최근 서울서부지법은 부동산 직거래 플랫폼에 허위 매물을 게시해 계약금과 보증금 명목으로 약 3억5000만원을 가로챈 혐의로 기소된 일당에게 각각 징역 5년과 징역 3년을 선고했다. 이들은 범행용 계정과 대포폰, 대포통장을 준비한 뒤 공실인 부동산의 주소와 사진을 이용해 정상 매물인 것처럼 속였다. 공인중개사 명함, 공제증서, 부동산 소유자 명의 신분증까지 위조했다. 피해자가 집주인과 통화를 요구하면 직접 임대인인 것처럼 행세했다.
모든 편리함에는 대가가 따른다. 부동산 직거래도 편의성이란 장점 이면엔 사기, 분쟁 등 위험 요소가 많다. 중개수수료를 아낄 수 있지만 계약 상대방 확인부터 권리관계 분석, 계약서 작성까지 거래 당사자가 직접 책임져야 하는 만큼 각별한 주의가 필요하다는 지적이다.
23일 한국형사·법무정책연구원이 발간한 '부동산 직거래 현황과 안전 거래 확보 방안' 보고서에 따르면 온라인 부동산 직거래 과정에서 가장 많이 발생한 피해는 허위 매물 유포(22.1%)였다. 이어 연락 두절과 신분 위장·문서 위조가 각각 15.2%를 차지했으며, 하자 매물(12.3%), 계약금·전세금 사기(10.3%) 순으로 나타났다. 계약 내용 불이행과 개인정보 악용 사례도 확인됐다.
전문가들은 특히 '집주인 사칭'에 주의해야 한다고 강조한다. 거래 상대방이 실제 소유자인지 확인하지 않은 채 계약하거나 계약금과 잔금을 등기부등본상 소유자가 아닌 제3자 명의 계좌로 송금했다가 피해를 입는 사례가 잦기 때문이다.
직거래 이용이 늘면서 사기 수법도 갈수록 치밀해지고 있다. 따라서 직거래를 할 때 등기부등본상 소유자와 신분증의 인적 사항이 일치하는지 확인하고, 등기필증의 진위 여부와 근저당권·가압류 등 권리관계를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 전입세대 열람과 건축물대장 확인도 필수 절차로 꼽힌다. 계약금과 중도금, 잔금 역시 반드시 등기부등본상 소유자 명의 계좌로 송금하는 것이 안전하다.
직거래는 공인중개사가 수행하는 권리분석과 확인·설명 절차를 거래 당사자가 직접 수행해야 한다는 점도 주의해야 한다. 계약서 작성은 물론 특약 기재와 계약금·중도금·잔금 지급 절차까지 스스로 확인해야 하며, 문제가 발생하더라도 거래 당사자가 직접 책임을 져야 하는 경우가 많다.
중개거래와 달리 보호장치가 제한적이라는 점도 위험 요소다. 공인중개사가 중개한 거래는 사고 발생 시 한국공인중개사협회의 공제제도를 통해 일정 범위 안에서 보상을 받을 수 있지만 직거래는 이 같은 제도의 적용을 받지 못한다. 법적 분쟁이 발생하면 소송 비용과 책임도 거래 당사자가 부담해야 한다.
다만 공제제도 역시 모든 피해를 보상하는 것은 아니다. 현행 규정상 개업공인중개사는 개인 기준 1억원 이상, 법인은 2억원 이상 공제에 가입해야 하지만 보상 한도는 사고 건별이 아니라 공제기간 동안 발생한 사고의 총액을 기준으로 한다. 같은 기간 여러 사고가 발생하면 피해자들이 한도 내에서 보상금을 나눠 받는 구조여서 고가 부동산 거래에서는 실제 피해액을 모두 보전받기 어려울 수 있다.
주택 하자를 둘러싼 분쟁도 직거래에서 자주 발생하는 문제다. 중개거래는 공인중개사가 작성하는 '중개대상물 확인·설명서'를 통해 결로나 누수 등 하자 고지 여부를 남기지만 직거래는 이 같은 표준 서류가 없어 추후 분쟁이 발생할 경우 입증이 어려워질 수 있다는 지적이다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "부동산 직거래는 선순위 임차권이나 임대인·매도인의 국세·지방세 체납 등 숨겨진 권리 문제를 확인하기 쉽지 않다"며 "이중매매 여부나 권리관계도 전문가의 도움 없이 파악하기 어려운 경우가 많다"고 지적했다.
서 교수는 "부동산 거래는 전 재산이 오가는 계약인 만큼 중개보수만을 기준으로 판단하기보다 계약 전 권리분석과 계약서 검토 등 위험을 줄이는 절차에 더 많은 관심을 기울여야 한다"며 "직거래를 하더라도 기본적인 안전수칙을 철저히 지키고 필요하면 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다"고 강조했다.
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