이 기사는 2026년 7월 20일 16시에 유료콘텐츠서비스 딜사이트TV플러스에 표출된 기사입니다.
문래동 오피스 개발 프로젝트가 SK디앤디의 유동성 압박을 키울 신흥 리스크로 부상하고 있다. 프로젝트 주체이자 자회사인 문래에치피오PFV의 상환력이 저하될 경우, 시행사인 SK디앤디가 100% 연대 책임을 지게 되면서다.
20일 업계에 따르면 SK디앤디가 문래에이치피오PFV에 제공한 350억원 규모의 채무보증이 기존 ‘면책적’ 성격에서 ‘병존‧중첩‧확정적’ 조건으로 바뀌었다. SK디앤디가 자회사인 문래에이치피오PFV가 일으킨 대출에 대해 연대책임을 지는 게 골자다.
문래에치피오PFV는 서울 영등포구 문래동 3가 8-14번지 일대를 개발하기 위해 SK디앤디가 설립한 프로젝트금융회사다. 내년 착공을 목표로 인허가 절차가 진행 중인 가운데 지난달 말 수협은행, 모아저축은행 등에서 350억원을 조달했다.
당초 SK디앤디는 해당 차입에 대해 면책권이 있는 다소 느슨한 형태의 보증을 섰다. 하지만 최근 계약 조건이 바뀌면서 SK디앤디도 채무자인 문래에치피오PFV와 동일한 상환 책임을 짊어지게 됐다. SK디앤디 최대주주가 SK그룹에서 사모펀드인 한앤컴퍼니로 바뀌었고, 이로 인해 그룹 지원 가능성이 사실상 사라지자 채무자 측에서 보다 강력한 보증을 요구한 것으로 풀이된다.
문래 오피스 개발의 사업성 자체는 비교적 양호하다는 평가가 우세하다. 공급 과잉으로 침체된 지식산업센터와 달리 서울 핵심 업무지구 오피스 시장은 공실률이 낮은 수준을 유지하고 있고, 문래동 역시 여의도 업무지구(YBD)의 대체 권역으로 주목받고 있어서다.
다만 사업성을 낙관하기에는 이르다는 지적도 적지 않다. SK디앤디가 현재 오피스 단일 개발 대신 데이터센터를 결합한 복합 개발 방안을 검토하는 것으로 알려지면서 사업 방향이 아직 확정되지 않았기 때문이다. 업계에서는 시장 환경 변화에 따라 사업계획이 수정될 경우 개발 일정 지연이나 사업비 증가 가능성도 배제하기 어렵다고 보고 있다.
특히 시장에서는 생각공장 구로 사례를 주목하고 있다. SK디앤디는 해당 지식산업센터의 실입주 지연과 계약 해지 여파로 중도금 대출 일부를 대위변제하는 등 우발채무가 현실화된 경험이 있다. 문래 프로젝트 역시 사업이 예상대로 진행되지 않을 경우 강화된 보증 구조 때문에 SK디앤디의 재무 부담이 직접 확대될 수 있다는 우려가 제기된다.
이번 보증 변경으로 SK디앤디의 채무보증 규모는 1조3000억원을 웃돌게 됐다. 문래 프로젝트 외에도 군포 트리아츠 사업장에서만 약 9385억원의 채무보증을 제공하고 있으며, 생각공장 구로 관련 우발채무도 남아 있다. 반면 올해 1분기 기준 현금 및 단기금융상품은 1938억원 수준에 머물러 우발채무를 자체적으로 흡수할 수 있는 여력은 제한적이라는 평가다.
시장에서는 이 같은 재무 부담이 최근 추진 중인 유상증자의 배경 가운데 하나로 보고 있다. SK디앤디는 유상증자를 통해 자기자본을 확충하고 우발채무 대응력을 높이는 한편 자산 매각과 유동화 등을 병행해 재무구조를 개선한다는 방침이다.
SK디앤디 관계자는 "문래 프로젝트는 아직 사업 초기 단계로 개발 방식 등 구체적인 내용은 확정되지 않았다"며 "유상증자를 비롯해 자산 매각과 유동화, 자본 확충 등 다양한 재무구조 개선 방안을 검토하고 있다"고 말했다.
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