'똘똘한 한 채' 잡으려면…"실거주 요건 강화하고, 가액 기준 과세해야'

재정경제부가 주최한 부동산 세제 토론회에서, 이른바 '똘똘한 한 채' 현상이 집값 안정에 악영향을 미치는 일을 막기 위해 1주택자의 실거주 판단 기준을 강화하고, 공제 혜택 기준도 그에 맞춰 바꿔야 한다는 제안이 나왔다.

부동산 세제 개편 방향에 대해 참석자 대부분은 종합부동산세 등 보유세 실효세율을 높여야 한다는 데 뜻을 같이했다. 보유세 인상 시 양도소득세는 다소 낮춰도 된다는 의견이 주를 이뤘지만, 근로소득세와 형평성을 고려해야 한다는 지적이 함께 나왔다.

재정경제부는 16일 서울 중구 은행회관에서 '부동산 세제 국민 경청 토론회'를 열었다. 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관 등 부처 관계자도 참석했다.

오종현 조세재정연구원 조세연구본부장은 선호지에 주택 수요가 몰려 주택 가격이 급등하는 '똘똘한 한 채' 현상과 관련 "지금은 거주주택과 투자주택 구분을 1가구 1주택으로 하다 보니 많은 폐해가 발생한다"며 보다 합리적인 양자 간 구분과 세제 정책 수립을 위해 "실거주 요건을 강화해야 한다"고 주장했다.

이어 "실거주 주택의 세 부담을 낮추고, 비거주 주택은 높여야 한다"며 "과세 기준도 주택 수보다 주택 가액 기준으로 정하는 것이 형평성이 맞다"고 덧붙였다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "공시가격으로 10억 원 주택 한 채를 소유한 사람과 10억 원을 여러 주택가로 보유한 사람 사이에 종합부동산세가 두 배 이상 차이 난다"며 이 때문에 "지방에 여러 채 주택을 소유하는 것보다 수도권의 똘똘한 한 채를 선호하는 현상이 일어난다"고 지적했다.

이어 "특히 종부세 공제는 1주택자에게 (나이, 보유기간 등에 따라) 최대 80%가 적용된다"며 "1주택자에 대한 보유 공제를 거주 공제로 바꿔야 한다"고 주장했다.

한 발 나아간 주장도 있었다. 남기업 토지+자유연구소장은 "저는 거주 여부와 상관 없이 1주택 종부세 혜택을 축소, 폐지해야 한다고 생각한다"며 "보유세를 보편적으로 부과해야 한다"고 했다.

그는 "부동산 투기를 해결하려면, 기대수익률을 낮춰야 한다. 보유세 강화가 기대수익률 하락에 가장 큰 영향을 미친다"며 "보유세 보편 부과는 입에는 쓰지만 몸에 좋은 약과 같다. 나라 경제에 좋은 효과를 발휘할 것"이라 주장했다.

▲구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관(오른쪽 세 번째)과 참석자들이 16일 서울 중구 은행회관에서 열린 '부동산 세제 국민 의견 경청 토론회'에 참석, 박수치고 있다. ⓒ연합뉴스

부동산 세제의 전반적 개혁 방향에 대해 참석자들은 보유세 인상이 필요하다는 데 대체로 동의했다.

문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "G7 국가의 보유세는 우리보다 훨씬 높다. 경제적으로 효율적인 세금이기 때문"이라며 "보유세는 주택 소유자가 매년 자신이 보유한 주택 가치를 재평가하게 해 주택 분배가 효율적으로 이뤄지게 만든다"고 설명했다. 이어 "우리도 선진국처럼 보유세 중심으로 부동산 세제를 변환해야 한다"고 주장했다.

이광수 광수네복덕방 대표도 "보유세를 실효세율 기준 1% 이상으로 올리고. 제도가 일관적으로 유지될 것이라는 신뢰를 높여야 한다. 그래야 보유세가 부동산 시장 교정 역할을 할 수 있다"며 "보유세 실효세율이 오르는 순간 매물이 나오고, 부동산 시장의 선순환도 이뤄질 수 있다"고 말했다.

다만 그는 "수용성과 유지가능성을 고려하면 초고가 주택만 실효세율을 크게 인상해야 한다"고 제안했다. 이어 "정권이 바뀌었을 때 종부세율이 높으면 모두가 낮추려 할 것"이라며 예컨대 "주택 가액 40억 원 이상에만 보유세를 크게 올리면, 대상자는 3만여 명이다. 이들을 위해 법을 바꾸는 것 불가능할 것"이라고 부연했다.

양도소득세에 대해서는 보유세 인상이 이뤄지면, 다소 낮춰도 된다는 의견이 주를 이뤘다. 다만 근로소득과의 형평성을 고려해야 한다는 지적이 나왔다.

함영진 리서치팀랩장은 "보유세를 높이면서 양도세는 다소 낮출 필요가 있다"며 양도세 중과 시 "매물 잠김 현상"이 일어날 수 있는 점을 이유로 들었다. "양도세율이 너무 높으면 증여나 월세 인상 등을 통해 과세 부담을 회피하려는 움직임이 지속될 수밖에 없다"고도 했다.

남기업 소장은 "보유세 보편 강화를 전제로 다주택자 양도소득세 중과를 낮출 수 있다고 생각하다. 양도차익 자체가 줄 것이기 때문"이라면서도 "10년 거주 주택에 10억 원 양도차익이 생기면 양도소득세 실효세율이 1% 남짓이다. 10년 동안 근로소득 10억 원을 벌면 근로소득세 실효세율이 25%에 달한다"고 과세 형평성 문제를 지적했다.

이어 "실거주 1주택자의 양도소득세에 대해 장기보유특별공제 혜택을 줘도 땀 흘리며 노력해 번 근로소득에 대한 실효세율보다는 높아야 한다"고 주장했다. 또 "현재 공시지가 12억 원 이하 주택은 양도소득세를 안 낸다. 왜 12억 원이냐고 하면 설명이 어렵다"며 "전국 주택 중위가격의 일정 배율로 부과 기준을 바꿔야 한다"고 제안했다.

이번 토론회로 공급(국토교통부), 금융(금융위원회), 세제(재정경제부)와 관련 정부가 준비한 세 번의 국민 경청 토론회가 마무리됐다. 오는 23일에는 이재명 대통령이 직접 주재하는 부동산 정책 종합 토론회가 열릴 계획이다.