정부의 고강도 가계대출 관리로 주택담보대출 문턱이 높아지면서 잔금 마련에 어려움을 겪는 실수요자가 늘고 있다. 이에 금융권에서는 기존 신용대출을 활용해 주택담보대출 한도를 높이는 이른바 '상환조건부' 방식이 새로운 대안으로 주목받고 있다.
'상환조건부' 방식은 신용대출을 먼저 정리하면 총부채원리금상환비율(DSR)이 낮아져 추가 대출이 가능해지는 구조로 알려져있다. 30일 금융권에 따르면 최근 은행 영업점에는 잔금대출 상담과 함께 상환조건부 대출 가능 여부를 문의하는 고객이 크게 증가한 것으로 나타났다.
정부의 대출 총량 규제와 DSR 규제가 강화되면서 기존 방식으로는 필요한 자금을 마련하지 못하는 사례가 늘어났기 때문이다. 상환조건부는 기존 신용대출이나 마이너스통장 대출을 상환하는 것을 조건으로 주택담보대출 한도를 확대해 주는 방식이다.
현금 없어도 가능... 기존 빚 갚고 대출 한도 키우는 구조
이를 활용하면, 이미 보유한 신용대출이 DSR 계산에서 차지하는 비중이 줄어들면서 그만큼 주담대를 더 받을 수 있게 된다. 특히 동일한 은행에서 신용대출과 주택담보대출을 모두 이용하는 고객이라면 별도의 현금을 준비하지 않아도 되는 경우가 많다.
은행이 새로 실행하는 주담대 자금 일부로 기존 신용대출을 즉시 상환한 뒤 남은 금액만 고객에게 지급하는 구조여서 자금 부담을 줄일 수 있다. 다른 은행의 신용대출을 상환하는 경우에는 대출 실행 당일 상환 사실을 증빙해야 하는 절차가 추가된다.
실제 한도 차이는 상당하다. 연봉 1억원인 직장인이 금리 6%의 신용대출 5000만원을 보유한 상태에서는 DSR 규제로 주택담보대출 한도가 크게 제한된다. 그러나 해당 신용대출을 상환하면 DSR 부담이 줄어들면서 주담대 가능 금액이 1억5000만원 이상 늘어난 사례도 있다.
고정금리 상품을 이용할 경우에는 증가 폭이 더욱 커질 수 있다는 것이 금융권의 설명이다. 이 같은 효과가 생기는 이유는 바로 신용대출의 상환 기간이 주택담보대출보다 짧아 연간 원리금 부담이 크게 계산되는 DSR 산정 방식 때문이다.
같은 5000만원의 대출이라도 신용대출이 DSR에 미치는 영향이 훨씬 커 이를 줄이면 주담대 한도가 예상보다 크게 확대되는 것이다. 다만 전문가들은 무조건 신용대출을 전액 상환하는 것은 신중해야 한다고 조언하고 있다.
필요한 주담대 한도를 확보하는 데 일부만 상환해도 충분한 경우가 있기 때문이다. 은행별로 상환조건부 취급 기준도 달라 사전에 상담을 받아 최적의 상환 금액을 결정하는 것이 유리하다는 설명이다.
금융권에서는 이 같은 방식이 당분간 잔금대출 부족 문제를 해결하는 현실적인 대안으로 활용될 것으로 보고 있다. 다만 은행권의 가계대출 총량 관리가 한계에 가까워지면서 일부 은행이 상환조건부 취급을 자체적으로 강화하거나 심사를 더욱 까다롭게 운영할 가능성도 제기되고 있다.
따라서 전문가들은 기존 신용대출을 먼저 임의로 상환하기보다 대출 가능 한도와 조건을 충분히 확인한 뒤 전략적으로 접근해야 불필요한 자금 부담을 줄일 수 있다고 조언했다.
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