대출 규제로 부동산 잔금을 치르지 못하면 원칙적으로 매수인 책임이 되며, 계약금 반환은 대출 특약 여부에 따라 갈린다. /연합뉴스
부동산업계에 따르면 대출에 의존해 집을 사려던 실수요자들의 발이 잇따라 묶이고 있다.
KB국민은행은 지난 10일부터 수도권·규제지역의 주택담보대출 한도를 6억에서 3억으로 낮췄고, 신한은행은 대출 모집인을 통한 접수를, 하나은행은 8월 실행분 접수를 중단했다. 금융당국의 가계부채 총량 관리에 맞춰 은행들이 하반기 대출 문을 좁힌 결과다.
현금이 아니라 대출로 잔금을 치르려던 실수요자는 직격탄을 맞았다. 토지거래허가까지 받아 계약을 마친 뒤에야 대출이 막혀 "3억을 당장 어디서 구하느냐"는 하소연이 나오는 이유다.
그렇다면 대출이 막혀 잔금을 못 낼 때, 이미 낸 계약금은 어떻게 될까.
법적으로 어떻게 되나
집을 사기로 계약한 뒤 대출이 막혀 잔금을 못 내면, 원칙적으로는 계약을 지키지 못한 매수인 책임이 된다.
계약금을 포기해야 해제되는 것이 원칙이고(매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액 상환으로 해제), 상황에 따라서는 계약금을 넘는 손해배상까지 물 수 있다.
열쇠는 계약서의 '특약'이다. "○억원 이상 대출이 실행되지 않으면 계약은 무효로 하고 계약금을 반환한다"는 이른바 대출 특약을 넣어뒀다면, 대출이 불발됐을 때 계약금을 돌려받을 길이 열린다.
다만 법원은 신탁담보대출 등 다른 형태로 대출이 가능했다면 "대출이 불가능했던 것은 아니다"라며 특약 조건이 성취되지 않았다고 볼 수 있다. 특약이 없거나 문구가 모호하면 단순한 자금 사정 악화로 취급돼 계약금을 잃을 위험이 크다.
내 계약금 지키려면?
집을 계약하기 전에 대출 특약을 계약서에 명시하는 것이 가장 확실하다.
"매수인이 △△은행에서 ○억원 이상 대출을 받지 못하면 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다"처럼 금액·조건을 구체적으로 적어두면 분쟁 때 유리하다.
다만 이런 특약은 계약금을 묶어두는 매도인에게 불리해, 실무에서는 매도인이 받아들이지 않는 경우가 적지 않다.
그래서 계약 협상 단계에서 미리 요구하는 것이 중요하고, 매도인이 응하지 않는다면 계약을 서두르기보다 대출 실행 가능성부터 확실히 해두는 편이 안전하다.
대출 규제가 수시로 바뀌는 시기라면 잔금일과 대출 실행일 간격, 대출 심사 진행 상황을 계약 전에 은행에 확인해두는 것이 좋다.
이미 계약한 뒤 대출이 막혔다면, 은행으로부터 대출 거절·한도 축소 사실을 서면으로 받아 특약 조건을 다투는 근거로 남겨야 한다.
계약금 규모가 크다면 특약 해석을 두고 다툼이 생기기 쉬우므로, 계약서를 들고 전문가와 상담해 대응 방향을 정하는 것이 낫다.
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