 따르면, 준공 후 상당한 시간이 지난 시점까지도 분양이 완료된 물량은 전체 72가구 중 22가구(분양률 30.6%)에 그쳤던 것으로 확인되었다. 거짓 분양률 정보로 계약을 유도한 뒤, 미분양이 누적되자 기습적인 대폭 할인분양을 감행하여 정가 계약자들에게 7억~8억 원에 달하는 직접적 재산상 손실을 떠안긴 셈이다.
현재 제보자 B씨를 포함한 기존 수분양자 15명은 법무법인 에이스를 법률대리인으로 선임하고, 시공사인 현대건설을 상대로 손해배상 청구 소장을 준비하는 등 집단 대응에 나섰다. 시행사인 그린도시개발 역시 소송 대상에 포함하는 방안을 검토 중이며, 법률대리인 측은 현대건설에 할인분양의 즉각적인 중단과 기존 입주자에 대한 손해배상을 요구하는 내용증명을 발송한 상태다.
▲ 분양 침체기 속 팽배한 모럴헤저드와 책임 전가 구조
부동산 시장의 침체와 고금리 기조, 대출 규제 강화가 이어지면서 지방 고가 주택 시장을 중심으로 미분양 소진을 위한 비정상적 영업 행태가 기승을 부리고 있다. 라펜트힐 사태는 단순한 분양 성패를 넘어, 분양 관계사들이 법적 테두리를 넘나들며 사기성 분양을 감행하고 이후 책임은 서로에게 전가하는 대표적인 모럴헤저드 사례로 지목된다.
계약자 측이 확보한 문자메시지 기록에 의하면, 분양 담당자들은 계약 유도 과정에서 "추하 할인분양은 절대 없을 것이며, 만약 할인분양이 실시되더라도 잔금에서 차액을 차감해 주는 방식으로 기존 계약자들에게 동일한 조건으로 소급 적용할 것"이라는 취지로 안내했던 것으로 파악되었다. 이처럼 구두와 문자로 계약자를 안심시킨 뒤, 정작 할인분양이 단행되자 약속을 이행하지 않는 방식은 사기성 분양의 전형적인 패턴이라는 것이 법조계의 시각이다.
한편, 대형 시공사인 현대건설의 책임 회피 태도 역시 논란을 키우고 있다. 현대건설은 1군 건설사로서의 브랜드 인지도와 하이엔드 단지 시공 이력을 적극 활용해 마케팅에 참여했음에도 불구하고, 문제가 발생하자 "분양률 안내 및 할인에 관한 구체적인 설명은 분양대행사가 한 것"이라며 선을 긋고 있다.
사업 주체 내부의 갈등도 표면화되고 있다. 시행사인 그린도시개발은 준공을 앞두고 시공사인 현대건설을 공정거래위원회에 불공정 거래 행위로 신고했다. 시행사 측은 완공된 아파트의 마감 자재가 견본주택과 다르게 시공되었으며, 지하 주차장 배수 시설 및 차량 동선 등에 중대한 부적합·부실 시공이 존재함에도 현대건설이 시정조치 합의를 성실히 이행하지 않았다고 주장한다. 시공사와 시행사가 서로 책임을 미루는 사이, 그 피해는 오롯이 정상가를 지불하고 입주한 실수요자들에게 귀속되고 있다.
▲ 허위·과장 광고 및 할인분양의 법리적 쟁점
사기 분양 및 할인분양과 관련해 수분양자들이 법적 구제를 받기 위해서는 기존 법원 판례와 표시광고법의 적용 기준을 면밀히 살펴볼 필요가 있다. 원칙적으로 부동산 매매에서 사업 주체가 미분양 해소를 위해 가격을 할인해 판매하는 행위 자체는 자유경영권 행사의 일환으로 인정되어, 단지 할인분양이 이루어졌다는 사실만으로 기존 입주자에게 손해배상 의무가 발생하지는 않는다는 것이 대법원 판례의 기본 입장에서 확인된다. 부산지방법원 역시 미분양 아파트의 할인 판매가 기존 입주자의 재산권을 직접적으로 침해했다고 보기 어렵다는 기각 판결을 내린 바 있다.그러나 라펜트힐 사건처럼 계약 체결 과정에서 허위 정보 제공 및 부당한 유인 행위가 개입된 경우에는 법리적 판단이 달라진다.
표시광고법상 허위·과장 광고 책임 (표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조)
거래의 중요한 결정 요소인 분양률을 10~20% 수준임에도 60~70%로 지나치게 부풀려 고지한 행위는 일반 소비자의 합리적 선택을 방해하는 기망행위에 해당할 수 있다. 공정거래위원회 심결 및 대법원 판례는 미분양 상태임에도 ‘분양 완료’ 또는 분양률을 현저히 부풀려 홍보한 행위에 대해 표시광고법 위반에 따른 손해배상책임을 폭넓게 인정하고 있다. 표시광고법상 책임은 사업자의 과실을 요하지 않는 무과실책임이라는 점에서 수분양자 측에 유리하게 작용한다.
시공사의 불법행위 책임 (민법 제750조)시공사가 직접 분양계약의 당사자가 아니라고 할지라도, 허위·과장 분양광고나 영업 행태가 이루어지고 있음을 알았거나 알 수 있었음에도 자사의 상호와 하이엔드 브랜드를 마케팅에 사용하도록 용인·묵인했다면 불법행위에 따른 손해배상책임을 면할 수 없다. 대법원은 시공사가 분양광고상 명의 사용을 허용한 경우, 광고를 신뢰한 수분양자에 대해 불법행위로 인한 손해배상책임을 인정한 바 있다.
▲ 할인분양 소급 적용 약속의 법적 효력.. 수분양자에 대한 차액 반환 판례 있어
분양 대행자나 관계자가 "할인분양 시 기존 계약자에게도 동일하게 소급 적용하겠다"는 약속이나 확약을 한 경우, 최근 하급심 판례는 이를 단순한 덕담이나 분양 홍보 문구가 아닌 민법상 채무이행의 약정으로 해석하는 경향이 강화되고 있다. 대구지방법원 등에서는 미분양 소진을 위해 할인이나 지원금을 제공할 경우 기존 계약자에게도 차액을 소급 지급하겠다는 확약서가 존재하는 사안에서, 시행사 및 관련 주체에게 기존 수분양자에 대한 차액 반환 의무를 명시적으로 인정한 판결을 내린 바 있다.
광주 라펜트힐 사태는 부동산 침체기 속에서 하이엔드 브랜드를 외치던 대형 건설사와 시행사가 분양 성과를 위해 분양률을 거짓으로 안내하고, 입주 후 기습적인 30% 할인분양을 단행하여 정상가 수분양자들에게 7억~8억 원의 막대한 재산상 손실을 떠안긴 대표적인 분양사기·모럴헤저드 사건이다.
시공사인 현대건설과 시행사 그린도시개발은 대행사의 구두 설명 뒤에 숨어 책임을 회피할 것이 아니라, 고의적인 정보 왜곡으로 피해를 입은 정상가 입주자들에 대한 실질적인 피해 보상책과 할인분양 소급 적용 대책을 마련해야 한다. 아불어 부적합 시공 및 마감 자재 변경 논란에 대해서도 성실한 시정조치를 이행해야 할 것이다.
사법 당국과 국토교통부, 공정거래위원회는 부동산 시장의 침체기를 악용해 법적 테두리를 넘나드는 사기성 분양 영업과 분양률 부풀리기, 무책임한 할인분양 행태에 대해 엄정한 조사와 제도적 제재를 가해야 한다. 수분양자의 알 권리와 재산권을 보호하는 투명한 분양 정보 공개 시스템 구축만이 제2, 제3의 라펜트힐 피해 사태를 막는 유일한 길이다.
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