이재명 정부가 들어선 1년. 그동안 부동산 관련 여러 정책을 내놓았다. 주택담보대출을 제한하고 토지거래허가구역을 확대했다. 또한 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 종료하기도 했다. 그럼에도 각종 데이터와 수치는 부동산 가격의 '역대 최고치'를 가리킨다. 언론과 전문가들은 이러한 데이터를 기반으로 이재명 정부의 부동산 규제 정책이 되레 부동산에 불을 붙이고 있다고 비판한다. <프레시안>은 한국도시연구소와 공동으로 전국 주택 실거래가와 최고가 경신을 주도한 수도권 100대 아파트를 분석해 현재의 부동산 가격이 이재명 정부 들어서 올랐는지, 부동산 규제가 과연 부동산에 불을 붙인 게 맞는지 등을 살펴본다. 편집자
(부동산 실거래가로 본 이재명 정부 1년 바로가기 ☞ : 클릭)
작년 하반기 최고치를 찍었던 강남3구 고가 아파트 상당수가 올해로 넘어오면서 가격이 하락하거나 거래가 전무한 것으로 조사됐다. 특히 작년 12월 128억 원에 거래된 신현대11차(183.4제곱)의 경우, 올해 4월 90억 원에 거래되면서 4개월 만에 38억 원(-29.7%)이나 떨어졌다.
<프레시안>이 한국도시연구소에서 분석한 '최고가 경신을 주도한 수도권 100대 아파트 분석 보고서(2006~2026년 4월)' 결과를 보면, 작년 6월 이후 최고가를 찍은 강남3구(강남, 서초, 송파)의 25개 아파트는 가격이 하락하거나 거래 자체가 없었다.
한국도시연구소는 2023년 1월 1일 이후 월별 최고가 10억 원 이상 아파트 단지 중 2023년 1월부터 2025년 12월까지 36개월간 월별 최고가 경신 빈도가 높은 순서대로 100개 아파트를 선정했는데, 이번 분석 결과는 이를 대상으로 했다.
100개 아파트가 많이 분포되어 있는 구는 강남구 17개, 송파구 15개, 서초구 11개 순이었다. 국토교통부 실거래가시스템에서 다운로드한 자료를 기반으로 실거래가 데이터베이스를 구축한 후 분석을 진행했다.
작년 6월 이후 최고가를 찍은 강남3구 고가 25개 아파트, 가격 하락하거나 거래 전무
세부적으로 보면 작년 12월 128억 원을 기록한 신현대11차(압구정동, 183.4제곱)는 올해 1월 110억 원, 2월 97억 원, 4월 90억 원으로 계속해서 떨어졌다. 현대8차(압구정동, 163.7제곱)도 작년 7월 최고가 84억 원을 찍은 이후 9월 74억 원으로 하락하더니 2026년 4월 68.5억 원(-15.5억 원, -18.5%)으로 더욱 떨어졌다.
작년 11월 29.5억 원을 찍은 현대(2-4차)(오금동, 130.9제곱)는 올해 1월 29.2억 원, 2월 24.9억 원(-4.6억 원, -15.5%)을 기록했고, 대치삼성(대치동, 59.9제곱)도 작년 10월 29억 원을 찍었으나 올해 3월 25억 원(-4억 원, -13.8%)으로 내려앉았다.
헬리오시티(가락동, 110.7제곱)는 작년 12월 34.5억 원으로 최고치를 찍고 올해 2월 33.9억 원, 4월 30.5억 원(-4억, -11.5%)으로 떨어졌다.
디에이치아너힐즈(개포동, 84.4제곱)는 작년 12월 39억으로 최고치를 기록했으나 올해 4월 35.4억으로 3.6억 원(-9.2%)이 떨어졌고 작년 10월 28.4억 원이었던 레이크팰리스(잠실동, 60제곱)는 올해 4월 26.1억 원(-2.3억 원, -8%)으로 하락했다.
트리지움(잠실동 114.7제곱)은 작년 10월 38억 원을 기록한 뒤, 올해 1월 36.8억, 2월 37.5억 원, 3월 35.8억 원, 4월 35.3억 원으로 약 2.7억 원(-7.1%) 하락했다.
강남 재건축 아파트 가격의 바로미터인 은마(대치동, 76.8제곱)의 경우, 작년 11월 37.9억 원을 찍었으나 올해 2월 36.4억 원(-1.5억 원, -3.96%)을 기록했다.
작년 하반기 최고가를 찍었으나 올해 아예 거래 자체가 없는 아파트도 있었다. 작년 7월 81억 원이었던 현대6차(압구정동, 144.7제곱)를 비롯해 한보미도맨션1(대치동, 84.5제곱, 작년 7월 44.5억), 도곡1차아이파크(도곡동, 84.1제곱, 작년 7월 25.8억), 반포미도(반포동, 85제곱, 작년 11월 41.1억), 디에이치자이개포(일원동, 84.9제곱, 작년 3월 33.7억). 방배신삼호(방배동, 105제곱, 작년 7월 34억, 8월에 30억으로 하락 후 거래없음), 삼환(가락동, 85제곱, 작년 10월 19억) 7곳이었다.
1월 신고가 아파트 6곳 중 5곳도 올해 4월 기준 모두 가격 내려가
올해 1~4월에 최고치를 기록한 아파트는 18곳인데 4월에 최고치를 기록한 아파트는 2곳(한보미도맨션2(대치동, 85제곱, 37.4억 원), 잠실엘스(잠실동, 85제곱, 34억 원))이었고 1월이 6곳, 2월과 3월이 각각 5곳이었다.
주목할 것은 1월에 신고가를 기록한 아파트 6곳 중 1곳을 제외한 5곳은 올해 4월 기준으로 모두 가격이 내려갔다는 점이다. 99억 원이었던 신현대12차(압구정동, 170.4제곱)는 4월 84억 원(-15억 원, -15.1%)에 거래됐고, 28억 원이던 파크리오(신천동, 60제곱)는 4월 25.4억 원(-2.6억 원, -9.2%)으로 내려갔다.
45억 원이던 삼풍아파트(서초동, 130.7제곱)도 4월 42.5억 원(-2.5억 원, -5.5%)에 거래됐고, 45.8억 원이었던 주공아파트5단지(잠실동, 82.5제곱)은 4월 43.5억 원(-2.3억 원, -5%), 42.1억 원이었던 신반포2(잠원동, 68.9제곱)는 4월 41억 원(-1.1억 원, -2.6%)으로 떨어졌다.
최은영 한국도시연구소 소장은 2023년 이후 신고가 경신을 주도했던 강남3구 초고가 아파트들이 작년 하반기에 고점을 찍고 올해 상반기에 하락세인 점을 두고 "팔 사람과 살 사람 간 힘겨루기 양상이기 때문"이라며 "팔 사람은 작년 하반기 최고가를 기억해서 그 가격으로 팔려고 하고, 살 사람은 그렇게는 못 사겠다고 하니, 거래가 없거나 하락세로 거래가 이뤄지고 있는 것"이라고 설명했다.
최 소장은 그러면서 "올해 1월을 분기점으로 최고가 경신률이 높았던 서울 초고가 아파트들이 하락세로 내려가고 있다"라고 분석했다.
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