이재명 대통령 주재로 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 고가 1주택자에 대한 규제 강화 여부와 세제 개편 방향을 두고 전문가들의 시각차가 극명하게 엇갈린 가운데, 정작 시장에 바로 영향을 줄 수 있는 민감한 정책적 결단은 논의에서 빠졌다는 지적이 나온다.
23일 서울 여의도 KBS 별관에서 진행된 부동산정책 국민 대토론회에서는 정부의 향후 부동산 정책 밑그림을 좌우할 세제, 금융, 공급 분야의 핵심 과제들이 도마 위에 올랐다.
이날 토론회는 각계 전문가들이 모여 난상토론을 벌이는 형식으로 진행됐으나, 양도소득세 중과 폐지나 총부채원리금상환비율(DSR) 규제의 구체적인 예외 조항 등 폭발력이 큰 사안들은 제대로 다뤄지지 앉은 채 원론적인 '갑론을박'에 머물렀다는 평가가 지배적이다.
이날 화두는 단연 '똘똘한 한 채' 현상이었다. 이 대통령은 고가의 아파트 한 채로 수요가 몰리는 현상을 강도 높게 비판했다. 이 대통령은 "과거 1가구 1주택을 보호하려던 정책적 의도가 오히려 주택의 가격 고하를 막론하고 동일한 혜택을 주면서 투기적 이익을 극대화하는 수단으로 변질됐다"고 진단했다. 주택의 실제 활용 목적을 따지지 않은 정책적 허점이 부동산 시장의 불안정을 키웠다는 것이다.
이를 해결하기 위한 방안으로 이 대통령은 기존의 '실거주'라는 용어를 '거주용'으로 개편할 것을 제안했다. 자녀 교육이나 직장 발령 등 불가피한 사유로 주택을 잠시 비우는 선의의 피해자를 구제하겠다는 취지다. 다만, 초고가 주택에 대한 세금 부담을 어느 수준으로 설정할지에 대해서는 "논의가 필요하다"며 구체적인 가이드라인 제시를 유보했다.
세제 개편과 관련해서는 징벌적 과세를 주장하는 진영과 조세 부담 완화를 통한 시장 정상화를 요구하는 진영이 정면으로 충돌했다.
정세은 충남대 경제학과 교수는 "투기 억제를 위해서는 세제 개편안이 숭숭 구멍 뚫린 녹슨 칼이어서는 안 된다"며 강력한 조세 정책을 주문했다. 그는 "과세표준 10억원 이상 주택에 대해 종합부동산세를 1%p 상향해야 한다"며 종부세와 양도세를 연계해 깎아주는 땜질식 처방을 경계했다.
남기업 토지자유연구소 소장 역시 현행 1주택자 종부세 공제 제도를 비판하며 "실효세율 1%에 불과한 부동산 불로소득 혜택은 최고 25%에 달하는 근로소득세와 비교할 때 형평성에 심각하게 어긋난다"고 목소리를 높였다. 이광수 광수네복덕방 대표는 한발 더 나아가 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 '생애 1회'로 엄격히 제한하자고 주장했다.
반면, 시장 생태계를 고려할 때 섣부른 증세는 부작용만 낳을 것이라는 반론도 만만치 않았다. 양지영 신한 프리미엄패스파인더 전문위원은 "집값 하락과 시장 안정 중 무엇이 정책 목표인지 명확히 해야 한다"며 "세금과 규제를 동시에 조였던 과거 정부의 실패를 거울삼아, 다주택자 매물이 시장에 유통될 수 있도록 퇴로를 열어줘야 한다"고 반박했다.
강성훈 한양대 정책학과 교수는 "양도세 부담이 커질수록 주택 소유자들이 매도를 미루는 '동결 효과'가 발생한다"며 "보유 기준이 아닌 가액 기준으로 종부세 체계를 개편하고, 양도세는 시장 충격을 최소화하는 방향으로 재설계해야 한다"고 조언했다.
이처럼 양측의 주장이 평행선을 달렸지만, 정작 시장이 가장 주목했던 다주택자 취득세 중과 완화 시점이나 재건축 초과이익 환수제 전면 개편 등 정치적으로 민감한 사안들은 토론 테이블에 오르지 못했다. 정책의 방향성만 난무할 뿐, 당장 내 집 마련을 준비하는 실수요자들이 체감할 수 있는 디테일은 결여됐다는 분석이다.
공급 단절 우려와 대출 규제 문제도 심도 있게 다뤄졌다. 전문가들은 일제히 주택 공급 기반이 붕괴될 위기에 처했다고 경고했다. 진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 "금리 인상 여파로 인허가와 착공이 급감해 주택 공급 파이프라인이 끊어졌다"며 금융 및 세제 지원을 통한 착공 정상화의 시급성을 강조했다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 현 정부 정책에 민간 장기임대주택 공급 청사진이 빠져있음을 지적하며, 사업자 육성 시스템 도입을 촉구했다.
금융 분야에서는 촘촘한 수요 관리가 필요하다는 의견이 대세를 이뤘다. 김영도 금융연구원 선임연구위원은 고가 주택을 대상으로 대출액의 1~2%를 징수하는 '거시건전성 관리부담금' 제도를 제안해 눈길을 끌었다. 걷힌 부담금을 취약계층 주거 지원에 쓰자는 구상으로, 이 대통령 역시 구체적인 수치를 되묻는 등 깊은 관심을 보였다.
아울러 이광수 대표는 재건축 시장의 국지적 과열을 막기 위해 '서울 연 2만 가구' 식의 총량 규제를 도입하고, 기존 대출자에게도 신규 대출자와 동일한 구조조정 잣대를 적용해야 한다고 제언했다.
업계 관계자는 "토론회를 통해 다양한 아이디어가 쏟아졌으나, 실질적인 법안 개정이나 규제 완화 없이는 선언적 의미에 그칠 수밖에 없다"며 "시장의 불확실성을 해소하기 위해서는 겉도는 논쟁을 넘어 정부 차원의 치밀하고 용기 있는 결단이 필요한 시점"이라고 말했다.
박성대 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스
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