[디벨로퍼, 생존의 조건③] 회생 비켜간 DS네트웍스, '악성 재고' 털고 재무 정상화 불씨

DS네트웍스 CI. [사진=DS네트웍스]

국내 대표 디벨로퍼인 DS네트웍스가 유동성 경색과 분양 침체 등 대외 악재 속에서 기업회생절차 대신 채권단과의 '하이브리드 구조조정'을 이행하며 재무 정상화를 추진 중이다. 장부상 실적 타격은 불가피했으나, 과거 호황기 시절 레버리지에 의존하던 외형 확장 중심의 경영 모델을 접고 잠재 부실을 선제적으로 반영한 결과라는 분석도 나온다.
 
12일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 DS네트웍스의 2025년 연결 기준 매출액은 4924억원으로 전년(7450억원) 대비 33.9% 감소했다. 공사비 상승 등의 영향으로 매출원가(5660억원)가 매출액을 웃돌면서 736억원의 매출총손실을 냈다. 이에 따라 영업손실은 1428억원을 기록하며 2년 연속 적자를 이어갔다. 자산 가치 재평가 여파 등이 더해진 당기순손실은 1904억원이다.
 
적자 누적으로 결손금이 쌓이면서 자본 체력도 약화됐다. 2024년 말 2090억원이던 자본총계는 지난해 말 178억원으로 91.5% 감소하며 자본잠식 우려가 커졌다. 다만 부채총계를 전년 대비 4157억원가량 줄였음에도, 분모인 자본이 급감하면서 장부상 부채비율은 오히려 6258%까지 치솟는 착시현상도 나타났다. 디에스디엔씨 등 주요 시행 자회사들이 연쇄적으로 자본잠식 국면에 진입한 것도 이 같은 자본 감소의 영향이다.
 
재무제표상 가장 두드러진 변화는 미래 자산인 '건설용지'의 감소다. DS네트웍스의 건설용지는 2024년 9041억원에서 지난해 5301억원으로 41.3% 축소됐다. 회사는 이미 2024년 결산 당시 용지관련손실로 1073억원을 영업외비용으로 반영한 데 이어, 이번에도 건설용지에 대한 재고자산평가충당금을 기존 875억원에서 1687억원으로 2배 가까이 늘려 잡았다. 누적된 잠재 부실 요소를 장부에 반영해 불확실성을 제거하기 위한 조치로 풀이된다.
 
지방 주요 현장의 리스크도 장부에 명시했다. 경북 포항 두호동 주상복합의 경우 취득원가 1646억원 대비 946억원의 충당금을 설정했다. 이외에도 부산 온천동(209억원)과 괘법동(263억원), 충남 아산 배방 테라스하우스(144억원) 등 주요 지방 사업장에서도 각각 수백억원의 가치 하락분을 장부에 수용하며 리스크를 반영했다.
 
준공 후 미분양을 의미하는 '완성건물' 재고가 같은 기간 1192억원에서 3888억원으로 3배 이상 증가한 대목은 단기 유동성 측면에서 부담 요인이다. 다만 이미 완공된 실물 자산인 만큼, 향후 시장 회복기에 맞춘 할인 분양이나 채권단 주도의 유동화 대책이 가동될 경우 가용 현금으로 전환될 수 있는 자산이라는 평가도 나온다.
 
차입금의 대대적인 청산도 긍정적인 지표로 꼽힌다. DS네트웍스는 지난해 9월 서울회생법원에 자율구조조정지원(ARS) 프로그램을 신청해 채권단의 강제집행을 일시 중단시킨 상태에서 협상을 진행했다. 이후 3개월 만인 12월에 상생 채무 조정에 합의하며 회생절차를 철회했다.
 
그 결과 신용 리스크를 자극하던 단기차입금은 3609억원에서 2494억원으로, 장기차입금은 2623억원에서 1216억원으로 각각 감소했다. 경기 고양 백석동 개발사업 등 단기 독촉 우려가 크던 3개 사업장의 금융권 대출을 완납했고, 인천 송도랜드마크시티 A9BL 공동주택 사업(1818억원) 등 미래 가치가 높은 핵심 요지의 장기 대출금까지 전액 상환했다.
 
그러나 지속 가능한 독자 생존 구조를 구축하기까지는 해결해야 할 과제가 많다. 제도권 프로젝트 파이낸싱(PF) 조달이 제한되면서 지주사인 디에스앤홀딩스로부터 1000억원이 넘는 자금을 단기 차입하는 등 내부 수혈 의존도가 높아졌기 때문이다. 실제 가용 자금이 여전히 제한적이라는 점도 향후 내실 경영 과정에서 극복해야 할 시험대가 될 전망이다.
 
한 개발업계 관계자는 "부동산 경기 침체기에 분양가치 하락을 장부에 투명하게 반영해 불확실성을 선제적으로 제거하고, 우량 사업장의 대출금을 상환한 것은 현실적인 선택"이라며 "지방 미분양 자산의 점진적 유동화와 내부 차입 의존도 해소 등 재무 구조를 실질적으로 개선해 나간다면, 과거 개발 노하우를 바탕으로 재도약의 발판을 마련할 수 있을 것"이라고 평가했다.