베트남 산업벨트 재편…하이퐁·탄호아·떠이닌 뜬다

[이데일리 이다원 기자] 베트남 산업용 부동산 시장의 성장축이 기존 핵심 산업지역에서 북부·중부·남부의 신흥 산업벨트로 이동하고 있다는 분석이 나왔다. 제조업과 반도체 투자가 확대되면서 하이퐁과 탄호아, 떠이닌 등이 새로운 산업 거점으로 부상해 한국 기업도 현지 진출 지역을 다변화할 필요가 있다는 진단이다.

베트남 북부 산업지역별 임대료 추이. (사진=알스퀘어)

알스퀘어베트남은 이런 내용을 담은 ‘2026년 1분기 베트남 상업용 부동산 시장 리포트: 산업벨트 재편과 기업 입지 전략’을 발간했다고 23일 밝혔다. 지난 3월 공개한 첫 번째 보고서에 이은 두 번째 분기 정례 보고서다.

보고서에 따르면 베트남 산업용 부동산 시장에서는 기존 주요 산업지역보다 신흥 산업지역을 중심으로 임대료 상승세가 두드러졌다.

북부 지역에서는 하이퐁의 산업단지 임대료가 전년 대비 13.8% 상승했고 하남은 11.4%, 하이즈엉은 7.8% 올랐다. 하이퐁을 중심으로 반도체 기판과 패키징, 테스트, 부품 산업 투자가 늘어나면서 새로운 첨단 제조업 클러스터가 형성되고 있다는 분석이다.

중부 지역은 조사 대상 지역 전반에서 임대료가 올랐다. 탄호아가 15.9%로 가장 높은 상승률을 기록했고 빈투언은 12.6%, 다낭은 10.5% 상승했다. 남부 지역에서는 떠이닌과 빈프억의 임대료가 각각 13.0%, 11.0% 오르며 신규 생산 거점으로 부상했다.

반면 호찌민과 동나이, 빈즈엉 등 기존 산업 중심지는 임대료와 공실률이 비교적 안정적인 흐름을 보였다. 신규 산업단지로 기업 수요가 분산되면서 기존 거점은 빠른 성장보다는 안정적인 수요가 유지되는 성숙시장 단계에 진입한 것으로 분석됐다.

베트남 경제의 성장세와 제조업 투자 확대도 산업용 부동산 시장 재편에 영향을 미치고 있다. 베트남의 올해 2분기 경제성장률은 8.39%로 1분기 7.94%보다 높아졌다. 제조업과 건설업이 성장을 이끌고 정부의 공공 인프라 투자와 산업단지 개발도 이어지고 있다.

글로벌 기업의 생산시설 투자도 확대되고 있다. LG그룹은 베트남 북부 하이퐁에 10억달러를 투자해 반도체 기판 생산공장을 건설할 계획이다. 알스퀘어는 베트남이 단순 생산기지를 넘어 반도체 부품과 첨단 제조업 공급망의 주요 거점으로 변화하면서 기업 입지 수요도 기존 산업지역에서 신흥 지역으로 확대되고 있다고 설명했다.

오피스 시장에서는 도시 전체의 평균보다 세부 권역별 차이가 커진 것으로 나타났다. 호찌민에서는 7군과 2군을 중심으로 임대료 상승과 공실 감소가 이어졌으나 일부 지역에서는 신규 공급이 늘어나며 임차인 유치 경쟁이 심화됐다.

하노이는 전체적인 임대료 변동이 크지 않았지만 권역별 가용 면적과 신규 공급량에 따라 시장 흐름이 달랐다. 이에 따라 기업들이 사무실을 선택할 때 도시 단위보다 교통과 인프라, 주변 업무시설 등을 고려한 세부 입지를 따져야 한다는 분석이다.

이번 보고서는 알스퀘어베트남이 현지에서 구축한 약 5만건의 상업·산업용 부동산 데이터베이스를 토대로 작성됐다. 건물주 인터뷰와 임대 현황 조사, 거래 사례 분석 등을 통해 산업단지와 오피스 시장 변화를 추적했다.

알스퀘어베트남은 베트남 진출 5년 만에 누적 취급 면적 100만㎡를 넘어섰으며 오피스와 공장, 공유오피스 등 350여건의 거래를 수행했다. 임대차 자문뿐 아니라 부동산 매입·매각과 인테리어 시공, 자산 자문으로 사업 영역도 확대하고 있다.

알스퀘어베트남은 앞으로 분기별 시장 보고서를 발간하고 현지 산업단지와 상업용 부동산 데이터를 토대로 국내외 기업의 베트남 투자와 입지 선정을 지원할 계획이다.