이재명 정부의 지난 1년 부동산 정책은 실수요자 중심의 투기 수요 억제와 대출 규제에 초점이 맞춰 있다. 공급 정책도 여러 차례 발표했으나 언론과 대중의 관심은 규제 대책에 쏠려 있다. 공급 대책의 현실화는 오랜 시간이 필요하기 때문이다.
이재명 정부는 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정했을 뿐만 아니라 전세대출 및 주택담보대출 규제를 강화했다. 규제 강화를 통해 부동산 투기를 잡겠다는 의지인 셈이다.
특히 언론에 자주 언급되고, 이재명 대통령 자신도 여러 차례 SNS에 언급한 '다주택자 양도세 중과 유예 폐지'는 핫 이슈였다. 집이 여러 채 있는 이들을 압박해 매물을 내놓게 하고, 그에 따라 공급이 늘어나도록 해서 부동산 가격을 안정화하겠다는 취지다. 부동산으로 발생하는 불로소득을 회수하겠다는 의지도 포함돼 있다.
부작용도 만만치 않다. 보수 언론 등에서는 서울 전역 및 경기 일부 지역에 대한 토지거래허가제 확대, 다주택자 양도세 중과 유예 종료 등의 시행 과정에서 매매시장에서는 매물 잠김 현상이 나타났고, 여기에 신규 입주 물량 감소, 전세의 월세화까지 맞물리면서 전세 수급 불균형이 심화 되고 있다고 지적한다. 공급은 제대로 하지 않으면서 규제만 하다 보니 나오는 부작용이라는 것이다.
최은영 한국도시연구소 소장은 이러한 주장을 두고 "과장된 측면이 있다"며 최근 자료(2026년 4월 기준)를 분석해 봐도 전세 가격은 그렇게 폭등하지 않았다고 주장했다. 전세 호가가 아닌 전세 실거래가를 기준으로 조사했을 경우에는 서울 아파트 평균 전세 가격은 이재명 정부 들어 오히려 떨어졌다는 것이다.
그러면서 최 소장은 언론 등에서 이야기하는 '전월세 품귀현상'을 두고 "서민 주거 불안은 어제오늘 일이 아니다"라며 "데이터를 통해 볼 때, 전월세 매물이 잠겼다거나 폭등한 현상은 관찰되지 않는다. 호가와 실거래가는 상당히 다르게 나타난다"고 주장했다.
최 소장은 또한 서울 아파트 월별 호당 매매가도 이재명 정부 출범 이후인 2025년 11월 이후부터 하락하는 추세라고 설명했다. 주택 가격은 되레 윤석열 정부 당시 가파르게 올랐다는 것이다. 최 소장은 관련해서 그간 조사해 온 부동산 가격과 흐름을 데이터로 설명했다.
(부동산 실거래가로 본 이재명 정부 1년 바로가기 ☞ : 클릭)
반면, 최 소장은 이재명 정부의 주거 정책 관련해서 종합대책이 나오지 않은 점이 아쉽다면서 "정책이 파편적으로 나오는 게 아니라 여러 부처가 합동으로 부동산 관련 종합적인 대책이 나와야 한다"고 주문했다.
아래 그와의 일문 일답.
"서울 주택 가격, 윤석열 정부인 2023년부터 고삐 풀린 망아지처럼 올랐다"
프레시안 : 이재명 정부의 지난 1년간의 부동산 정책을 어떻게 평가하는가.
최은영 : 주거 정책 관련해서 종합대책이 나오지 않은 점이 아쉽다. 주택 가격이 서울 중심으로 뛰다 보니 그쪽으로 정책이 확 쏠린 경향이 있다.
프레시안 : 이재명 정부 들어서 다주택자 양도세 중과 유예 폐지 등 여러 정책을 실시하고 있지만 되레 서울의 주택 가격이 올랐다는 지적이 나온다.
최은영 : 그렇지 않다. 서울 주택 가격은 윤석열 정부, 즉 2023년부터 고삐 풀린 망아지처럼 올랐다. 윤석열 정부의 극단적인 주택 경기부양과 부자 감세 정책이 이를 만든 셈이다.
프레시안 : 실제 통계상으로도 그런가.
최은영 : 국토교통부의 실거래가 자료를 보면 전국과 서울 주택 모두 문재인 정부 말기이자 윤석열 정부 초기인 2022년을 저점으로 2023년부터 호당 매매 가격 상승 기울기는 매우 가팔라졌고 이러한 상승세는 윤 정부 말기까지 이어진다.
언론에서 가장 관심을 가지는 서울의 아파트 월별 호당 매매가도 평균 기준으로는 2025년 2월 최고점을 찍고 이재명 정부의 10.15 대책 전후인 10월~11월에는 일시적으로 상승했으나 12월부터 하락해 2026년으로 넘어오면서 2024년 초 매매가 수준을 유지하고 있다.
세부적으로 보면 2021년 10억을 초과했다가 2022년 9.7억 원으로 하락한 뒤, 다시 상승해 2025년 1분기 14.2억 원으로 최고점을 찍고 이재명 정부가 들어선 그해 4분기 12.2억 원으로 하락했다. 2026년 1분기에도 하락 기조는 이어져 11.1억 원까지 떨어졌으나 4월에는 11.9억 원으로 다시 상승했다. 11.9억 원은 최고점을 찍은 2025년 1분기보다는 낮은 가격이다.
프레시안 : 기존 부동산 조사 결과와는 조금 다른 듯하다. 부동산 가격이 이재명 정부 들어서도 올랐다고 이야기를 한다.
최은영 : 그건 부동산 호가, 즉 매도자가 얼마에 팔겠다는 가격에 기반해 부동산 시장 가격을 이야기하기 때문이다. 한국도시연구소는 주택 시장의 호가를 조사한 자료가 아닌 국토교통부가 발표하는 실거래가를 중심으로 분석했다.
프레시안 : 윤석열 정부 때 이렇게 주택 가격이 상승했는지 몰랐다. 왜 이렇게 가파르게 오른 것인가.
최은영 : 윤석열 정부는 특례보금자리론 등 정책 대출 확대, 규제지역 해제(강남3구, 용산구 제외), 재개발 재건축 규제 완화 등 극단적인 주택경기 부양과 부자 감세 정책을 펼쳤다. 빚 내서 집 짓고 집을 사라는 식이었다. 그 결과 전세자금대출도 포함되는 정책대출 규모는 2022년~2023년 242.8조 원에서 2025년 302.9조 원으로 크게 증가했다. 이 돈이 부동산으로 흘러가면서 가파른 가격 상승을 불러왔다.
프레시안 : 윤석열 정부에서 주택 공급은 늘어나지 않았나. 현재 이재명 정부를 향해, 공급을 늘려야 부동산 시장이 안정화된다고 보수언론과 진영에서는 압박하고 있다.
최은영 : 아니다. 윤석열 정부에서의 착공(공사 시작) 실적은 서울에서 특히 저조했다. 국토교통부 주택건설실적통계를 보면 윤석열 정부는 연평균 인허가 실적이 43.4만 호, 착공 실적은 29.1만 호였다. 이는 문재인 정부의 54.1만 호(인허가), 52만 호(착공)보다 크게 적은 숫자다.
이를 서울 주택으로만 좁혀서 보면 윤석열 정부는 연평균 서울 인허가 실적이 4.5만 호, 착공 실적은 3.6만 호인 반면, 문재인 정부는 7.3만 호(인허가)와 7.2만 호(착공)였다.
"우리 주택 시장의 근본 문제는 다주택자가 아닌 똘똘한 한채"
프레시안 : 이재명 정부 들어 집값이 상승하니 이를 잡기 위해 여러 규제 정책을 펼쳤다고 생각했는데, 그게 아니라 이미 윤석열 정부에서 가파르게 부동산 가격이 올랐던 것인가. 궁금한 점은, 이재명 정부에서 펼친 규제 정책이 어느 정도 효과가 있었는가.
최은영 : 이재명 정부는 예상보다 강한 규제 정책으로 부동산 시장 안정화를 꾀했다. 다주택자 임대사업자의 수도권 규제지역 아파트 담보대출 만기 연장을 불허하는 등 주택담보대출을 규제하고 서울 25개 구와 경기도 12개 지역을 투기과열지구 토지거래허가구역으로 지정했다. 그 결과 2023년 이후 가파르게 오르던 평균 매매가격은 2025년 11~12월에서 하락하기 시작했고, 2026년 1분기에는 하락세가 뚜렷해졌다.
윤석열 정부 때 유례없이 가격이 급등한 점이 기저 효과로 작용한 영향도 있지만 이재명 정부의 정책 성과이기도 하다. 초고가 강남 아파트 가격 하락과 거래 감소가 매매가 평균 하락에 영향을 미쳤다. 서울 주택 호당 매매가는 2025년 1분기 11.6억 원을 최고점으로 2026년 1분기 8.8억 원(올해 4월 9.5억 원으로 다시 상승)까지 하락했다.
프레시안 : 이재명 대통령은 다주택자들을 투기 세력으로 보고 이들을 반드시 척결하겠다는 이미지가 매우 강하다. 그간 나온 정책들이 부동산 정책이라기 보다는 시장과 싸운다는 느낌이 강하다는 지적이 제기된다.
최은영 : 사실 다주택자가 우리 주택 시장 문제의 근원은 아니다. 다주택자의 비율은 15% 정도이다. 현재 서울 주택 가격의 문제는 똘똘한 한 채다. 그런데 이렇게 다주택자에게 집중하면 똘똘한 한 채에 대한 대응책이 나오기 어렵다.
프레시안 : 똘똘한 한 채가 왜 문제인가.
최은영 : 서울 아파트 매매가가 평균으로 보면 최근 하락했지만 많은 단지에서 여전히 급등세가 지속되고 있다. 우리가 실거래가를 분석한 바에 따르면 압구정동 신현대11차 아파트 183.4제곱미터(1983년 준공)는 월별 최고가를 2023년 1월부터 2026년 3월까지, 즉 39개월 간 14회 경신했다. 재건축 예정인 은마아파트 76.8제곱미터(1979년 준공)는 월별 최고가를 39개월 간 10회 경신했다. 이렇듯 최고가 경신을 주도한 100대 아파트는 신축 아파트이거나 재건축을 앞둔 아파트로, 일명 '똘똘한 한 채'다. 이들이 주택 시장의 가격 상승을 이끌고 있기에 이들에 대한 대책이 필요한 상황이다.
프레시안 : 이재명 정부에서 다주택자에게 집중하는 이유는 부동산으로 돈 버는, 투기하는 프레임을 바꾸겠다는 의지가 강하기 때문인 듯하다.
최은영 : 의지만 강하면 안 된다. 목표에 도달할 수 있는 길인 정책이 있어야 된다. 주거 정책에 대한 종합적인 대책이 필요하다는 이야기다. 아직 이재명 정부에서는 그런 대책이 보이지는 않는다.
프레시안 : 종합 대책이라면 무엇이 있겠나.
최은영 : 지금처럼 파편적으로 나오는 게 아니라 여러 부처가 합동으로 종합적인 대책을 내놓아야 한다. 세재 개편으로 수요를 억제하는 것뿐만 아니라 공급 대책도 함께 내놓아야 하고, 전월세 대책을 위한 공공임대주택 공급, 주거비 지원 같은 주거복지 정책도 함께 나와야 한다.
"투기 근절만으로는 주택시장이 안정되지 않는다"
프레시안 : 보수언론과 진영에서는 이재명 정부 들어서 다주택자를 옥죄면서 세금을 올리다 보니 전세가 사라지고 월세가 급등했다고 주장한다. 이는 문재인 정부 때에도 비슷하게 제기된 주장이다.
최은영 : 과장된 측면이 있다. 최근 자료(2026년 4월 기준)를 분석해 봐도 전세 가격은 그렇게 폭등하지 않았다. 서울 아파트 전세 가격은 평균적으로 보면 오히려 떨어졌다. 언론에서 이야기하는 데이터와는 다르게 나타나고 있는 셈이다.
프레시안 : 구체적인 데이터가 있는가.
최은영 : 2011~2026년의 자료를 분석해 보면 전국과 서울을 비롯한 대부분 시도에서 새 학기 시작 전후인 1분기에 전세 거래 건수가 가장 많고 2분기에 감소하는 경향을 보인다. 그런데 2026년 1분기 전세 평균가격은 2025년 4분기 대비 하락했다. 전국 전세 평균가격은 2025년 4분기 3.3억 원에서 2026년 1분기 3.2억 원으로 하락했고, 서울도 2025년 4분기 5억 원에서 2026년 1분기 4.6억 원, 2026년 4월 3.1억 원으로 하락했다.
서울 아파트 호당 전세가격도 비슷한 흐름을 보였다. 2011년 2.5억 원부터 계속해서 오른 가격은 2025년 4분기 6.4억 원으로 최고치를 기록하고 2026년 1분기 6.18억 원, 4월 6.17억 원으로 적게나마 연속 하락했다.
프레시안 : 언론에서는 다주택자들을 세금으로 때려잡으려고 하니, 이들이 세금을 세입자들에게 전가한다고 한다. 그렇기에 전세 가격이 오르고 월세 비중이 매우 높아졌다고 이야기한다.
최은영 : 월세 증가는 장기적인 경향이다. 다주택자 보유세 부담 증가 정책은 아직 나오지도 않았다. 너무 확대해서 이야기하고 있다.
그리고 그런 논리가 작동하는 시장은 서울 아파트 정도다. 경기도만 해도 임대인 마음대로 월세를 올리지 못한다. 원룸 등이 많이 공급되어서 빈 방들이 많다. 우리가 너무 서울 서울 하니 서울의 문제를 전체 주택 시장의 문제로 확대해석하는 문제도 있다. 서울의 비아파트에서도 월세를 임대인 마음대로 올리면 세가 나가지 않는다.
프레시안 : 이재명 정부는 사실 부동산 안정화라는 말보다는 부동산 투기 근절이라는 말을 더 사용하는 듯하다. 그에 따른 부작용도 많다.
최은영 : 투기 근절만으로는 주택시장이 안정되지 않는다. 1주택 실거주자들에 대한, 고가 주택에 사는 사람들에 대한 정책도 같이 나와야 한다. 대표적으로 장기보유특별공제를 손을 봐야 한다. 10년 이상 집을 보유하고 있으면 양도세의 80%를 감면해 준다. 이럴 경우 25억에 집 한 채를 산 사람이 100억에 팔면 75억의 시세차익을 얻는데, 세금으로는 20%만 가져갈 수 있다. 이것은 심각한 문제라고 생각한다.
프레시안 : 쉽지 않은 문제다. 다주택자들이야 그렇다 쳐도, 1주택자를 건드리면 조세 저항이 매우 거셀 듯하다.
최은영 : 그렇게 하지 않으면 집값은 계속 오를 수밖에 없다. 이 문제는 해결하고 넘어가야 한다.
프레시안 : 결국 대중을 어떻게 설득하느냐에 달린 문제일 듯싶다. 경제정의실천시연합에서 최근 15년 동안 부동산 시세차익으로 내야 하는 양도세와 근로소득으로 내야 하는 소득세의 차이를 조사해서 발표한 내용을 보면 압구정 현대 3차 82.5㎡의 경우 15년 동안 42.5억 원이 올랐는데, 장특공제액은 26.6억 원으로 최종 세액은 2.4억 원(5.6%)이었다.
반면 15년 동안 근로소득으로 42.5억 원을 벌었다면 매년 2.7억 원씩 꾸준히 벌어야 하는데 이에 대한 근로소득세는 7983만 원이었다. 이를 15년 치로 계산하면 약 12억 원이다. 불로소득인 부동산 이익은 5.6%의 세금을 내면서 일하면서 번 소득은 30%를 세금으로 내는 셈이다. 이를 보고 공정하다고 할 수는 없을 듯하다.
최은영 : 우선 장기보유특별공제를 낮춰야 한다. 80%로 공제가 확대된 것은 이명박 정부 때인데, 적어도 고가 주택에 대해서는 이것을 줄이는 게 필요하다. 미국의 경우는 미혼은 25만 달러, 부부는 50만 달러가 양도소득세 면세 한도이다. 상한선이 있다. 그렇게 어느 정도의 선이 필요하다고 생각한다. 이것이 이뤄지지 않으면 누가 일을 하려고 하겠나. 모두 빚내서 똘똘한 한 채를 사려고 할 것이다.
"폭등하는 집값의 고삐 잘 잡았지만, 매우 위태로워 보여"
프레시안 : 부동산 안정화 정책은 늘 대중의 인기를 받지 못한다. 지금까지는 어느 정도 이재명 정부의 정책이 시장에 반영되는 듯하지만 앞으로도 지금처럼 이재명 대통령의 개인기만으로 갈 수는 없을 듯하다.
최은영 : 지금까지는 폭등하던 집값의 고삐를 잘 잡았지만 앞으로도 이것을 계속 잡을 수 있을지 모르겠다. 매우 위태로워 보이는 상황이다.
프레시안 : 아까 종합적인 대책을 이야기했다. 어떤 방식으로 나아가야 하나.
최은영 : 이제는 단순히 주택 정책만으로 해결할 수 없다. 수도권으로 몰리는 수요를 분산하는 방식이 필요하다. 단순히 수도권에 공급을 늘린다고 지금의 부동산 문제가 해결되는 게 아니다. 공급을 위해서 재개발, 재건축을 하라고 하지만 정작 그렇게 하면, 서울의 집값은 더 오른다. 신축 아파트 가격이 서울에서 얼마 하는가. 그렇기에 지역에 기업을 유치하는 등의 방식을 준비해야 한다.
프레시안 : 지금의 문제를 해결하기 위해서는 지역 균형 개발이 필요하다는 이야기인 듯하다.
최은영 : 공공기관 이전도 마찬가지다. 지역 나눠먹기 식이 아니라 시너지 효과가 발생할 수 있는 방식으로 진행해야 한다. 아마 이재명 정부도 관련해서 준비를 하고 있는 것으로 알고 있다. 그것들이 충격적일 수준의 정책이어야 한다고 생각한다.
지방만 가도 지하철 없는 도시가 많다. 하지만 수도권은 지하철에 GTX까지 빽빽하게 건설된다. 예전에는 일자리와 교육 때문에 수도권에 몰렸다면 지금은 '집'이 사람을 끌어당기는 요인으로 작용하고 있다. 그렇기에 정부는 수도권에 집중 주택 공급 대책을 내놓으면 안 된다. 지방에도 이러한 주택 공급, 그리고 이를 통한 인프라 마련이 필요하다.
프레시안 : 이재명 정부에서 주거복지 정책이 부족하다는 평가도 있다.
최은영 : 청년 월세 지원도 좀 더 확대하고, 아동 양육 가구에 대한 주거비 지원 등이 필요하다. 이것을 시작으로 좀 더 주거복지 정책을 확대하는 방향으로 나아가는 게 필요하다고 본다.
프레시안 : 오랜 시간 감사하다.
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