최근 정부의 고강도 주택담보대출 규제로 자금 마련이 어려워지면서 매도인이 직접 매수인에게 돈을 빌려주는 이른바 '셀러파이낸싱(Seller Financing)'이 다시 부동산 시장의 화두로 떠오르고 있다. 특히 서울 강남권에서는 집주인이 수억원의 자금을 직접 대여해 주겠다는 조건을 내건 매물이 등장하면서 시장의 관심이 집중되고 있는 것으로 나타났다.
21일 부동산업계에 따르면 서울 강남구 자곡동 강남자곡아이파크 전용면적 59㎡ 매물 가운데 '집주인 대출 6억원 가능'이라는 조건을 내건 사례가 등장했다. 해당 매물은 매수인이 금융권에서 받을 수 있는 주택담보대출 외에 부족한 자금을 매도인으로부터 빌려 잔금을 치르는 방식이다.
예를 들어 매매가격이 20억원이라면 금융권 대출과 자기자본으로 충당하지 못하는 6억원을 집주인에게 차입하고, 이에 대한 이자를 지급하는 구조다. 은행 대출 한도가 크게 줄어든 상황에서 부족한 자금을 해결할 수 있는 대안으로 주목받고 있다.
셀러파이낸싱, 자금조달 숨통은 트여도 '위험'할 수 있어
셀러파이낸싱은 국내에서는 다소 생소하지만 미국 등 해외에서는 일정 부분 활용되는 거래 방식이다. 다만 국내에서는 고가 아파트 거래나 특수한 계약에서 제한적으로 이용돼 왔으며, 최근 대출 규제가 강화되면서 다시 시장에서 거론되는 분위기다.
관심이 커진 배경에는 이재명 대통령의 아파트 매매 사례도 있다. 이 대통령은 경기 성남시 분당구 수내동 양지마을 금호1단지 아파트를 매도하는 과정에서 매수인을 채무자로 하는 근저당권을 설정했다. 채권최고액은 약 17억7000만원으로 알려졌으며, 매수인의 잔금 마련 일정에 맞춰 채무 관계를 설정한 것으로 전해졌다.
대통령실은 매수인의 사정에 따른 계약 형태일 뿐이라고 설명했지만, 이번 사례를 계기로 매도인이 직접 자금을 지원하는 거래 방식에 대한 관심은 더욱 높아졌다. 업계에서는 법적으로 가능한 계약 구조라는 점에서 향후 유사 사례가 늘어날 가능성을 주목하고 있다.
최근 정부의 가계부채 관리 기조가 이어지면서 시중은행의 대출 문턱도 높아지며 '셀러 파이낸싱'은 더욱 관심을 끌고 있다. 일부 은행은 자체적으로 주택담보대출 한도를 축소하거나 우대 조건을 강화하고 있으며, 고가 주택일수록 필요한 자금을 금융권에서 모두 마련하기 어려운 상황이다. 이 때문에 계약 직전 잔금 부족으로 거래가 무산되는 사례도 적지 않은 것으로 알려졌다.
다만 전문가들은 셀러파이낸싱이 만능 해법은 아니라고 지적하고 있다. 개인 간 금전거래인 만큼 이자율과 상환기한, 담보 설정 등을 계약서에 명확하게 기재하지 않으면 향후 민사 분쟁으로 이어질 가능성이 있다. 또한 시세보다 낮은 이자나 비정상적인 거래 조건은 편법 증여로 해석될 수 있어 세무조사 대상이 될 위험도 존재한다.
국세청 역시 최근 사인 간 거액 채무를 활용한 부동산 거래에 대해 자금출처와 증여 여부를 집중적으로 들여다보고 있다. 실제 차입인지, 증여를 가장한 거래인지를 확인하기 위한 검증도 강화되는 추세다.
부동산업계는 셀러파이낸싱이 당장 시장의 새로운 표준이 되기는 어렵다고 보고있다. 다만 초고가 아파트나 재건축 예정 단지처럼 거래 규모가 큰 시장에서는 금융 규제가 지속될수록 이러한 방식이 제한적으로 활용될 가능성이 있다는 분석도 있다. 대출 규제가 강해질수록 은행 밖에서 자금을 조달하려는 움직임도 함께 늘어날 수 있다는 전망이다.
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