애인의 어머니에게 전세 사기를 당한 B씨가 계약 과정이 석연치 않다는 이유로 피해자 인정을 받지 못했다. / AI 생성 이미지
애인의 어머니인 대리인 A씨의 말만 믿고 전세 계약을 맺었다가 1억 원이 넘는 보증금을 모두 잃게 된 B씨.
심지어 B씨는 '전세사기 피해자'로 인정해 달라는 신청과 이의신청마저 모두 거부당했다. 실제 오간 돈과 계약서상 금액이 다르고, 계약 과정이 석연치 않다는 이유에서다.
사기 정황이 명백해 보이는데도 피해자로 인정받지 못한 B씨는 어떻게 대응해야 할까?
전세사기 피해자 신청, '정상 임대차' 아니란 의심에 번번이 '불인정'
변호사들은 B씨가 전세사기 피해자 인정을 받지 못한 이유로 '정상적인 임대차 계약으로 보이지 않는 정황'을 꼽았다.
B씨가 대리인의 자녀(애인)와 함께 거주하던 중 계약이 이뤄진 점, 계약금 1000만원을 대리인이 대신 내준 점, 실제 보증금(1억 1000만원)과 계약서상 금액(1억 3000만원)이 다른 점 등이 위원회에 부정적인 영향을 줬을 것이란 분석이다.
제로변호사 홍윤석 변호사는 "의뢰인과 대리인 자녀와의 관계, 실제 오간 보증금과 계약서상 금액의 차이 등으로 인해 위원회에서 위장 임대차나 단순 대출 목적의 계약으로 오해했을 가능성이 있다"고 짚었다.
디센트 법률사무소 임호균 변호사 역시 "위원회가 불인정 판단을 한 가장 큰 이유는 '정상적인 임대차가 아니라 자금 조달을 위장한 거래'로 비쳤을 가능성이 높기 때문"이라고 말했다.
"오히려 명백한 사기 증거"…무권대리·위험 미고지는 '기망 의도'의 핵심
하지만 이런 비정상적인 계약 과정이야말로 임대인 측의 '기망 의도'를 입증하는 핵심 증거라는 게 변호사들의 공통된 의견이다.
전세사기 피해자로 인정받으려면 '임대인이 보증금을 반환하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유'가 있어야 한다.
법무법인 대한중앙 이동규 변호사는 "대리인이 임대인의 전남편 명의를 빌려 계약을 주도하고 계약서 교부조차 하지 않은 점은, 사기 의도를 가진 기망 행위로서 치명적인 정황"이라고 강조했다. B씨는 임대인(대리인의 전 남편)을 한 번도 만난 적 없었고, 위임장 등 대리권을 확인할 서류도 전혀 받지 못했다.
또한 A씨는 약 2억 2000만 원의 근저당권과 선순위 보증금 등 보증금 회수가 어려울 수 있다는 위험성을 B씨에게 전혀 알리지 않았다.
법무법인(유한) 엘케이비평산 정진열 변호사는 "이는 임대차 계약에서 대리인 또는 임대인이 지는 '신의칙상 고지의무'를 중대하게 위반한 기망 행위로 볼 여지가 있다"고 설명했다.
같은 건물 다른 임차인들도 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기를 마쳤다는 사실 역시 개인이 아닌 조직적 사기 범행임을 뒷받침하는 정황이다.
이의신청도 기각됐다면…'행정소송'으로 불인정 처분 다퉈야
변호사들은 이의신청까지 기각된 현 상황에서는 행정소송을 통해 불인정 처분 자체를 다투는 것이 현실적인 방법이라고 조언했다.
국토교통부 장관의 불인정 결정은 행정처분이므로, 결과를 통지받은 날로부터 90일 이내에 취소소송을 제기할 수 있다.
법무법인 현림 윤상현 변호사는 "이 소송에서 '요건에 적합하다'는 의견서로 결정을 뒤집는 것이 실질적 승부처"라며 "제소기간 90일이 지나면 다툴 길 자체가 막히니 서둘러야 한다"고 강조했다.
소송을 위해서는 우선 전세사기피해지원위원회로부터 받은 불인정 결정문을 통해 정확한 기각 사유를 파악해야 한다. 이후 해당 사유를 법리적으로 반박하고, 대리인의 기망 행위를 입증할 계약 과정 자료, 자금 이체 내역, 대화 녹취 등을 체계적으로 정리해 소송에 임해야 한다.
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