30대 직장인 이유리씨는 최근 전·월세 생활을 접고 내집마련에 나섰다. 공인중개사를 끼고 거래를 하는 게 안전하지만, 주변 지인들이 추천하는 직거래를 시도했다. 부동산 직거래 플랫폼에서 괜찮은 매물을 발견했다. 서울 외곽의 전용 13㎡, 방 1개짜리 저층 아파트다. 이씨는 곧바로 집주인과 직접 채팅을 주고 받으면서 매매가를 협상했다. 최종 계약가는 3억3000만원. 직거래이기에 이른바 '복비'도 없다. 공인중개사를 통해 거래하면 최대 145만원(상한요율 0.4% 기준 중개보수 132만원+부가가치세)를 내야 하는데, 이 돈을 고스란히 아낄 수 있어 대만족이다.
부동산을 사고 팔아본 경험이 있는 사람은 다들 안다. 마지막 도장을 찍기까지의 과정이 얼마나 힘든지를…. 그래서 대부분은 공인중개사를 통해 거래를 한다. '복비' 부담이 있지만 수억~수십억원짜리 집을 사고 파는데, 마트에서 물건 구입하듯 할 수는 없지 않은가.
하지만 트렌드는 바뀐다. 최근 부동산 매매시장에서 직거래가 빠르게 확산되고 있다. 온라인거래 플랫폼 '당근마켓'에도 심심찮게 아파트가 매물로 올라온다. 공인중개사를 낀 전통적인 부동산 거래와 다른 직거래만의 장점은 뭘까.
급속히 느는 부동산 직거래
23일 본지가 국토교통부 실거래가 통계를 집계한 결과, 지난해 7월부터 올해 6월까지 서울에서 거래된 아파트 7만2442건 가운데 직거래는 3404건으로 전체의 4.7%를 차지했다. 연립·다세대는 전체 3만8824건 중 6004건(15.5%), 단독·다가구는 4151건 중 458건(11.0%)이 직거래로 이뤄졌다. 아파트는 여전히 공인중개사를 통한 거래가 대부분이지만 연립·다세대를 중심으로 직거래가 빠르게 확산하는 모습이다.
직거래 수요는 플랫폼에서도 확인된다. 본지가 당근부동산으로부터 입수한 자료에 따르면 올해 상반기 직거래 게시글 등록 수는 지난해 같은 기간보다 8.4% 증가했다. 특히 올해 2분기(4~6월) 증가율은 17.1%를 기록하며 증가세가 더욱 뚜렷해졌다.
직거래 매물도 다양해지는 추세다. 과거에는 원룸이나 빌라 전·월세 등 소액 거래 위주였던 부동산 직거래가 최근에는 아파트와 상가까지 확대되고 있다. 부동산 플랫폼을 통해 집주인과 매수자가 직접 매물을 확인하고 연락하는 거래 방식이 빠르게 자리 잡아가고 있다는 게 현장의 얘기다.
'복비 제로'의 달콤한 매력
부동산 직거래의 가장 큰 장점은 중개수수료 부담이 없다는 점이다. 현행 국토교통부 시행규칙 및 서울시 조례 기준에 따르면 주택 매매 중개보수 상한요율은 거래금액에 따라 차등 적용된다. 거래금액 5000만원 미만은 0.6%, 5000만원 이상~2억원 미만은 0.5%, 2억원 이상~9억원 미만은 0.4%다. 이후 9억원 이상~12억원 미만은 0.5%, 12억원 이상~15억원 미만은 0.6%, 15억원 이상은 최대 0.7%의 상한요율이 적용된다. 이를 실제 거래에 대입하면 전세 5억원은 약 150만원, 매매 10억원은 약 500만원의 중개보수가 발생한다.
따라서 거래금액이 클수록 직거래로 인한 중개수수료 절감 효과는 더욱 커진다. 당근부동산에서 이뤄진 역대 최고가 직거래는 거래금액 50억원의 제주도 서귀포 호텔로 알려져있다. 공인중개사를 통해 거래할 경우 상한요율을 적용하면 중개보수만 약 4500만원을 내야 하는데, 직거래는 중개보수가 '0원'이다.
국내 부동산 직거래 플랫폼을 대표하는 당근부동산은 2015년 부동산 카테고리를 신설한 이후 지역 기반 직거래 서비스를 운영해왔다. 지난해 2월부터는 지역 공인중개사도 매물을 등록할 수 있도록 지원하며 직거래와 중개거래를 함께 제공하는 구조를 구축했다. 당근 관계자는 "직거래는 중개수수료를 아끼고 직접 발품을 팔려는 실수요자의 이용이 활발하다"며 "동시에 지역 공인중개사들도 동네 주민들에게 매물을 알리는 창구로 활용하면서 직거래와 중개거래 모두 성장세를 보이고 있다"고 말했다.
어떤 플랫폼을 이용해볼까
직거래 시장이 성장하면서 플랫폼 간 경쟁도 치열해지고 있다. 단순히 직거래 매물을 제공하는 것을 넘어 계약과 권리분석 등 거래 전 과정을 지원하는 서비스도 등장했다.
부동산 직거래 플랫폼인 '복덕빵'은 중개업체 매물을 받지 않고 직거래 이용자를 대상으로 전문가 연계 서비스를 운영하고 있다. 복덕빵은 집 방문 동행과 권리분석, 계약서 작성·검토, 등기 업무, 잔금 처리 등 거래 단계별 전문가를 연결해 직거래 과정에서 필요한 서비스를 선택적으로 이용할 수 있도록 했다. 거래 당사자가 공인중개사와 법무사, 권리분석 전문가 등과 직접 연결될 수 있는 구조로, 중개보수 대신 필요한 절차만 지원받을 수 있는 것이 특징이다.
네이버부동산과 직방, 다방 등은 집주인이 직접 매물을 등록할 수 있도록 지원한다. 다만 직방은 집주인이 등록한 매물 정보를 인근 중개사무소와 공유하고, 공인중개사가 매수인이나 임차인을 연결하는 방식이다. 집주인은 여러 중개업소를 직접 방문하지 않아도 되지만 계약은 공인중개사를 통해 진행되기 때문에 중개수수료는 발생한다.
특히 매물 확인 단계에서 전문가가 함께 현장을 방문해 하자 여부를 살펴보거나 권리관계를 검토하고, 계약 단계에서는 계약서 검토와 등기·잔금 처리까지 지원해 직거래 과정에서 발생할 수 있는 정보 부족을 보완하는 데 초점을 맞췄다.
이들 플랫폼은 '직거래는 위험하다'는 우려를 최소화하기 위한 안전장치도 강화하고 있다. 당근부동산은 개인 직거래 매물에 대해 소유주 인증을 의무화하고 등기부등본과 대조한 뒤 '집주인 확인 매물'을 표시한다. 집주인이 아닌 사람이 매물을 등록할 경우에는 집주인 확인이나 임대차계약서 제출 절차를 거쳐야 한다.
계약 과정에서 발생할 수 있는 위험을 줄이기 위한 서비스도 확대했다. 당근부동산은 계약금 안심결제 서비스와 직거래 체크리스트를 제공하고 있으며, 최근 등기부등본을 쉽게 이해할 수 있도록 '쉽게 읽는 등기부' 서비스도 개편했다. 당근 관계자는 "안전한 거래 환경 조성을 위해 매물 신뢰도와 거래 안전성을 높이는 기능을 지속적으로 강화해 나갈 계획"이라고 말했다.
다만 직거래는 공인중개사가 수행하던 권리관계 확인과 계약 절차를 거래 당사자가 직접 진행해야 한다는 점에서 주의가 필요하다. 등기부등본과 건축물대장, 선순위 권리관계, 계약서 특약 등을 꼼꼼히 확인해야 하며 잔금 지급 절차도 스스로 챙겨야 한다. 업계에서는 플랫폼이 제공하는 인증 서비스와 체크리스트를 활용하더라도 계약 전 권리관계와 거래 조건을 충분히 검토하는 것이 중요하다고 조언한다.
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