서울 여의도·성수 등 대형 재건축 사업장에 건설사 수주전이 몰리는 것과 달리 소규모 정비사업은 이주부터 분양까지 사업 전 과정에서 어려움을 겪고 있다. 이주비 대출 규제로 사업 출발이 늦어지는 데다 일반분양 부진 우려까지 겹치면서 사업성이 빠르게 악화하고 있다.
20일 정비업계에 따르면 소규모 재건축·가로주택정비사업 등은 이주비 대출 규제의 영향을 대형 정비사업보다 크게 받고 있다. 기본 이주비는 종전자산 평가액 등을 기준으로 한도가 정해지지만, 이를 초과하는 추가 이주비는 시공사의 신용도와 자금력을 바탕으로 조달하는 구조이기 때문이다.
대형 재건축은 대형 건설사의 신용도와 자금력을 활용해 추가 이주비를 비교적 원활하게 마련할 수 있다. 반면 중견·중소 건설사가 주로 참여하는 소규모 정비사업은 신용보강과 추가 자금 조달이 쉽지 않다. 추가 이주비를 확보하지 못하면 조합원 이주가 늦어지고, 철거와 착공 일정까지 밀리면서 금융비용이 늘어날 수 있다.
서울에서도 이주비 조달 문제로 사업 일정이 흔들리는 사례가 나오고 있다. 중랑구 면목동 A모아타운은 관리처분계획인가까지 마쳤지만 이주비 대출 문제가 발목을 잡으면서 사업이 지연됐다. 이후 DL건설이 지급보증에 나서 사업은 재개됐지만 추가 이주비 금리는 연 7.5% 수준으로, HUG 보증상품보다 높아 조합원들의 금융 부담이 커졌다.
수도권 외곽 소규모 사업장은 부담이 더 크다. 인천 부평구 갈산동 183-1 일원 소규모 재건축 사업장은 기존 107가구를 철거한 뒤 234가구로 재건축할 계획이지만 아직 이주 개시 일정은 정해지지 않았다.
갈산동 183-1 조합 관계자는 “종전자산평가액이 1억5000만~2억원 수준이어서 실제 조합원이 받을 수 있는 기본 이주비는 9000만원 정도에 불과하다”며 “이수건설로부터 추가 이주비 지원이 어렵다는 답변을 받아 조합원 부담이 커지고 있다”고 말했다. 이어 “분양이 원활하지 않아 할인분양을 하게 되면 결국 조합원 추가분담금으로 이어질 가능성이 높다”고 덧붙였다.
이주를 마치고 착공 단계에 들어가더라도 일반분양이라는 또 다른 변수가 남아 있다. 부천시 오정동 현대주택외 가로주택정비사업조합은 일반분양 16가구 가운데 3가구만 계약됐다. 업계에서는 대출 규제와 지역 수요 둔화, 투자 수요 위축 등이 복합적으로 작용한 결과로 보고 있다.
전문가들은 소규모 정비사업의 사업성이 금융 조달 능력과 분양성에 따라 빠르게 갈릴 수 있다고 지적한다. 대형 사업장은 시공사의 신용보강과 브랜드 경쟁력을 활용할 수 있지만, 소규모 사업장은 금융비용 증가를 흡수할 여력이 작기 때문이다.
김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “이주비 대출 규제는 대규모 재건축과 소규모 정비사업 모두에 영향을 미치지만 차이는 추가 이주비 조달 능력에서 발생한다”며 “대형 건설사는 자금력과 신용도를 바탕으로 추가 금융 조달이 가능하지만 소규모 정비사업을 맡는 중견·중소 건설사는 그 여력이 부족해 금융비용이 더 높아질 수밖에 없다”고 말했다.
이어 “금융비용이 늘어나면 사업비와 분양가가 함께 오르는데 외곽 지역 소규모 사업장은 이를 시장에서 받아주기 어려운 경우가 많다”며 “추가 이주비를 조달하지 못하면 사업이 지연되고, 조달하더라도 비용 부담이 커지는 딜레마가 반복된다”고 설명했다.
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