이 기사는 2026년 7월 11일 08시에 유료콘텐츠서비스 딜사이트TV플러스에 표출된 기사입니다.
SK디앤디의 ‘구로 생각공장’이 지식산업센터 불황의 파고에 고스란히 노출된 모습이다. 저조한 실입주율로 인해 105억원 손상차손이 발생한 데다가, 연대보증을 선 중도금 대출분을 대위변제하는 지경에 이르렀다. 여기에 그치지 않고 계약 취소로 매출액 일부가 차감되는 등 실적에도 악영향을 끼치면서 SK디앤디의 재무 안전성을 뒤흔들 뇌관으로 작용하고 있다.
8일 업계에 따르면 SK디앤디가 시행한 구로 생각공장은 입주 지연으로 몸살을 앓고 있다. 분양률이 80%에 달하며 흥행 조짐을 보였지만, 지난해 10월 준공이 이뤄진 뒤 실입주율은 이에 못 미치고 있는 실정이다. 생각공장은 SK디앤디의 지신산업센터 브랜드다.
구로 생각공장은 옛 롯데마트 구로점 부지에 들어선 지식산업센터로 연 면적 13만2632㎡(4만144평)에 지하 5층~ 지상 18층 2개동 규모를 지닌다. 연 면적 4만평급은 서울 내 주요 지식산업센터 중에서도 손에 꼽히는 대형 랜드마크에 해당한다. 하지만 고금리와 임차 수요 부족 등의 이유로 계약자들이 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 마치는 비율이 저조해 대금 회수가 지연되고 있다.
실제 구로 생각공장은 공사 진행률이 100%임에도, 지난 1분기 기준 전체 5300억원의 수주총액 가운데 1307억원이 잔고가 남아있다. 수분양자들에게 요청하지 못한 미청구공사액 또한 이와 유사한 1254억원에 이른다. 이 가운데 105억원은 회수 가능성이 낮다고 보고 대손 처리를 해 놓은 상황이다. 이는 지난해 SK디앤디가 벌어들인 순이익의 2배에 달하는 금액이다.
중도금 대출에 제공한 신용보강도 SK디앤디의 재무 부담을 키우는 요인이다. SK디앤디는 구로 생각공장에 입주하기로 한 수분양자들이 중도금을 원활하게 마련할 수 있도록 금융사 5곳(우리‧국민‧기업은행‧농협‧하나캐피탈)에 연대보증을 서고 있다. 관련 익스포저는 2039억원으로 총 보증한도액 4318억원의 절반에 달한다.
문제는 중도금 보증 익스포저가 현금 유출로 전이되며 우려가 현실로 나타나고 있다는 점이다. 중도금 대출액 중 일부를 SK디앤디가 대신 갚은 것으로 파악된다. 시장에서는 추가 대위변제가 발생한 것에 대비해 830억원 수준인 미분양 담보대출액을 2배 가량 증액할 것으로 전망하고 있다.
구로 생각공장은 SK디앤디의 손익에도 직격탄을 날렸다. 지난 1분기 분양 계약이 취소된 영향으로 기매출 중 400억원이 차감됐는데, 이는 93억원의 영업손실과 206억원의 당기순손실이라는 연쇄 작용을 낳았다.
SK디앤디 관계자는 “구체적인 금액을 밝힐 수는 없지만 중도금 대출분 일부를 대위변제한 것을 맞다”며 “수시로 입주가 진행돼 잔금 회수가 이뤄지고 있다”고 말했다. 그러면서 “변제액 증액에 관해서는 다양한 방안을 강구 중에 있다”고 덧붙였다.
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