이재명 대통령은 23일 부동산 정책 방향과 관련 "가격 목표를 정해놓고 여기에 맞춰 수요와 공급을 조정하거나 가격을 통제해 낮추자는 것은 사회주의 국가에 가깝다"며 "지금과 같은 발전한 대한민국 경제 상황에서는 가능하지도 않다"고 했다.
이 대통령은 KBS 별관에서 열린 '부동산정책 국민 대토론회'에서 정부의 부동산 정책 목표를 명확히 해달라는 양지영 신한투자증권 프리미엄패스파인더 전문위원의 제안에 "억지로 가격을 낮추자는 것이 정책 목표는 아니다"며 이같이 말했다.
그러면서 "정당한 수요와 적정한 공급에 따라 형성된 시장가격은 존중해야 한다"고 했다. 이 대통령은 "경제적 능력이 있어 한강이 내려다보이는 아파트를 가격과 관계없이 사고 싶어하는 사람도 있을 수 있다. 그런 선택은 존중해야 한다"며 "특정 지역의 가격이 희소성 때문에 높게 형성되는 것도 시장에서 자연스럽게 나타날 수 있는 현상"이라고 덧붙였다.
다만 "비정상적인 수요와 공급에 의해 가격이 잘못 형성되는 것은 막아야 한다"며 "모든 사람이 '집을 사놓으면 돈이 된다, 빚을 내서라도 집을 사야 한다'고 생각해 시장에 몰리는 상황은 문제가 생길 수 있다. 그런 상황을 미리 막자는 것이 정부 정책의 방향"이라고 했다.
또한 "특정 지역의 높은 가치와 시장에서 형성된 가격은 존중해야 하지만 그에 상응하는 사회적 부담이 필요하다"며 "시장을 존중하면서도 투기적 수요를 억제해 시장을 정상화하는 것이 정부의 기본 원칙"이라고 했다.
이 대통령은 특히 "보유세를 강화해야 한다는 점은 대체적으로 동의하는 것"이라며 "어느 범위에서 어느 정도로 강화할지, 어떤 차등을 둘지가 중요하다"고 했다.
이 대통령은 "통상적인 선진국 수준으로 하려면 세 배는 올려야 하는데, 세 배를 올리면 폭동 비슷한 상황이 벌어지지 않겠나"라며 "그러다 보니 결국 타협을 해야 한다"고 했다.
이 대통령은 다주택자를 겨냥해선 "진짜로 살기 위해 산 집에 대해서는 보호 정책을 써야 하지만, 다주택자들 중 명확하게 자산 증식 목적인 경우가 있다"며 "당연히 차등을 둬야 한다. 여기에 이견이 있을 것 같지 않다"고 했다.
다만 "(1주택자와 다주택자 사이의 차등을) 어느 정도로 할지가 중요하다. 예를 들면 초고가주택을 어느 정도 기준으로 하느냐 등이 중요하다"면서 "판단이 어렵고, 엄청난 조세 저항이 벌어질 수도 있다"며 정책 결정의 현실적 어려움을 토로하기도 했다.
1주택자의 경우 초고가 주택에 대한 보유세 인상을 시사하기도 했다. 이 대통령은 1주택자에 대한 세 부담 완화가 정책적 구멍을 냈다는 정세은 충남대 경제학과 교수의 지적에 "'똘똘한 한 채'가 우리 사회에 심각한 문제를 야기했다"며 "가장 효율적으로 투기할 수 있는 기회를 만든 측면이 있다"고 호응했다.
이 대통령은 "1가구 1주택을 존중하고 보호하려고 비싸든 싸든 똑같이 취급하다 보니 효율적으로 한 채를 사서 투자 이익을 누리게 된 것"이라며 "그에 더해 거주용이냐, 투자·투기용이냐를 구분하지 않다 보니 정말 작은 구멍에서 엄청난 일이 벌어진 것"이라고 했다.
그러면서 "부동산의 특성이라고 할 수 있는데 투자·투기 압력이 너무 높아서 조그마한 구멍만 있어도 거기가 뻥 터져버린다"고 했다.
이 대통령은 특히 "이것을 규제해 보자는 생각 중 하나가 초고가 주택을 누르자는 것"이라며 "그렇게 할 경우 어느 정도의 세 부담이 있어야 할지는 한번 얘기해봐야 한다"고 했다.
이어 이 대통령은 양도세 감면을 생애 1회로 제한해야 한다는 이광수 '광수네복덕방' 대표의 제안에 "부동산 양도세 감면 횟수를 제한해 첫 번째는 많이 해주고 두 번째는 좀 덜 해주는 것은 아주 좋은 생각"이라고 호응했다. 이 대통령은 "양도세 감면 기회를 무한대로 주는 것은 좀 문제가 있어 보인다"며 이같이 말했다.
이 대통령은 "총액으로 제한할 수도 있다"며 "여러 차례 고가 주택을 사고파는 경우에 똑같이 (양도세 감면을) 해 줘야 하냐는 것은 일리 있는 지적"이라고 했다.
이 대통령은 부동산 세제의 기준으로 작용하는 '실거주'라는 용어를 '거주용'으로 바꾸자는 제안도 했다. 이 대통령은 "잠깐 못 살더라도 용도가 (거주 목적이라면 일시적 비거주자도 실거주 1주택자와) 똑같이 취급하자"고 했다.
이 대통령은 "거주용으로 가지고 있는데 잠깐 다른 사정 때문에 비거주하면서 거주용이라고 하면 실거주와 똑같이 취급해야 한다는 의견이 있다"면서 이같이 말했다.
이 대통령은 "'내가 직장 때문에 잠깐 옮기는데 어떻게 하라는 거냐', '애들 교육 때문에 잠깐 옮기는데 어쩌라는 거냐', '내가 입원해야 하는데 어쩌라는 거냐' 등의 지적이 많다"며 "저 같은 경우는 청와대 공관에 있다 보니까 집이 비었는데 '너는 비거주용 아니냐, 실거주용 아니지 않냐'는 지적이 있다"고 했다.
이 대통령은 "1주택을 기준으로 적정하게 보유 부담을 설정하고, 실거주 또는 거주 용도일 경우에는 (세 부담을) 감해주는 것으로 정리할 수 있을 것"이라고 했다.
공급정책과 관련해 이 대통령은 "공공임대의 경우 과거처럼 8평, 12평 등으로 지어서 어려운 사람들이 사는 것을 상상하는데, 이제는 방침이 바뀌어야 한다"며 "역세권 중심으로 고품질 아파트를 건설했으면 한다"고 했다.
이 대통령은 "주거 사다리가 필요하다. 중산층도 입주할 수 있는 고품질의 공공임대 주택을 장기적으로 제공하는 것도 국가가 해야 할 중요한 역할"이라며 "이 방향으로 비중을 조절할 계획을 내부적으로 가지고 있다"고 했다.
이 대통령은 서울시가 강조하는 재건축·재개발 활성화에 관한 부정적인 입장도 밝혔다. 이 대통령은 "재개발의 경우 용적률을 올려주면 주택 시장에 안정에 도움이 될지, 반대로 집값 폭등의 유인이 될지 하는 문제도 있다"고 했다.
이 대통령은 특히 "통상적으로 재건축의 경우 가구수가 늘어나는 경우도 있긴 하지만 크게 많이 늘어나는 것 같지 않다"면서 "평수가 늘어나기 때문"이라고 했다. 또한 "재개발은 총 입주 가구수가 줄어드는 게 통상"이라며 "주거 환경이 개선되고 품질 높은 주택이 공급되지만 기존 주민 상당수가 떠나야 해서 과밀 지역의 경우 총 가구수는 오히려 줄어드는 측면이 있다"고 했다.
전세 대출 문제와 관련해선 "전세대출이 집값 폭등 또는 높은 집값 유지의 주원인이기 때문에 확장하는 데 신중해야 한다"면서도 "꼭 필요한 청년과 신혼부부, 생애 최초 전세대출자, 서민 주거에 대해서는 구체적 타당성에 맞게 핀셋형으로 지원해야 한다"고 했다.
이 대통령은 정부의 공급 정책에 민간 장기임대 사업자 육성 방안이나 공급자에 대한 세제와 금융 인센티브 제공이 부족하다는 채상욱 커넥티드그라운드 대표의 지적에 "본질적인 문제는 업자들의 선택이 아니라 애초에 신축할 부지 자체가 없다"고 반박하기도 했다.
이어 이 대통령은 3기 신도시 건설에 속도를 내달라는 고종완 한국자산관리연구원장의 건의에 "60몇개월 정도 걸린다고 한다"며 "행정 속도가 너무 느리다"고 호응했다.
이 대통령은 "기존에 발표된 지역의 착공이 지연되는 건 정말 심각한 문제"라며 "절반 이하로 줄이기 위해 내부 검토 중"이라고 했다. 그러면서 "필요하면 규정을 바꾸든지, 순차적으로 하는 절차를 병행 진행해 시간을 좀 줄여볼 생각"이라고 했다.
"부동산 갈등·불만 있겠지만, 편익 높은 방향으로 설계할 것"
토론회에선 부동산 세제 문제와 관련해 종합부동산세와 양도세 세율 체계를 주택 보유 수가 아닌 주택가액 기준으로 전환해야 한다는 제안이 나왔다.
세제 분야 발제를 맡은 강성훈 한양대 정책학과 교수는 "현행 제도에서 30억 원 주택 한 채를 가진 경우와 10억 원 주택 세 채를 가진 경우를 비교하면 한 채를 가진 쪽의 세율이 더 낮다"며 "과세 형평성 차원에서 주택 보유 수가 아니라 주택가액을 기준으로 세율을 적용하는 방안을 논의할 필요가 있다"고 했다.
그는 양도세와 관련해선 "비거주 주택에 대한 세 부담이 적정한지, 장기보유 특별공제에서 거주 공제를 더 확대할지가 핵심 쟁점"이라며 "초고가 주택의 양도세 부담이 적정한지의 논의도 필요하다"고 했다.
공급 문제와 관련해 이 대통령은 이 분야 발제자인 진미윤 명지대 교수에게 "2022년부터 인허가와 착공이 유독 줄었는데 이유가 있느냐"며 "당국의 정책이나 의지가 반영된 것 아닌가"라고 묻기도 했다.
이에 진 교수는 "정책적인 요인보다는 우크라이나 전쟁과 코로나19를 거치면서 글로벌 금융시장과 공급망에 차질이 있었다"고 답했다. 또한 "계속 이런 인허가 경향이 유지될 가능성이 크다고 보나"는 이 대통령의 질문에 진 교수는 "상당히 우려된다"고 답했다.
이날 토론회를 앞두고 사전에 수렴한 국민 의견은 주택 공급 확대를 위한 규제 완화 요구, 금융·세제 개편에 관한 의견 등으로 정리돼 제시됐다.
이형일 재정경제부 1차관의 발표에 따르면, 공급 분야에선 도심 유휴부지와 공공택지를 적극 활용하고 준공업지역 등을 주거용으로 전환해 공급을 확대해야 한다는 의견이 제기됐다.
아울러 민간 재개발·재건축 활성화를 위해 정비사업 용적률 상향과 조합 설립 동의율 인하, 재건축부담금 완화 등이 필요하다는 의견도 나왔다.
임대주택 공급에 대해서도 고품질 공공임대 공급을 확대해야 한다는 주장, 민간 임대사업자 규제를 완화해 공급 기반을 넓혀야 한다는 의견 등이 제기됐다.
금융 분야와 관련해선 대출 총량 관리를 한시적 수단으로 활용해야 한다는 의견과 높은 가계부채를 고려해 유지해야 한다는 의견이 엇갈렸다. 청년층 대출 규제 역시 소득과 자산이 부족한 청년의 규제를 완화해야 한다는 주장과 집값 안정을 위해 현행 기조를 유지해야 한다는 의견이 함께 나왔다.
전세대출에 대해서도 무주택 서민의 주거 안정을 고려해 지원을 확대해야 한다는 의견과 부동산 가격 상승 효과를 차단하기 위해 관리를 강화해야 한다는 의견이 충돌했다.
세제 분야에선 '똘똘한 한 채' 선호를 완화하기 위해 초고가 1주택자 보유세 혜택을 축소해야 한다는 의견과 미실현 이익에 대한 과세의 부당성과 세 부담의 세입자 전가를 우려하는 목소리가 엇갈렸다.
한편 이 대통령은 마무리 발언을 통해 "부동산은 정말 폭발력이 크다"며 "정책 의지도 중요하고 과감해야 하는 측면도 있다"고 했다.
이 대통령은 특히 "조세 문제는 엄청나게 정치에 영향을 많이 미친다. 그러나 대한민국의 미래를 위해선 어려움을 감수해야겠다"고 했다.
그러면서 "국민 전체와 우리나라 미래, 실질적이고 장기적인 더 낳은 상황을 위해 해야 될 일은 해야되지 않을까 싶다"며 "갈등과 불만이 없을 수 없다. 그러나 그게 최소화될 수 있는, 가장 편익과 효용이 높은 방향으로 제도 설계를 해보겠다"고 했다.
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